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青年房策焦慮症 恐礙內地樓市

3月份中國融資增長數據盡管M2(廣義貨幣)和信貸增長速度遠低預期,或如人民銀行負責人所說增幅下降,但實際上在2016年融資及信貸增長都創紀錄的高基數上,3月份融資增長仍十分驚人。

2017年第一季社會融資規模增量為6.93萬億元(人民幣,下同),比上年同期多2,268億元。2016年第一季創歷史紀錄,今年在去年基礎上更上層樓,尤其是3月份的規模比2月翻倍至21,200億元,為2016年3月份以來最高。

還有3月住戶貸款增加到7,977億元,高於今年1月的7,521億元。但今年來住戶的中長期貸款開始下降,比如1月份為6,293億元、2月份4,503億元、3月份降到3,804億元。盡管今年第一季住戶的中長期貸款14,600億元與上一季(2016年第四季)14,800億元相差無幾,但開始呈現增長逐漸下降的趨勢。

收緊融資政策 影子銀行再盛

數據對當前中國樓市透露幾個重要的信息。一是隨政府對樓市的融資政策逐漸收緊,如銀行信貸開始減少對房地產開發企業的融資比重,股市及債市提高房地產開發企業進入融資市場的門檻,使得銀行信貸及股市再融資和債市流入房地產開發企業的資金減少。

由於房地產開發企業仍看好當前一些城市的樓市,因此他們受正規渠道融資限制之後,開始轉向被視為「影子銀行」的非標準融資(委託+信託+未貼現承兌滙票),影子銀行又開始盛行。

所以第一季的本外幣貸款、委託貸款和信託貸款按年增長較多,非金融企業境內股票融資和未貼現銀行承兌滙票比上年同期有所增長,企業融資較上年同期增加較多。也就是說,房地產開發商突破正規融資渠道轉向非標準融資,盡管其融資成本會有所上升,但這對他們的利潤根本不是問題。因為他們仍看好中國樓市。

個人房貸增長降 礙樓市增長

個人住房按揭貸款的增長,是今年樓市增長的根本動力源。2016年中國住房銷售面積及金額都創紀錄,就是大量銀行信貸資金通過個人住房按揭貸款流入樓市。2016年內地四大銀行新增個人住房按揭貸款達2.8萬億元。所以,今年個人住房按揭貸款仍是內地商業銀行關注的重點。因為內地商業銀行和投資者都相信中國樓市價格不會下跌。如房價不跌,對銀行來說,個人住房按揭貸款當然是最優質的資產;對投資者來說,進入樓市當然是最好的獲利途徑。

不過,盡管各地政府的樓市調控是因城施策,中央希望以此去除三四綫城市的庫存,但從2016年9.30房地產調控政策出台以來,出台房地產調控的城市愈來愈多。在住房投資者及房地產開發商看來,這些調整政策愈來愈嚴,讓一些城市的房地產調控走向極端。如以往的調控更強調限購限貸,而這次許多城市紛紛採取限制住房交易、嚴厲整頓房地產中介商等政策。而這些調控接二連三地出台,使得購買住房者(無論是投資還是消費,但在高房價下絕大多數都是投資)「房地產政策焦慮症」(即未來會不會有更多更為嚴厲的政策出台?)油然而生,並正在由一二綫向三四綫城市蔓延。

樓控嚴厲 樓市繁榮提前結束?

本來政府希望因城施策的調控,可以把一二綫城的樓市瘋狂延伸到三四綫城,以解開三四綫城樓市的癥結,以此再來保證2017年中國GDP快速增長。隨着一二綫城的樓市調控政策接二連三地出台,這讓不少城市的住房銷售迅速下降,特別是有些一綫城市的住房銷售已下降80%以上,更是讓這些城市的住房投資者的「房地產政策焦慮症」油然而生,許多購買者基本處於觀望狀態。如「房地產政策焦慮症」開始向三四綫城市蔓延,那麼三四綫城市的住房銷售就有可能逐漸下降。這也許是今年以來個人住房按揭貸款在逐漸下降的原因之一。

今年第一季中國房地產銷售數據還沒公布,可以推測其住房銷售量仍會有不低的增長幅度,因為在個人住房按揭貸款基本上與去年第四季持平下,由於房價高的一二綫城市住房銷售快速下降,而住房投資者早就轉到了三四綫城市及去年熱點一二綫城市周邊,這些城市的房價會上漲,但要上漲到去年一二綫城市的幅度還有很大差距。

更重要是這輪中國樓市炒作的主力是1980至2000年時代的年輕人(有調查顯示這年齡層的城市居民住房擁有率達70%,高於發達國家30%以上)。這些人多是獨生子女,初始手上的資金實力要好於前幾代,知識水平也較高,其投資進取心強,多為高風險投資者,但對房地產政策敏感性也十分強。如「房地產政策焦慮症」向全國蔓延,特別向三四綫城市蔓延,這就為這輪樓市繁榮蔓延到三四綫城市增加不確定性。

如果今年4月的個人住房按揭貸款繼續下跌,就意味着這一輪房地產市場繁榮的周期結束會比預期更早。不過,具體情況還得看進一步將公布的數據。

撰文:
易憲容 青島大學經濟學院教授
欄名: 中國經緯
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中國住房銷售去年創紀錄,就是因為大量銀行信貸資金通過個人住房按揭貸款流入樓市。(新華社資料圖片)
中國住房銷售去年創紀錄,就是因為大量銀行信貸資金通過個人住房按揭貸款流入樓市。(新華社資料圖片)
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