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樓價飈借貸增 規管中介莫鬆懈

市民要買樓或遇上其他財務問題,一般會向銀行申請貸款,但若信貸紀錄欠佳或所需金額龐大,未必會獲批。

近年樓價高企,造就高成數按揭及多按貸款需求上升,一些市民為求置業,甚至會另向財務公司申請貸款,令本地財務公司及財務中介遍地開花。

樓價續升 金管局7度收緊按揭

有業界人士估計,目前財務中介公司約有5,000間,從業員不少於20,000人。但近年,涉及不良經營手法的投訴或騙案屢見不鮮。去年12月,當局就放債人牌照施加更嚴格的牌照條件,以杜絕財務中介向借款人濫收費用。

另外,金管局早前推行電子二按提示,每當有涉及相關物業的二按文件提交土地註冊處辦理註冊時,土地註冊處就會向已為該物業提供「第一按」的銀行發出電子提示,預料將間接打擊財務公司及中介人生意。

加強規管財務中介固然有助保障借款人利益,但用力過猛又會令人擔心中介業務失去應有的彈性及生存空間,對有資金需求的市民造成不便。若今年樓價保持升勢,相關的借貸需求增加,不良財務中介的經營手法,會否繼續困擾監管當局和借貸人?

樓價高居不下,已是不爭事實。根據差餉物業估價署的數據,本港私人住宅售價指數今年1月升至309,連升10個月,並連續3個月創歷史新高。另據金管局資料,2016年第二季,按揭還款佔住戶收入的比率平均為62.9%,遠高於50%的長期平均數。

樓市持續升溫,當局接連出招,金管局亦自2009年起實施了7輪物業按揭逆周期措施,最近一次是在2015年初再次收緊樓宇按揭,包括將價值700萬以下的自用住宅單位的最高按揭成數由7成下調至6成,以及調低按揭供款對入息比率等。

不良中介隱瞞關係 檢舉難

市民買樓一般透過銀行獲得按揭貸款,但樓價拾級而上,有心置業的市民,為籌集額外資金繳付首期,或會轉向財務公司貸款。一般做法是,業主向銀行借完按揭貸款後(即「一按」),私下向財務公司再借多筆(即「二按」)。

近年的低息環境,也為財務公司及中介的業務提供商機。一些財務中介人會游說業主將物業抵押,並表示可在短時間內以優惠的條款獲取財務公司貸款,以償還卡數或其他高息貸款。不過這些貸款當中,部分可能涉及高昂的利息及不同名目的中介人費用,部分貸款申請人往往在簽署了合約之後方意識到要支付各種收費,因而惹來爭議。

財務中介現時不受《放債人條例》(第163章)及金管局監管,但按《放債人條例》,放債人及與其有關連的財務中介公司不得收取利息以外的費用。但仍有部分不良財務中介和與其有關連的放債人運用各種伎倆,設法隱瞞彼此的關係,以規避禁止向借款人另行收費的規定,令執法部門難以舉證。

收緊放債人牌照 防濫收費

去年12月,政府實施更嚴格的放債人牌照條件,要求放債人承擔更多規管責任,規限財務中介人的活動,尤其是處理中介濫收費用的問題,以及協助警方就不良經營手法或騙案作出舉證,實際成效如何,有待觀察。

此外,一些業主會未經「一按」銀行同意,擅自以同一物業向財務公司借取額外按揭貸款(即違約二按),這些借款人若過度借貸,日後無力償還,便可能對一按銀行帶來風險。金管局認為這些行為若不遏止,可能會威脅銀行體系穩定,於是在去年10月發出通告,要求銀行申請土地註冊處的物業二按提示服務,每當有物業二按向土地註冊處登記,土地註冊處就會通知一按銀行。

新例實施後,所有業主申請二按前,必需要經銀行同意才可向財務公司借錢,財務生意難免受壓。

生意難做,近月不少財務公司開始夥拍中介,以低息、長還款期,或申請要求較銀行更具彈性等作為賣點,推出按揭保險及高成數按揭,但這樣一來財務機構或需較長時間才能收回資金,低息亦可能令利潤相對減少。有業界人士表示,財務機構或難長期維持這種經營模式。

住戶貸款增 超越GDP升幅

或者有人擔心,財務機構陷入經營困難,也會對借款人構成不便,但有關監管措施並非毫無理據。按揭貸款是最大的家庭債項,佔未償還總額的70%,但除物業借貸外,本港家庭整體債務近年持續飈升。

數字顯示,住戶貸款餘額於過去10年累計增長108%,於2015年底高達15,940億港元,超越本地生產總值的同期增幅。

現時銀行按揭市場競爭激烈,加上非銀行機構提供的各式樓按招攬,在樓價高企之下,市民的借貸額短期內未必會大幅減少,伴隨借貸而來的風險,仍然不容忽視。

在現有法例框架下,除了靠當局繼續執法和教育宣傳,市民亦應小心提防,避免背上意想不到的債務。

機構: 智經研究中心
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近年樓價高企,造就高成數按揭及多按貸款需求上升,一些市民為求置業,甚至會另向財務公司申請貸款,令本地財務公司及財務中介遍地開花。(資料圖片)
近年樓價高企,造就高成數按揭及多按貸款需求上升,一些市民為求置業,甚至會另向財務公司申請貸款,令本地財務公司及財務中介遍地開花。(資料圖片)
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