hket.com
香港時間:2017年4月30日 21:05
rss-icon
RSS |
login-icon
登入
主頁 即時新聞 報價 報章 周刊 電子報 投資 中國 名家專欄 TOPick 地產站 專題 短片區 板塊攻略
hket.com facebook專頁 | 手機版
 
 
 
 
 
2017年03月21日 星期二
回上頁 I 友善列印
國是港事
S M L
 
上一篇

加息時代 港樓價大調整風險低

3月15日,美國聯儲局再次上調聯邦基金利率0.25厘至0.75厘至1厘,是本輪加息周期的第三次加息。香港銀行則尚未調整最優惠利率,1個月銀行同業拆息,亦僅較去年低位上升約25點子至0.45厘,香港住宅樓價卻屢創新高,樓價走勢維持向上,本文將對香港樓市最新情況和未來美國加息對樓市的可能影響作出分析。

3大原因 港樓價再創新高

去年11月,特區政府大幅上調從價印花稅至樓價15%(尚未擁有住宅物業的香港永久居民除外),以及儲局於去年12月再次加息,但其影響主要集中於成交萎縮,去年12月至今年2月每月平均住宅買賣成交宗數只有3,638宗,較去年9月至11月每月平均7,055宗大幅減少48%。

然而,住宅樓價所受的影響甚為有限,現時無論是以差餉物業估價署的樓價指數,還是中原城市領先指數來衡量,住宅樓價均再創歷史新高,主要原因有:

1)港元利率維持低企。美國於去年底再次加息0.25厘,香港銀行未有跟隨上調最優惠利率(P)。雖然現時樓宇按揭利率已較多轉為以銀行同業拆息(H)作基準,1個月港元銀行同業拆息亦曾於今年初因年結等季節性因素上升至0.75厘左右,最近回落至約0.45厘(仍較去年低位0.2厘左右為高),與美元同業拆息的息差擴大,這是與香港銀行體系的資金充裕有關。

自儲局實施量化寬鬆措施以來,共有1,300億美元流入港元,這些資金尚未流出香港,令港元利率持續低企。再者,去年下半年以來,香港銀行面對市場激烈競爭,按揭息率由以往銀行同業拆息加1.7厘下調至加1.3厘左右,足以抵銷銀行同業拆息上升的影響,故息率對樓市的影響仍較有限。

低息一手銷情佳 推高樓價

2)一手市場銷售理想。過去數月,一手市場的銷售情況甚為理想。首先,發展商會向買家提供印花稅回贈,並提供較優厚的財務條款,讓他們可以買入旗下新盤。第二,一手樓盤也深受境外買家歡迎,香港物業質素較高,加上港元資產具有強美元保值的優點,且不少一手樓盤亦主動向海外買家推銷,並針對他們提供不同的回贈和優惠。第三,尚未擁有住宅物業的香港永久居民只需繳交較低的從價印花稅稅率(第二標準),但稅務局一向以文書為基礎徵收印花稅,如一份文書涉及多個物業,稅務局會視為一項整體交易,故這些「首置客」仍只需繳交第二標準的從價印花稅,而毋須繳交15%的從價印花稅,故出現了不少「首置客」一次過買入多個一手單位,推動一手市場銷售理想,亦間接推高了整體樓市表現。

3)土地招標售價屢創新高。雖然近年香港土地供應較過去數年有所增加,但總體數量仍然有限,每年透過招標形式出售的政府土地可建單位數目亦不足2萬個單位。可是,參與香港地產市場的發展商數目卻不斷增加,特別是近年中資發展商甚為積極參與,在2016/17年財政年度,中資發展商投得的土地,其可建面積達到整體供應的38%,故在僧多粥少的情況下,政府土地招標售價不單屢創新高,更遠超市場估價水平,同樣刺激了市場的樂觀情緒,並帶動了整體樓市上升。

美息率正常化 港利率難不變

雖然近月香港樓市的氣氛仍較樂觀,樓價走勢維持向上,且現時香港的流動性十分充裕,香港銀行仍有一定空間,暫時不必跟隨美國加息,故認為美國溫和加息對樓市的影響有限,但也要注意到對美國加息的預期可以在短期內發生變化,如在3至4周前市場普遍認為儲局是不會於3月份加息的,最快或許於6月份才再次加息。然而,在美國股市屢創新高,市場對特朗普刺激經濟的政策甚為期待,並預期美國經濟將可持續復甦,帶動當地的樂觀情緒,令多名儲局官員認為有需要及早加息,並對市場預期產生了較大影響,儲局最終於3月中再次加息,這充分表明美國的息率走勢甚不明朗,在有需要時,儲局是會毫不猶豫地加息的,故除非出現不可預見的衝擊外,相信儲局今年不會再像去年般,從原來預期加息4次,變為最終只加1次。

根據儲局最新的預測,該局對未來經濟和息率預測未有顯著調整,2017年及2018年實質經濟增長預測均為2.1%,失業率也同為4.5%,低於長期失業率4.7%,反映就業最大化的目標應已達成,個人消費開支物價指數則分別為1.9%及2.0%,也接近其2%目標。

息率走勢方面,今明兩年的預測中位數也同為加息3次,與去年12月份會議一致,即今年餘下時間尚有2次的加息空間。因此,正如儲局主席耶倫早前指出,未來加息步伐將較2015年及2016年為快,故在3月中再次加息後,今年儲局合共加息3次的機會將有所增加,而明年再次加息2至3次的機會也是存在的。

2017走勢漸見頂 卻未虞大挫

隨着美國加息周期進一步推進,港美息差將會有所擴大,故在聯繫滙率機制下,在港停泊的資金總有一天會流出香港,特別是當儲局加息至一定水平後,該局或有需要考慮收縮其資產負債表,更可能會促使停泊在港的資金流出,令港元利率最終會與美國利率拉近,香港銀行加息的壓力亦將加大,故不能認為港元利率將會長時間維持不變,並低估了一旦資金流走,港元息率回升對樓市帶來的負面影響。此外,現時住宅樓價的絕對水平和負擔比率甚高,且仍在上升,加上政府樓市調控措施持續推行,並積極增加土地供應,2017年住宅樓價走勢料將逐漸見頂,惟若沒有爆發重大的危機事件,住宅樓市大幅調整的風險仍低。

撰文:
蔡永雄 中銀香港高級經濟研究員
欄名: 房策透視
緊貼財經時事新聞分析,讚好 hket Facebook 專版
上一篇︰特首能團結建制 香港方望減撕裂
回上頁 I 回頁頂
最近十篇專欄文章 更多專欄文章
 
2017/04/28 重啟大型填海 解港人蝸居之苦
2017/04/25 藥石亂投樓價反升 撤辣歸正途
2017/04/18 遏「一約多伙」 愈加辣愈扭曲樓市
2017/04/13 漏洞遲堵塞 應推累進物業稅
2017/04/11 林鄭房策重置業 上車數字定功過?
2017/04/10 理順土地政治 樓荒問題始解
2017/03/31 加差餉可增二手供應? 說易行難
2017/03/16 設公營房產基金 重建房屋階梯
2017/03/15 大興1人公屋 解十年上樓之急
2017/03/09 一手交投續旺 不良銷售更須警惕
 
顯示名稱
港府積極增加土地及住宅供應,加上持續推行樓市調控措施,若沒有爆發重大危機,本港樓價大幅調整有限。(資料圖片)
港府積極增加土地及住宅供應,加上持續推行樓市調控措施,若沒有爆發重大危機,本港樓價大幅調整有限。(資料圖片)
詳盡報價
 
熱門文章
 
  最高瀏覽