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2017年03月16日 星期四
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國是港事
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設公營房產基金 重建房屋階梯

相信很多香港人都會想過這個問題:為何我們一如以往數十年的香港人一樣每天辛勤工作,但擁有一個安樂窩卻比八、九十年代的時候難了這麼多?

近年香港樓價高企不下,社會上不乏無力買樓上車,但同時收入又比公屋入息上限高的市民,以80後、90後年輕人為甚。解決房屋問題,在今屆特區政府成為首要目標。5年已過,盡管發展局四出覓地,甚至以「插針方式」興建公屋,成效依然不彰;2012年所公布的《長遠房屋策略》中承諾未來10年公營房屋總落成量維持在28萬個單位,但最近5年內的單位落成量均不足4萬,令人懷疑政府有否能力達成目標。究竟我們有沒有其他方法解決香港根深蒂固的房屋問題?

停建居屋斷層 供應少難修補

自港英政府於80年代實施「居者有其屋」(下稱居屋)計劃,政府以「房屋階梯」治理住屋問題的模式已見雛型。位於階梯底層的公共房屋審查嚴格,但租金低廉,為基層人士提供可負擔的居所;而市面上的私人樓宇,供給對象則主要是有自置物業能力的中產或以上人士。居中的居屋,不但為收入不足以購買私人樓宇的市民,提供出租公屋以外的可自置居所,亦可讓收入相對較高之公屋居民加快騰出公屋單位,供有需要人士居住。理論上,以上機制不斷流轉,社會上各階層人士都應能「各得其所」,不至「無立錐之地」。

香港現今的房屋問題,除外來熱錢流入、內地買家炒賣導致樓價高居不下,最主要原因是我們的「房屋階梯」斷裂。2002至2003年間,由於樓價大幅下挫,當時特區政府在地產商的龐大壓力下,宣布私人住宅市場應由私人發展商作主導,並無限期停止建造和售賣居屋;至2011年政府復建居屋,事隔已9年光陰,而於2014和2016年兩次公開發售的新落成居屋,僅得5,000個單位供應。

時至今日,盡管當屆特區政府比前屆更落力增加房屋供應,然而,於2012年所公布的《長遠房屋策略》中,10年內455,000個單位的房屋供應目標中僅有80,000個為居屋單位,如此低的供應量根本不可能滿足多年來社會上積壓的夾心房屋需求,加上政府覓地困難,「房屋階梯」斷裂的問題更難以修補。

增自置居所 低息貸款助上車

要重建香港的「房屋階梯」,政府必須增加未來10年至20年的居屋建屋量,並制定短中長期的建屋目標及規劃,讓收入不足以購買私人樓宇的市民以及收入相對較高之公屋居民,提供自置居所的機會。在過去兩次的「出售居者有其屋計劃單位」中,錄得超額認購分別達61.5倍及13.5倍,可見很多香港人願意以合理的價格購買樓宇。

然而,單單增加居屋單位供應並不能解決所有問題,很多市民(尤其是公屋居民)仍然因購置居屋所需的首期資金而卻步;因此,我建議政府設立公營房產基金,由政府注資,為公屋住戶提供低息貸款並協助置業。

直至2016年6月底,交一倍半、兩倍及市值租金住戶的「公屋富戶」合共2.6萬宗。要重建「房屋階梯」,除增加市面上居屋供應外,增加誘因令現有「公屋富戶」騰出單位讓有需要的市民上樓同樣重要。

政府承擔借款 彈性延還款期

以2016年的數字,全香港就有20萬人居住劏房,這些市民每天都生活在衞生惡劣而未合乎消防安全條例要求的房屋之中,縱然收入符合入住公屋要求,上樓卻遙遙無期。創立公營房屋基金,政府即可向公屋住戶提供低息、甚至零息貸款協助購買居屋。由於這些貸款由政府承擔,盈利壓力遠比銀行為輕,加上居屋的價值在貸款期中為公營房屋基金的資產,因此政府有空間可讓借款人在有需要時延長還款年期,由普遍的30年期延長至60年,這不但令身處劏房的市民以更快速度上樓,改善居住環境,更可以讓更多香港人真正擁有自己的物業,可謂一舉兩得。

眾所周知,截止今年2月,政府已經錄得逾9,000億財政儲備;我們的政府,比世界上任何一個政府,更有條件創設上述的公營房產基金,為重建失落已久的「房屋階梯」,踏出勇敢而重要的一步。

撰文:
麥嘉晉 民主思路理事
欄名: 房策透視
機構: 民主思路
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房屋問題困擾社會多時,要重建香港的房屋階梯,政府須增加未來10至20年的居屋建屋量,並制定短中長期的建屋目標及規劃,讓收入不足以買私樓的市民有自置居所機會。(資料圖片)
房屋問題困擾社會多時,要重建香港的房屋階梯,政府須增加未來10至20年的居屋建屋量,並制定短中長期的建屋目標及規劃,讓收入不足以買私樓的市民有自置居所機會。(資料圖片)
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