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2017年05月25日 星期四
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內地行政樓控 難遏投機炒作

上星期中國各種經濟數據公布,房地產數據再次成了各方焦點。按政府的說法,從2016年9.30之後,特別是在今年3.17之後,國內一些城市出台了一系列房地產調控政策,如限購、限貸、限價、限售、限商等,且出台政策愈來愈多,愈來愈嚴。

所以2016年那種國內房價瘋狂上漲局面已得到控制,許多城市的房市也開始向理性回歸。

銷售增長回落 惟未結束漲幅

1至4月份中國商品房銷售面積41,655萬平方米,同比增長15.7%,增速比1至3月份回落3.8個百分點,其中住宅銷售面積增長13.0%。而商品房銷售額33,223億元,增長20.1%,增速回落5個百分點,其中住宅銷售額增長16.1%。也就是說,無論是住房銷售面積還是金額,今年都出現全面回落。

特別是以同比來看,2016年1至4月份中國商品房價銷售面積增長達36.5%,今年下降到15.7%,相差近20個百分點;而去年1至4月份商品銷售金額增長達55.9%,今年下降到了20.1%,更相差近36百分點,下滑幅度更大。

還有,從今年1至4月份70個大中城市的房價變化,從環比來看,已經連續7個月在下跌,絕大多數城市的房價漲幅都在縮小。這可算是房地產調控政策出台後的效果與業績,也預示着中國未來房地產市場走勢。

新住宅價格漲跌 可由地方操控

但是,當前中國房地產市場調控政策的效果還是不容樂觀。盡管今年以來的住房銷售面積與金額都出現了漲幅大幅下降,但是並沒有結束這種漲幅。中國房地產的銷售還在增長,而幅度仍在15%以上,只不過比2016年那種瘋狂增長慢一點而已。

正因如此,國內房地產開發商仍看好當前及未來中國房地產市場,他們不僅增加對房地產市場投資,甚至於對中國住宅投資的增長達到10%以上,創兩年來最高紀錄,而且開發商還在湧入土地市場購買土地,使得今年1至4月份地方政府土地出讓金的金額也創歷史新高。

既然開發商看好當前及未來中國房地產市場,那麼政府的房地產市場調控政策所起到作用肯定會大打折扣。

還有,從2017年4月份70個大中城市房價變化的數據來看,盡管國家統計局說從環比看,9個城市新建商品住宅價格下降或持平;5個城市漲幅回落,回落幅度在0.2至1.1個百分點之間。而從同比看,15個城市新建商品住宅價格漲幅均比上月回落,回落幅度在0.7至7.4個百分點之間。但這裏有幾個概念遊戲要明白。一是以新建住宅價格環比來看,還有61個城市的房價還是在上漲,只是漲幅比以前小一些。而且這種漲幅在0.2至1.1個百分點之間回落,與2016年房價瘋狂上漲的幅度相比,這些城市房價要回到理性水平肯定是猴年馬月的事。因為,如果以2015年的房價為基準,上漲超過20%以上城市有17個,新住宅價格上漲最快有廈門與合肥,分別是50.2%和48.9%。

二是以新住宅價格漲跌來判斷房地產市場價格變化,意義不是太大。因為這些價格完全可由地方政府的房地產管理部門來操控。因為當前中國住房的銷售都採取預期制度,在上面「5限」的房地產市場調控政策下,為了平衡房地產價格漲幅,在批准新房預售項目時,就可對不同項目和不同價格,批准不同的預售項目。

比如,如果有中心城區高房價的預售項目批准出售,同時也搭配遠郊低房價的預售項目出售。這樣對於新房價格漲跌基本上可操縱地方政府管理部門手上。所以,當前這些由地方政府房地產管理部門統計上來的數據,對市場的意義有多大,是相當令人質疑的。

樓價不跌 保證地方經濟增長

還有,對於二手房價格,環比下跌的城市只有5個,而且下跌的幅度最大也只一個為1.2%,其他4個城市下跌幅度都在1%以下,而房價上漲的城市有61個。

如果以2015年為基準,上漲20%以上的城市有16個,其中二手住宅價格同比上漲最快是北京與廣州,分別為56.8%和45.2%。也就是說,即使是出台調控政策最為嚴厲的一綫城市,如北京,其房價的環比還是沒有下跌,其他一綫城市如此。

即使按照房價已下跌的5個城市下跌幅度,那麼2016年房價瘋狂上漲的城市要讓房價回歸到理性,也得花很長時間。而只要房價還在上漲或不下跌,要讓房地產投機炒作者退出市場是不可能的。

也就是說,盡管中央一而再再而三地強調「房子是住的,不是用來炒作的」對房地產市場重新定位的原則,強調要建立起中國的房地產市場的長效機制,但是對於地方政府來說,說歸說,做歸做。

地方政府更關注的是讓當前這種房地產市場態勢持續下去,特別是讓當前房價不下跌持續下去。因為這樣才能保證地方政府的GDP增長,保證地方政府的土地財政。否則,房價下跌,住房投機炒作者退出市場,地方政府會感覺到對他們相當不利。

所以,地方政府推出的限購、限貸、限價、限售、限商等一系列的短期行政性房地產市場調控政策,除了限商對商業地產會造成嚴重打擊之外,房地產市場投機炒作者根本不會擔心這些調控對其投資有多少影響,因為政策不會導致房價下跌,只要房價不下跌,他們仍然還在以不同的方式湧入市場。

買樓有利可圖 炒作者豈退場

如果堅持住房要回到居住功能,調控政策就得對房地產市場投機炒作進行事中及事後的限制,而不是僅現在這種事前短期行政性的限制,就得用嚴厲經濟槓桿堅決遏制住房的投機炒作的行為,堅決去除住房的賺錢功能和賺錢效應。

只要住房購買有利可圖,無論是短期交易,還是中長期交易獲得利益,那麼想讓住房投資炒作者不進入房地產市場是不可能的。這是判斷當前及未來中國房地產市場形勢關鍵所在。

撰文:
易憲容 青島大學經濟學院教授
欄名: 中國經緯
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今年內地一些城市出台一系列房地產調控政策,如限購、限貸、限價等,盼遏制去年房價瘋漲的局面。(新華社資料圖片)
今年內地一些城市出台一系列房地產調控政策,如限購、限貸、限價等,盼遏制去年房價瘋漲的局面。(新華社資料圖片)
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