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新高不斷 滾雪球效應

周一早上,打開電郵,彈出的樓市成交信息,出現不少二手成交個案。

二手成交 新高成樓市常態

隨便滾動一下頁面,已有6宗成交的標題有新高字眼,不管是同類、分層、今年,新高不斷似乎已成為樓市常態。

‧粉嶺碧湖花園兩房戶約430萬元一口價易手呎價10,750元創分層同類新高

‧大埔新峰花園呎造10,759元創屋苑同類新高三房戶約780萬元成交

‧珀麗灣連天台特色戶破頂沽約770萬元成交呎價12,602元創同類新高

‧嘉湖山莊套3房戶550萬沽創分層標準單位新高

‧YOHO Town 2房戶反價15萬元上車客不睇樓以565萬元承接創同類型兩房今年新高價

‧居屋也破頂寶盈花園兩房戶同類型綠表新高價528萬元沽

對上述成交有興趣可前往地產站ps.hket.com瀏覽,近期的二手成交出現不斷推高的滾雪球效應,這個效應如何形成?上周一宗新高二手成交,可以詳加描述。中原地產發布的一宗元朗成交信息,元朗溱柏入伙約兩年,樓齡新,加上是大型屋苑,會所設施完善,亦供應開放式、1房細單位,切合市場上車需要,故此屋苑自辣招鬆綁後,成交相當活躍,本月錄得15宗成交,平均實用呎價約12,000元。

元朗溱柏破400萬 各區或調價

溱柏新近錄得開放式單位樓價創新高的成交為10座高層E室,實用面積314平方呎,成交價衝破400萬元,以408萬元沽出,刷新屋苑開放式單位樓價新高紀錄,折合平均實用呎價12,994元。上手業主於2013年9月以280萬元買入單位,持貨3年半,現沽貨帳面獲利128萬元,單位升值46%。

這個成交有幾點值得留意,一是元朗最基本的上車盤已超過400萬元的水平,二是開放式也要400萬元,三是樓齡新的二手盤最低消費逾400萬元。對樓市觸覺敏感的參與者,或會第一時間想到,連元朗都要400萬元,其他地區就會自行調整價位水平,溱柏也要400萬元,像嘉湖兩房,樓齡較溱柏高,上車盤400萬元不貴了。又或沙田第一城,較嘉湖樓價更高,也是合理。

這樣唐榮想起早前沙田河畔花園一宗引起市場熱話的成交,當時A座高層3室,實用面積242平方呎,1房間隔,為屋苑唯一可睇樓鎖匙盤,原以430萬元放盤,剛以422.8萬元易手,實用呎價17,471元,創沙田區細價屋苑呎價新高。

新盤推廣 起跳價低吸買家

人人喊高,當元朗開放式細單位成交價400萬元以上,沙田400多萬元又變得不貴了,再進一步,那港島、九龍市區的開放式至兩房,要較新界區更高,應該推上400萬至600萬元以下水平,這種滾雪球效應,亦可見在新盤定價上的策略上,像南昌站新盤首批單位,其中開放式折扣價,最便宜單位略低於500萬元、啟德新盤開放式,折扣後同樣有一個賣價略低於400萬元,這些都是銷售推廣中,作為吸引買家的起跳價格。

不論是樓價高,買家只能負擔此價位,又或600萬元以下,還能借出高於七成按揭貸款的刺激,400萬至500餘萬元的成交,上述6宗成交中已佔4宗,相信將成為今年樓市的熱點。

撰文:
唐榮
欄名: 專家樓論
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元朗溱柏開放式高層E室,成交價衝破400萬元,以408萬元沽出。(資料圖片)
元朗溱柏開放式高層E室,成交價衝破400萬元,以408萬元沽出。(資料圖片)
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