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內地三四綫樓市 去庫存難

今年政府對三四綫城市房地產市場的政策是「因城施策」的房地產市場去庫存,即是要通過讓2015年下半年起導致一二綫城市房地產火爆甚至房價飈升的政策向三四綫城市蔓延,也要讓三四綫城市的房地產市場也走上這條路。

事實上,政府對三四綫城市的期望確實在發生,上半年內地不少三四綫城市的房地產市場正在火爆起來,但是這種火爆要達到政府去庫存的目標幾乎是不可能,反之三四綫房地產市場的庫存會在這波房地產市場的火爆中快速增加。

從2003年開始,全國各級政府建開發區、打造新城基本上是每一級地方政府的首要任務。就是從那個時候開始,各個地方的城市規劃規模愈來愈大,愈來愈宏偉。2015年12月,全國城市規劃的會議在貴陽召開,有中國工程院院士根據這些規劃,計算出未來建造的城市住房可以居住34億人口。我當時對此計算還是半信半疑,如果中國的城市規劃可建造可住34億人口的住房,那麼這20億人口從何而來,是不是未來中國的移民政策也會發生顛覆性的變化。

倘樓價年漲10% 更多開發商加入

但是實際上這位院士對城市規劃住房居住人口的計算,估計還只是在現在的城市規劃圖紙上靜態地計算出來的。如果動態來看,實際上無論是地方政府,還是房地產開發商都有強烈超越這種城市規劃的動機。因為,在現在的這些城市規劃圖紙上,如果有利益上的關聯性,哪一個地方政府不會突破這種城市規劃呢?而房地產開發商更是如此。最近到了一些三四綫城市所看到情況都是這樣。

從已經修好的基礎設施來看,無論是道路還是城市各管道,估計都是在10年內的時間裏修建的,不少地方都形成了一個個新城的框架。目前,隨着房地產市場的火爆,各城市的高樓大廈拔地而起。盡管當前這些三四綫城市的房價不是太高,但是只要房地產市場價格在上漲,即使每年上漲10%,那麼進入市場房地產開發商會愈來愈多。他們也會製造一個又一個銷售主題。而且只要房價在上漲,不僅現在的住房很快會賣出,而且也會刺激地方政府推出更多的土地,刺激房地產開發商加快建造更多的住房。東部中部的三四綫城市和西部的三四綫城市也是如此。

從已公布的5月份的資料可以看到,70個大中城市,有80%以上的城市房價還在上漲。而這種房價上漲還沒有把「陰陽合同」的因素考慮進去,否則估計有更多的城市房價上漲,上漲的幅度會比政府所公布的還要快。如果房價一直在上漲,那麼中央政府要通過所謂的「因城施策」方式對三四綫城市去庫存只能是天大的笑話。

因為,根據市場法則,如果是消費品及庫存過多,就得降低價格銷售,這樣生產者的供給才會減少,庫存才能通過降低價格出售消化掉。反之,如果是投資品,目前庫存過多,如果價格還在上漲,那麼生產者不僅不會減少供給,反之還會增加供給,庫存只能會愈來愈多。所以說,如果住房是投資品,房價還在上漲,這個時候想去庫存,只能是天大的笑話!

房產變投資品 房價漲跌存庫難去

如果房價還是在上漲,而銷售量又快速增長,這只能說明這個時候的住房已經不是消費品而是投資品了。因為,對於作為投資品的住房來說,如果房價在下跌時,由於投資者購買無利可圖,甚至於虧損,這時住房投資者根本就不會進入市場。房價愈是下跌,住房愈是沒有投資者購買,住房的庫存當然愈來愈多。

相反,房價上漲時(無論其漲幅有多大,只要上漲就行),住房投資者才會進入市場。而且房價上漲幅度愈大,投資者愈是會湧入。這時,住房銷售肯定會增加。同時,如果房價上漲,房地產開發商利潤也會增加,這樣會激勵房地產開發商增加更多的供給。房價上漲幅度愈大,房地產開發商增加住房供給的動機更是強烈,建造的住房會更多。

因城施策 實際鼓勵更多炒作

同時,也應該看到,房價上漲時去庫存不僅是一個違反市場法則的笑話,也是與中央「房子是住的,而不是炒作的」市場定位完全衝突的(或是刻意出台這種政策對抗中央對房地產市場的重新定位)。因為,要讓三四綫城市房價在上漲時去庫存,也就是意味着這個時候的房地產市場基本上是一個以投機炒作為主導的市場,房地產市場購買者目的是為了賣出賺取利潤,而不是為了自己居住。

所以,在房價上漲時去庫存的「因城施策」,實際上是用住房優惠政策鼓勵投機炒作者進入市場。與中央政府「房子是住的」的市場定位南轅北轍。

最近有人估計過,目前中國已經建造好的住房,如果以每人居住30平方米計算,可供10億人口居住,而城裏的居民7億人口,剩下可居住3億人口住房的人基本上是投機炒作。他們購買的住房不是自己居住而是如何獲利。

這說明了一個十分深刻的問題,即當前中國房地產市場三分之一的房價由住房投機炒作者持有,中國住房市場是一個以投資炒作為主導的市場,盡管房地產市場去庫存可以讓房地產開發商來去掉,但這些庫存則轉到住房投機炒作者手上,庫存並沒有減少,只是會愈來愈多。在這種情況下,三四綫城市的房地產市場去庫存可能嗎?

撰文:
易憲容 青島大學經濟學院教授
欄名: 中國經緯
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內地上半年不少三四綫城市的房地產市場火爆起來,不少地方都形成了一個個新城的框架。圖為內地春季房交會。(新華社資料圖片)
內地上半年不少三四綫城市的房地產市場火爆起來,不少地方都形成了一個個新城的框架。圖為內地春季房交會。(新華社資料圖片)
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