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國是港事
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樓貴禍延三代 政府須助上車

因為想專注研究香港社會及經濟發展策略的問題,筆者已很多年沒有花時間在房屋這個以往頗熟悉的議題之上。

與97升浪不同 今用家主導

可惜,當居住劏房人數兩年內急增3成多,私人樓價、租金陸續破頂、新地王以遠超過市場預期金額誕生、公屋輪候冊則不斷延長,輪候時間又創新高;但政府開拓土地的計劃,往往飽受諸多陰謀論、議會拉布及司法覆核阻礙,房屋這個老話題,不期然又回到社會舞台的中央,成為拖着香港後腿,重新成為令港人未能開心及努力地令經濟騰飛的主角。

樓市續升,自然會引發「泡沫論」。但市場似乎忽略了一點,就是跟1997樓市升浪不同,當年明顯是投資、炒作、過度借貸等推升樓價;而這些破壞樓市可持續性的行為,與當年相比,幾乎可以說在今天的市場絕迹。

過去幾年,政府推出了多輪反周期需求管理措施,今天我們面對的是一個由用家主導、低轉手率的市場,無疑是比1997瘋癲的樓市安全很多。因為當價格回落時,現正居於物業的買家,不會一窩蜂將手上的單位投回市場,令供應倍增,加速價格下滑。尤其是已經「供滿」的私樓單位在過去15年增加達4成,已達總私樓單位的66%的時候,可在短時間回流市場的住宅單位不會多,加強了樓市的穩定性。

斗室安身都難 遑論生兒育女

不過,價格穩定絕不等於人心穩定。當香港最大的年齡群組——50至70歲的嬰兒潮正在完成我們供兒、供女、供書教學、供樓負擔,滿以為可以全情投入享退休之福時,兒女正屆結婚之年,這群中年人親身體驗自己父母在極度困難的環境下養育自己,如今可以回報他/她們的方法之一,就是像自己父母一樣,將一生資源幫助子女成家立室,資助子女們置業。

相比1997年,今天香港社會面對的問題,已經不單是「收入分布」上的貧富懸殊;更尖銳的矛盾,是「資產分布不均」帶來的貧富懸殊。在今天樓價下,基層出身的年輕人即使成功在工作及薪金上脫穎而出,得以「上流」,但因儲不到首期,或缺乏「有樓父母」的資助,難免覺得置業無望,甚至覺得自己成為社會不公義的受害者。

當年輕人連找個斗室安身都難,更遑論為家庭加入新成員,難怪今天的年輕夫婦都對生兒育女大有保留。這趨勢正在快速形成「跨代無樓」的窘境,唯一應對的方案就是透過政府行為,改變公屋供應的「租/售比例」,協助基層家庭直接置業;以及像特首候選人林鄭月娥所提倡,在居屋之上,增加一種新的資助房屋「港人首置上車盤」,讓年輕中產家庭以可負擔的樓價盡快「上車」。

事實上,樓價高、置業難的問題已經到了一個「禍延三代」地步﹗當一眾的高收入年輕家庭儲蓄追不上房價,怨氣自然愈來愈大。當未來20年會佔三分一人口的退休人士,把本應用作退休的「老本」都用來支持子女置業,本來明明足夠的退休金,都隨時因而變得不足,甚至可能要因此「重出江湖」﹗在這個愈來愈偏離個人最理想決定(Optimal Choices)的情況下,消費、投資、生兒育女的計劃也會受到很大負面影響。

全民應對危機 莫再政治掛帥

與1997年岌岌可危、但主要只影響一代的瘋癲樓市相比,今天金融監管相對穩妥的局面,其影響層面其實已跨越三代,令社會更不開心,變成禍延三代的問題。「土地房屋」實在不單是上屆政府的「重中之重」,更是整個香港社會「嚴重中之嚴重」的問題!我們實在需要全民客觀地面對危機,再不應硬要「這樣不可,那個不應」的政治掛帥思維,以更新穎的思維,全民共議才可能構想與三代人福祉同行、更有效的解決辦法!

(編按:其他兩位特首候選人包括曾俊華及胡國興。)

撰文:
林奮強 香港黃金五十創辦人
欄名: 房策透視
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私人樓價、租金陸續破頂,年輕一代因儲不到首期,難免覺得置業無望,土地房屋成為整個香港社會「嚴重中之嚴重」的問題。(資料圖片)
私人樓價、租金陸續破頂,年輕一代因儲不到首期,難免覺得置業無望,土地房屋成為整個香港社會「嚴重中之嚴重」的問題。(資料圖片)
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