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納米樓增供應 總居住人數反減

上一屆政府推中長遠房屋策略,未來十年內要達到私樓建屋目標十多萬間。而5年過去了,公屋數目未能達標,但私樓數目就超標完成。

根據第四屆政府施政匯報2012至2017年資料顯示,私營房屋中期供應量顯著增加。截至2017年3月底,預計未來三至四年一手住宅供應量約為9.6萬個單位,較該屆政府上任時高出48%,從指標來看,起碼私人住宅市場目標達到。

私樓供應達標 惟單位面積小

但細心一看,小型單位數目佔比愈來愈多。根據運房局及差估署數據,今年私樓落成量預測有17,122伙,以中小型單位主導。其中,實用面積小於431平方呎(A類)最細單位有5,109伙,較去年的3,937伙,多1,172伙及高出3成,為18年以來高位。若按整體比例計算,亦按年增加近3個百分點。由從前佔總數的十幾個百分點,升至近年的3成。反映住宅數目多了,但單位面積愈來愈小。

差估署發布的住宅物業統計,會把住宅按單位實用呎數分為五類,由小至大,為A至E,A類最小,E類最大。通常D和E兩類叫大型住宅,A、B和C三類,叫中小型住宅。

小型住宅有幾小?英語照譯,叫做small flat。A類細單位是指40平方米,亦即431平方呎左右。因統計是以實用面積計算。如果以建築面積7成實用,3成發水來說,431呎實用面積,等於一個500多呎的建築面積單位。以港寸金尺土的情況,一般發展商會建成兩房單位。比細(small)還要小的叫做迷你(mini),比迷你還要小的叫做納米(nano)。如果一房或全開放式單位可叫做迷你單位,那納米單位就是比迷你單位還要小的單位。

根據統計處的資料顯示,香港家庭住戶平均人數是2.8人,而一個兩房單位可容納3至4人。夫婦加一個老人家、或一個小朋友、或一個外籍傭工,這種兩房間隔就最合適。例如一些鄰近大學的屋苑,外地生通常合資租住的兩房單位,一個單位甚至會住上5人,每間房住兩人,廳還會住一個人呢!而過往最小的兩房單位開則,實用面積計也要200多呎,例如沙田的河畔花園或大圍的金獅花園。

多建400萬元以下單位 保銷情

實用面積431呎,要住最多人,可建兩房。但同樣呎數,發展商亦可建一房,甚至全開放式單位。在商言商,哪類戶型最好賣,就建哪款。除了考慮去貨速度快慢之外,還要考慮售價,哪類戶型售價能最高?從各大屋苑的數據來看,同一屋苑中,大單位呎價通常較平,而細單位就往往最高。

以麵粉價來說,同一呎地,無論建小型住宅或大型住宅,其成本大致相若。但近幾年的趨勢,面積愈小的住宅,呎價反而最高!這指大眾市場住宅,而不是豪宅。這是因為按揭成數、牽涉銀碼、要繳付印花稅金額等限制、單位愈細、所繳付的前期費用就愈少,愈容易負擔,潛在買家就愈多。

政府的3D(即SSD、BSD及DSD)辣招,就是要協助首次置業的市民,他們首期資金往往不是那麼充裕,多數要借助按揭保險去降低所付首期比例。如果只想付1成首期,那麼按照現時規定,只能購入400萬元以下的住宅,這是按揭保險的規定。400萬至600萬元物業,就只能按8至9成。600萬元以上物業,就不能參加按揭保險,因此不少首置客,主要目標是400萬元以下的物業,其次是400萬至600萬元。超出600萬元,他們便要付3成以上首期。

發展商也深明此理。如果把樓市看成一個遊戲,要勝出遊戲,首要先了解遊戲規則,盡量play smart!所以發展商會盡量起一些400萬元以下的單位去保障銷情。其次是400萬至600萬元單位。這點可由A類單位落成量創新高得以印證。400萬元以下單位的發展參數,已成為「熟書」發展商的戒律。如果實用呎價是1萬元,那麼建成單位面積有400呎,它可以是細兩房、或一房的單位,應該足夠2至4人居住,每人平均居住面積也有100呎以上,多於公屋最低75呎平均居住面積要求。

但當呎價升至1.5萬元,限制400萬元以下售價,就只能建267呎單位,間隔最多一房或全開放式,那只夠住1至2人,這已由小型住宅變成迷你住宅了。如果當樓價升至2萬元一呎,就只能建200呎樓,間隔只會是全開放式。

納米樓遍地 難滿足家庭需要

如果一個400呎兩房單位,要劏成兩個單位的話,兩個單位一定小於200呎。因為要間隔間牆,建造共用設施等,每個單位可能只剩下百多呎。而百多呎內還要有廁所等基本設施,就算是開放式廚房,所剩空間就只能住一個人。如果建成的單位150呎,其大小就與停車場一個車位相若。可以想像一下,將一個車位扣除廁所及露台佔地後,剩餘的空間才可住人。有人就打趣道,住這些納米單位就好像把車泊在停車場車位,而人就住在車上的感覺一樣。而單位叫做納米,即是小無可小,最基本只能容納人的空間。

那麼把原本面積400呎可住2至4人兩房單位,劏成兩個全開放式的百多呎的納米單位,那麼兩個單位合共最多只能住兩人。雖然建成住宅數目好似多了,但居住人口數目卻少了呢!

滿足房屋需求,政府有家庭優先的概念。例如輪候公屋,家庭會優先於單身人士。但事實上這些全開放式百多呎的納米樓愈起愈多,而這些單位其實最多只可住一人,而不是一個家庭,那麼又是否會違背初心,滿足市民對房屋需求?保障家庭有足夠活動空間?(文章僅代表個人立場)

撰文:
麥萃才 香港浸會大學財務及決策系副教授
欄名: 房策透視
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本港私營房屋中期供應量顯著增加,預計未來三至四年一手住宅供應量約為9.6萬伙,較5年前高出48%,但小型單位數目佔比愈來愈多。(資料圖片)
本港私營房屋中期供應量顯著增加,預計未來三至四年一手住宅供應量約為9.6萬伙,較5年前高出48%,但小型單位數目佔比愈來愈多。(資料圖片)
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