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內地按息升 樓市調整開始

最近,隨着央行流動性逐漸收緊及金融市場的去槓桿,住房按揭貸款利率正在逐漸上升。

有報道,在上個星期,北京上海等一綫城市,首套住房按揭貸款利率已上升到基準利率的1.1倍,第二套住房按揭貸款利率更是上升到基準利率的1.2倍。而一綫城市的按揭貸款利率全面上升,趨勢也開始在二三綫城市蔓延。

一綫城加息趨勢 勢蔓延二三綫

據融360監測數據顯示,5月份全國首套住房按揭貸款平均利率為4.73%,環比上月上升4.64%。同比去年5月份的4.45%,上升6.29%。在融360監測的35個城市首套住房按揭貸款平均利率中,最低為大連4.43%,最高的為石家莊4.99%。

從這些數據來看,全國的首套住房按揭貸款平均利率快接近基準利率4.9%,差距只有不到4%,這意味着各城市的按揭貸款的優惠利率在逐漸取消。

這只是全國的平均數,對於一綫城市來看,按揭貸款利率上升更是在加速進行。比如北京,上個星期一(6月5日)率先傳出首套住房按揭貸款利率上調至基準利率(4.9厘)的1.1倍,即5.39厘,北京的民生銀行當天已經做出調整,其他銀行據報在跟進,第二套住房按揭貸款利率更是不低於基準利率的1.2倍,即5.88厘。

這也是北京今年以來第5次調高首套住房的按揭貸款利率,由年初基準利率的85折,一路升至這次首套住房按揭貸款基準利率的1.1倍。

估計,在北京這樣做之後,其他一綫城市都會跟進,讓貸款利率上升到這個水平。因為,一綫城市對這些政策變化是十分敏感的。

作為房地產調控政策的市場風向標,一綫城市的住房按揭貸款利率全面上升很快會反映到二綫城市去。5月份,35個城市首套住房按揭貸款利率均有上調,多數二綫城市住房按揭貸款利率調整至基準利率。

同時,銀行優惠利率也在逐步取消,對於中國房地產市場,按揭貸款利率全面上升,意味着中國房地產市場的價格將出現真正地向下調整。

2015年以來的這一輪房地產價格快速上漲,最主要的推手就是銀行的貸款基準利率全面下調及住房按揭貸款利率的優惠,以及以這種方式鼓勵住房的投資炒作者湧入房地產市場。所以盡管從2016年9.30之後出台了一系列的房地產市場調控政策,比如限購、限貸、限售、限價、限商等,但一直沒有觸及這個推手,使得這些調控出台之後,不少城市住房銷售量突然萎縮,但房價卻頂在天花板不動,房價上漲預期也沒有改變,整個房地產市場的觀望氣氛十分強烈。

現在住房按揭貸款利率上升,再加以前這些「五限」政策,首先使得住房投資炒作者不僅沒有意願再進入房地產市場,也會讓他們感覺到進入房地產市場的成本上升和槓桿率下降而不敢及沒有能力再進入房地產市場。那麼先進入者所持有的住房想交易出去已經沒有了接盤俠。在這種情況下,房價只要些許下跌,房價上漲預期立即會出現逆轉。

投資者不敢入市 或減價放盤

首套住房按揭貸款利率上升,盡管對購買住房者沒有多少作用,因為在高房價下,真正的住房消費者根本就沒有能力進入,所要進入者多以是住房投資炒作者,但這將進一步強化房價上漲預期的逆轉,令新的投資炒作者不會再進入房市,而手中持有住房者投資情緒將產生變化,擔心房價會開始下跌,尤其是過度槓桿者。當這種情況到一定的臨界點,他們只有降低價格出售住房的一條路,別無選擇。

當然,更重要是一綫城市的住房按揭貸款利率上升,它將成為全國房地產市場按揭貸款利率的風向標,其趨勢很快就會蔓延到全國。當市場的利率水平趨同,上半年那種房地產市場「因城施策」調控政策所起的作用將全面弱化。如果這種情況出現,這些城市的房地產市場的價格上漲預期也將全面逆轉,對全國房地產市場產生巨大的影響。

貨幣政策漸收緊 地方難左右

正如有分析指,隨着金融市場的去槓桿,中國央行的貨幣政策逐漸收緊是一種趨勢,引發國內金融市場的價格全面向上移,讓銀行資金的成本上升。如銀行的按揭貸款利率不上升而發放貸款,一定無利可圖。這也意味着當前商業銀行的按揭貸款利率上升是一種趨勢,地方政府無法左右。

由於此輪集中調整住房按揭貸款利率所受到阻力不大,對前一輪房地產市場調控過程中只是處於觀望期而未能及時出台調控政策的城市,將帶來較大影響,甚至於會讓今年早幾個月火熱的房市突然冷卻下來,北京周邊小城市就是如此。

總之,住房按揭貸款利率全面上升,盡管對樓市的影響和衝擊不會是突然,但它是遏制這輪房價上漲真正殺手,中國的房地產市場調整或許真正從這開始。

撰文:
易憲容 青島大學經濟學院教授
欄名: 中國經緯
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隨着央行流動性逐漸收緊,以及金融市場去槓桿,住房按揭貸款利率正逐漸上升。(中新社資料圖片)
隨着央行流動性逐漸收緊,以及金融市場去槓桿,住房按揭貸款利率正逐漸上升。(中新社資料圖片)
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