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2017年03月14日 星期二
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內地延續去年房策 遏炒樓成空話

今年的《政府工作報告》盡管信心滿滿,基本上延續了去年的主要政策,但有新意的地方不多。最重要是這屆政府總算找了保證今年經濟能夠持續增長的重要方式。

中國樓市 去年價量齊破頂

因為,在政府房地產政策全面的推動下,2016年中國房地產出現前所未有的繁榮,無論是住房銷售面積還是銷售金額,都創歷史最高的水平。2016年中國商品房的銷售面積就達到15.7億平方米,增長幅度達22.5%。如果按照人口增長及人口向城市遷移數據來計算,比實際住房需求數要大三倍。2016年商品房銷售金額達到11.7萬億元,增長幅度達34.8%,是增長最快的2009年2.6倍。2016年的房地產繁榮不僅來自於2016年20多個熱點城市的房價瘋狂,而且在大多數的省份都全面高於這個平均數據。

這些數據說明了2016年的中國房地產市場不僅在20多個熱點城市的房價瘋狂上漲,而是絕大多數的省份及城市房價都在快速上漲甚至於瘋狂上漲。

2016年中國房地產市場繁榮,基本上是讓持有更多住房的居民可以利用住房按揭貸款優惠政策進入房地產市場的結果。2016年底個人住房貸款餘額為18萬億元,同比增長38.1%;新增房地產貸款5.7萬億元,同比多增2萬多億元,佔各項貸款新增額的44.8%。

還有,2016年流入房地產市場的資金達18萬億元以上。而且這種在2017年1至2月份還在延續。今年1月份住戶部門貸款增加7,521億元,其中房貸佔6,293億元,比上月增加2,076億元,比去年同期增加1,510億元,創歷史最高水平。最近不少房地產上市企業所公布的數據顯示,今年2月份住房銷售增長不少都在50%以上,也就證實了通過住房按揭貸款還在推動中國2017年房地產市場的繁榮。

中國央行行長周小川在兩會記者招待會是這樣解釋的,2017年房貸增速很難一下子慢下來。因為,房貸保持一定速度的增長,有助於各相關產業鏈的發展,最終會成為經濟穩增長的動力。所以不能把銀行信貸通過住房按揭貸款流入房地產市場是「脫實入虛」。

這樣的強詞奪理或不遵循市場法則(即過度擴張的銀行信貸來推高資產價格豈能不是脫實入虛?)的言論,不僅讓政府房地產政策意圖表現得十分明顯,也意味着今年政府的房地產政策不把全國房價都推高是不會罷休的。

正因為中國房地產市場空前繁榮,不僅房地產銷售佔上2016年中國GDP總量的七分之一以上(2016年中國GDP為77萬億左右),更拉動了整個2016年中國各行各業增長(這就是周小川所要的)。無論是鋼鐵、建築材料等相關產業的產能過剩問題的化解,還是PPI多年來負增長現重新回到正增長。

而2016年所謂的房地產去庫存化,估計2015年底住房庫存量與2016年年底的數據相差無幾,但2016年的住房則銷售量達到15.7億平方米,創歷史紀錄。這樣的2016年中國的房地產去庫存化,不知道是甚麼含義。真是天大的笑話!

僅地方限購 難回歸居住需求

從《政府工作報告》關於今年的房地產市場任務來看,盡管要求堅持住房的居住屬性,但是這一基本原則只是夾在房地產中長期政策中間,甚麼時候落地還得看,至少在今年來看是不會落地。因為,如果不通過房地產的稅收政策對住房投資炒作進行事中及事後的限制,而僅是希望地方政府的行政限購,要達到住房回歸到居住需求是根本不可能的。

《政府工作報告》所談及到今年的房地產政策主要是三個方面。一是打造三四綫城市房地產市場的繁榮,讓這些城市房市創歷史上的紀錄,而所謂的去三四綫城市住房庫存,也可能如2016年一樣,讓住房市在價格帶動下銷售全面增長,但房地產開發商會增加更多的供給。

二是對2016年房地產市場熱點城市增加土地供應及住房供給,以市場為主滿足多層次需求,這一提法與往年不同。這意味着盡管《政府工作報告》中要堅持住房居住需求,但也沒有否認住房投機炒作需求或投資需求的存在。因為,到目前為止,政府的房地產政策根本就沒有意願把住房消費需求與投機炒作需求嚴格的區分開。沒有這種區分,消費需求根本沒有能力進入這些市場。為了讓這些城市的房地產還能夠發揮一定的作用,仍然要增加供給來滿足這些城市住房的投機炒作需求或投資需求。

當然,這也許是這些城市租賃市場得以發展的一個條件。不過,這樣的房地產政策根本就無法讓這些城市住房價格回到住房消費者有支付能力購買的水平上。這些城市的房地產市場調整可能會需要更長的時間。

三是保障性住房建設,加大力度,提出貨幣化的安置方式等,這樣可加快城市化進程,對弱勢者有利,但所觸及的人畢竟不多。

打造樓市繁榮 泡沫或遍全國

總之,今年《政府工作報告》中的房地產政策的意圖是十分明顯的。目的就是讓2016年的房地產政策在2017年向全國延伸,又一次打造2017年中國的房地產市場繁榮。如果這樣既能夠保證經濟的穩定增長,也是化解當前三四綫城市地方政府債務風險重要途徑。但是如果這種情況出現,中國吹大的房地產泡沫可能會遍布全國了,但住房回歸居住功能的定位也將成為空話。

撰文:
易憲容 青島大學經濟學院教授
欄名: 中國經緯
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今年《政府工作報告》中的房地產政策的意圖十分明顯,就是讓去年的政策在今年向全國延伸,又一次打造中國的房地產市場繁榮。(中新社資料圖片)
今年《政府工作報告》中的房地產政策的意圖十分明顯,就是讓去年的政策在今年向全國延伸,又一次打造中國的房地產市場繁榮。(中新社資料圖片)
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