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遏「一約多伙」 愈加辣愈扭曲樓市

早前政府宣布了收緊從價印花稅機制,「一約多伙」買家須劃一繳付百分之十五印花稅,目的是堵塞避稅漏洞。而有關修訂,其實是「正確」的,但市場上的交易,通常會順應遊戲規則而改,往往出現一法立,一弊生的情況。遊戲規則更改,會令遊戲參與者改變行為,以達到利益極大化的結果。利之愈深,誘因就愈大。這亦是政府加重樓市辣招,對市場扭曲的結果。

SSD及BSD打擊投機者 已奏效

政府在2013年引入雙倍印花稅(DSD),目的是打擊投資者購買物業的意慾。要了解政府辣招,首要了解樓市有哪些參與者,而辣招的設定,目標又何在?

香港樓市的參與者,基本是3類人:(1)投機者、(2)投資者及(3)用家。而這3類人,又分為本地及非本地(以及公司客)。而政府的需求管理措施(Demand Management),是把這些參與者的優先次序排序,如果是本地人,又是用家,特別是首次置業者就會優先,而其他參與者,政府會運用印花稅去加重他們的交易成本,達到政策目標的要求。香港最先引入的,是特別印花稅(SSD),在上屆政府,2010年11月20日出現。現時徵收的稅率是2012年10月27日修訂的,持有物業但在6個月內沽售,要繳交20% SSD;12個月內沽出,要付15% SSD,而36個月以內沽出,要付10%。而措施推出之後,已有效打擊短綫炒賣物業的人士,投機者所佔的百分比,大幅下降,讓自用者有更多機會購買物業,這點目的算是達到。

買家印花稅(BSD),是針對非港人買家以及公司客的。如果是非本港永久性居民,又或利用公司名義購買物業,便要付出15%的BSD。背後的理念是,利用公司名義去購買物業,目的可以是為了日後轉讓之時慳印花稅,而很多時以公司名義購買物業,是有投資成分在內,因此BSD的出現,便要減少非本地居民及公司投資客對本地用家的競爭。而有關措施也是在2012年10月27日推出的,措施實行4年,整體也大幅減少非本地居民及公司客的交易數量,讓用家有更多空間去購買物業。

上述所談的SSD及BSD是有針對性,針對特定人士增加他們的交易費用,讓本地用家在購買物業之時更具競爭力,這些SSD及BSD的需求管理,背後理念是可以了解,而結果也是有效。如果市民想規避有關稅務,信息亦很清晰的,(1)不要炒賣物業,持貨起碼3年以上,便可迴避SSD;(2)不要使用公司名義購買,要買的話,便以個人名義,那麼亦可規避BSD。使用個人名義購買,令政府更易掌握個人持有本港物業的狀況。

本地買家 自住或投資難區分

SSD與BSD對於港人優先、用家優先的效果有效,但到了DSD便開始出現問題,因為SSD及BSD把投機者、非本地買家及公司客剔走(或把他們的需求大幅壓低之後),市場只剩下本地的投資者及用家,而這兩種客源是最難區分的。如果去訪問初次置業者,問他為何要購買物業,他們通常會答自住。如果這是唯一答案的話,那麼政府政策的訂定就容易很多。但他們心裏,很多會想,因為物業能夠保值,又是財富儲存方式之一,如果將來物業升值,自己賺了住,財富又能增值,又何樂而不為?而存在這種心態的置業者,多數在樓市上升周期之中出現,就算是只有一層物業的人士,他置業的目的也可以是自用及投資性需求合併的,很難區分出來。

至於本地投資者,他們購買物業的目的就簡單得多,是唯利是圖。可以為了買樓收租,又或者待物業善價而沽。這些投資者與用家的區別,可能只是擁有多過一個物業而已。

政府物業市場的政策,是本地優先,用家優先,當樓價再上,用家置業的能力被削弱後,政府便再出招。這就是2013年2月3日所推出的從價印花稅修正版,簡稱雙倍印花稅(DSD)。現時物業交易所要付的基本印花稅,是按價格大小收取的。樓價愈平,稅率愈低;樓價愈高,稅率就愈高,所以才叫從價印花稅。而雙倍印花稅的定義,就是以個人名義,持有多於一個物業之時,任何新增物業買賣,便要繳付雙倍稅率。目的是加重投資者交易成本。

