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2017年03月15日 星期三
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國是港事
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大興1人公屋 解十年上樓之急

政府現時維持《長遠房屋策略》中,下個10年期(即2017至2026年度)的總房屋供應為46萬個單位,公私營新增房屋供應繼續是「六四比」。

這套說法,無非是要凸顯政府有決心滿足各階層房屋需求,但隨着近月有關樓市的指數不斷創歷史新高,這些房屋供應目標,早已顯得紙上談兵。

拓地需時 公屋居屋難追落後

當中最明顯落差,莫過於私樓供應一定會因為今日熾熱的市場而達標,但公屋與居屋供應則會因為地區人士反對、司法覆核、立法會撥款拉布這些原因,而長期滯後。

如團結香港基金便分析過,私樓供應目標只要維持計劃中的每年18,000伙,基本上到2026年也不用追落後;相比之下,公屋和居屋的供應要達標,則要在長遠房屋策略10年期的「後5年」,每年分別增加19%(即每年由興建20,000個單位,變成23,800個單位,連續五年)和51%(每年由興建8,000個單位,變成12,000個單位,連續五年)!可見資助房屋供應要追落後的情況明顯嚴重得多,而居屋供應滯後更是誇張。

當然,若香港由2022年開始會有大量可供興建資助房屋的熟地供應,便能追落後。但按房委會年報顯示,他們所擁有的熟地基本上已用完,目前只能靠改變土地用途或開拓新土地,來滿足公屋需求。

不過改變土地用途這條路,相信不足以令政府追落後:因為由新政府上場重新就公屋作規劃及地區諮詢,大概要18個月時間,剛好碰上2019年區議會選舉,到時為了選票,地區人士定傾全力反對任何公屋計劃。緊接着的2020年立法會選舉,政治情況也如是。換言之,政府要待兩次選舉後(即2021年)才有機會落實改變土地用途。

由於一般公營房屋項目在改變土地用途後,平均要5年時間籌建樓高40層及坐落平地的住宅大廈(若涉及複雜的土地或岩土情況,籌建時間更長),以改劃方式興建公屋,最快也要待到長遠房屋策略10年期的最後一年,始可有人上樓,試問如何追落後?

那加快開拓新土地行嗎?留意現時坊間討論的3種新土地,開拓時間必過10年:過去填海造地由規劃到開工到沉降完畢再建屋,至少10年,甚至20年;棕地方面,規劃署的《新界棕地使用及作業現況研究》,最快2018年年底完成,之後進行可行性研究及環境影響評估,走完規劃及施工程序,也要10年;就算公眾肯在郊野公園邊陲動土,環境局作普查要一年,然後社會上進行大規模諮詢又一年,加上郊野公園多涉複雜的土地和岩土情況,在這種非熟地建屋和修路鋪渠,最少8年,故上樓時間必超越長遠房屋策略的10年期。

集中一人單位 變相大增供應

以上各種有關土地供應需時全部過10年之分析,旨在指出增加土地供應其實不能在長遠房屋策略的10年期內得以追落後,而只能紓緩10年後的上樓情況。可以預期,地區反對興建公屋的聲音只會繼續壯大,故我們須以「於同一土地興建更多資助房屋」作前設,思考能在未來5至10年解決上樓燃眉之急的方法。

過去,官僚應對於同一土地興建更多資助房屋之手法,便是把公屋不斷向上發展,結果興建出油塘「峽谷式」或天水圍「屏風式」密集公屋,有些屋邨的1至10樓單位,竟終日不見日光,確是荒謬,實非解困之道。既說是燃眉之急,筆者就在此提出一些較激進方案,藉以刺激各位思考。其中一法,是在未來完全放棄興建3人以上公屋及居屋單位,高度集中解決小家庭及一人申請者的上樓需求。由於同一土地上只興建最小型單位,供應量便可大增。

安排青年入住 拓展活力社區

若想把公屋的供應量推至最高,房委會甚至可興建全幢皆為一人單位的住宅大廈。這做法的好處,是讓同一類人(如單身長者)集中在一幢大廈生活,住客的與趣和需求(像家居安老服務)相近,部門和社工作規劃安排,也更符合效益。

除了協助單身長者上公屋,從試驗角度出發,若有一個屋邨的多幢全一人單位公屋大樓,安排全部由年輕人(20至35歲)入住,則能夠即時開拓一個年輕有活力的社區,例如新界東北的某部分便可以透過此實驗方式,利用年輕人打造一種嶄新的環保社區或農耕社會,成就一種文青新風氣。避免重演當年天水圍的失誤,很快便被標籤為悲情城市,而有機會發展出一種新模式社區。

此外,只建小型居屋(主要是2至3人單位)這做法也有衍生好處:衝擊現時私營市場的「納米單位」,避免有些面積過小的私樓,在10至20年後(也就是樓市變得較正常時),成為無人問津的蟹貨。

那4人以上的家庭要入住公屋又如何處理?關鍵,在於公屋「寬敞戶」--現行政策為着敬老,不優先處理子女已搬走而只留長者居住的寬敞戶,房署只迫遷其他因家庭人數減少的租戶到較小單位。筆者認為趁政府財政寬餘,索性利誘長者寬敞戶搬走,協助他們入住資助院舍或按人頭予20萬元搬遷費。反正要求大公屋單位的家庭正急速下跌,與其再建大單位,不如盡早騰出舊單位去滿足這種需求算了。

撰文:
黃永 言論自由行行政總裁
欄名: 房策透視
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政府長遠房屋策略提到,未來10年的總房屋供應為46萬個單位,但資助房屋供應要追落後的情況明顯嚴重得多。(資料圖片)
政府長遠房屋策略提到,未來10年的總房屋供應為46萬個單位,但資助房屋供應要追落後的情況明顯嚴重得多。(資料圖片)
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