投資者為慳稅 湧細價樓市場

措施推出之時,投資性需求一度降低,但對樓市亦造成扭曲。因為不同樓價的稅率不一致,會誘導市場去細價樓交易,特別是投資者。如果樓價超逾2,173萬,投資者要繳付的DSD達到8.5%!如果樓價低於200萬元,只需繳付1.5%,而300萬至400萬元物業,平均只付4.5% DSD。於是投資者便集中於細價樓,因為較慳稅,但這些細價樓,亦是首次置業者之選,所以有段時間,細單位的需求大增,因為細單位的銀碼較小,所付的DSD也較便宜。而這個措施,就是扭曲市場,令到細小單位好像好受歡迎似的。

但當政府發覺,細小物業樓價不斷攀升,用家置業開始困難,於是再加辣,在2016年11月4日作出修訂,把持有物業人士的新物業買賣,一概徵收15%(簡稱15% AVD)的從價印花稅,希望把投資者排除在外,但結果卻預期以外!香港過往實施簡單稅制,是有其重要哲學原因。因為對市場愈少干預,市場分配資源就愈有效率。除非市場失效,政府才有介入誘因。而稅項會影響市場價格,繼而影響資源分配。稅率愈高,對市場的影響就愈大。

樓市投資者,會長期存在的,辣招愈辣,愈令他們想辦法規避。例如2016年前,投資一個400萬元物業,只需付4.5% BSD,如果首次置業者,也要付2.25%從價印花稅,那麼投資者所額外付出的稅費,只是多了2.25%而已。以細價物業收益率3%一年來說,不足一年的租值,便可抵銷DSD的效用,所以犯不着去刻意避稅。因為物業用自己名義持有,會較有保障。簡單來說,合規成本較平。

父母藉子女首置 「置業靠父幹」

但到了2016年11月4日以後,所有物業一概徵付15% AVD,那麼新增稅項就等於細價樓5年租值!這大大加大誘因去避稅,因為合規成本太高!要規避稅款,最簡單做法,是找未持有物業的親人去購買。這就解釋了為何有一段時間,首次置業人士增加,而不少父母要提早「分身家」,協助剛成年子女「置業」,出現了「置業靠父幹」、「置業靠母幹」的情況!試問剛成年的子女,沒有家庭,仍然在學,是否有那麼急切的居住需要?還是因為能慳稅,作為投資品,進可攻,退可守?即樓價下跌之時,可讓子女自住;樓價上升,可以沽出套利。因為已慳15% AVD,所以贏面較大!這情況亦說明了,第一次購買物業,其背後的目的,一定是自住嗎?真的沒有任何投資成分?

「一約多伙」問題出現,是因為辣招加辣所衍生出來的。首先「一約多伙」不是新事物,是一直存在的。根據政府的數據顯示,2013年以前,「一約多伙」約佔整體交易量3.3%至3.4%左右,但15% AVD實施,「一約多伙」交易量升4.7%,升幅可觀。

加辣上有政策 市場下有對策

例如有些發展商,喜歡興建細小單位,但設計上亦保留彈性,可以把兩個物業打通,讓住戶可以住大些。買相連單位,亦是出現「一約多伙」原因之一。而住宅的「一約多伙」是多數出現於一手樓的。用回上述慳稅的例子,既然要避15% AVD,拆解辦法是找未持有過物業人士去購買。而每名市民,原則上只有一次購買機會!既然只得一次,當然希望慳得愈多,賺得愈多!於投資者,借用他人「首次置業」的名義,以「一約多伙」去購買多間物業,目的是慳15% AVD。所以技術上他仍然是「首次置業」,不用付辣稅的,但實質上其背後目的是投資。要慳得愈多,一約購買伙數愈多,就慳得愈多!這自然推高了一約多伙的數目及成交金額。2017年4月12日政府再修訂15% AVD,「一約多伙」要全繳15% AVD,是修補了漏洞。但這已是自2013年以來,第3次修訂AVD的稅率,反映修改遊戲規則,對市場的影響有時是意想不到,稅愈重,對市場的扭曲反而愈大!

(文章僅代表個人立場)

撰文:
麥萃才 香港浸會大學財務及決策系副教授
欄名: 房策透視
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樓市愈遏愈升,政府早前宣布收緊辣招稅的豁免安排,只有以一份文書購入一個住宅物業才可獲豁免15%辣招稅。(資料圖片)
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