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豪版劏房成風 納米樓礙出生率

板間房、劏房及納米樓三者有何共通之處?三者都是私人物業,生活空間細小。前兩者主要是出租的,舊樓居多,擁有者是投資為主,而納米樓多是新樓,業主可自住可放租。

當然納米樓呎價亦高很多,也不是人人負擔得起。

筆者年幼之時也曾住過板間房(Cubicle)那是由木板做間隔,木板間不到頂,留有一兩呎空間作為通風,木板上方鑲有磨沙玻璃作為透光及保障私隱之用。廚房廁所共用,沒有太多私隱。而因一屋多伙人住,或多或少有些摩擦。如果鄰居相處不好的話,會有排受。當年大家都希望能申請到公屋,盡快脫離惡劣的居住環境。

劏房收貴租 樓宇結構受影響

劏房(Partitioned Flat)是現代版的板間房。因為房間是全封閉的,私隱度較高。但劏房亦有分合法與非法的,合法者通常要到政府入則申請改裝,所有裝修也要跟足法例去辦。通常這些合法劏房,多出於舊樓翻新,由財力較為雄厚的公司進行,可惜這只佔劏房很小部分。

而非法的,未經入則申請而作出單位改動的劏房就多的是。部分劏房是沒有獨立電錶、廁所及廚房,那些設施便要共用。特別是電費方面,二房東或業主所收的電價往往比電力公司收取的高,就算有電費回贈,劏房戶通常無份。

500呎樓一劏三 租值可倍翻

有些先進劏房會有獨立電錶及廁所,當然出租價格也會高很多。但如果要提供獨立廁所,便牽涉來去水工程。如果工程做得不好,會有機會滲水,甚至影響樓宇結構。至於電力裝置就要更小心,稍一不慎會導致火災。而做劏房的業主或分租的大房東,收取較高的租金之時,物業附近的單位權益可能受到損害。

劏房收取的租金又會高幾多?市建局收舊樓之時,就時常碰到劏房問題,而補償租客之時,就時常遇到挑戰。例如一間500呎舊樓,賠償會基於差估署的租值作為基準計算的。而其中的假設,是單位出租,只租予單一租客。但如果業主打算做劏房,常見500呎單位會一劏三或一劏四。而如果能把劏房全部租出,整體租值會比單位只租給一個租客為高。按照市建局的經驗,平均高出一倍以上!

全面取締劏房 20萬人何處容身?

如果劏房是經入則審批,還說得過去。但假若是非法劏房,而賺取高利潤,但可能損害其他住客、業主的權益,就理應被取締。特別是在工厦做劏房,會有潛在火災風險,更不應該。

據統計,全港劏房的數目在8萬戶之上,現時估計甚至在10萬以上。劏房在九龍、香港及新界也有,數量以九龍較多。如果劏房全部被取締,政府執法有難度之餘,那些住劏房的人可以住哪裏?估計數目達20萬人以上。如果全部以公屋安置會有很大難度,況且未必個個都符合申請公屋資格。就算要興建那麼大量的單位,也不會是三、兩年內的事情。

居住空間狹少 爭執很難避免

納米樓的居住面積,不會比板間房或劏房好多少,只不過是新樓居多,裝修較豪華及屋苑有較好設施及保安吧。而有人會認為納米樓是新型劏房,只不過有入則,符合規定而已。細小的居住環境會有甚麼問題?可以是煮食不大方便,全開放式廚房,如果怕油煙影響物業裝修,於是不煮,要吃也到街外去。而因為居住空間細小,較侷促,所以較少留在家。

如果納米樓住多於一人,有爭執就避無可避,如果單位有房間,其中一方還可以避入房間之內,冷靜一下。但如果是全開放式單位,沒有緩衝空間,爭執可能升級。以動物為例,把牠們困在一個狹小籠內與一個大籠之內,動物表現會截然不同。通常籠愈小,動物表現愈煩燥不安,人也是一樣。

如果納米樓愈起愈多,發展商便要想辦法提升住屋質素,特別是公用空間。如果納米樓連洗衣機也放不下,應該要建中央自助洗衣房。而會所也有必要,用來取代客廳及招呼朋友。如果有屋苑餐廳就更好,取代單位的廚房。

細樓難容納家庭 不利生育

如果納米樓只用來睡覺或作簡單生活用途,那麼其作用就等同大學宿舍。唯一不同是大學宿舍只租不賣,而納米樓是可以擁有而且很貴!大學宿舍一般人最多住3幾年,短期忍受空間不足的問題,但納米樓可能要住一世!

此外,香港出生率已經夠低,如果香港有人口政策的話,居住質素是重要考慮。因為空間太小,納米樓很難住一個家庭,除非一個人住也算是一個家庭!如果要納米樓容納到小朋友,更難上再難。因此納米樓建得愈多,更不利香港的出生率!

為何連新界北也有納米樓?

為何要住劏房,據統計,超過一半人表示租住劏房是因為租金較平,其次是因為方便上班及上學,當然亦有人表明是因為經濟困難。其他原因還包括家庭問題及父母居所太擠迫,所以要搬開居住。住在劏房或板間房,因為供應多在市區,交通方便,有利工作。有部分劏房租戶,因為工作關係,所以才住劏房。有些案例是在酒樓工作,有時工作很晚。就算家住新界公屋,也可能在市區租劏房,方便平日工作。而有不少內地研究生,也是租住市區劏房,方便上學。所以這些市區劏房,存在是有其原因的。

同樣地,如果納米樓存在於市區,還可理解,為何連新界北區也有呢?有些屯門的納米樓,只有150呎上下。以屯門10,000元一呎計算,這些納米樓賣價可能只是百多萬。北區工作機會通常不及市區,為何要建納米樓呢?因為銀碼細,方便出貨,而買家又不用負檐很高的印花稅?而這風氣對於香港市民生活質素和人口政策來說,都不是一件好事,這點要注意的。

(文章僅代表個人立場)

撰文:
麥萃才 香港浸會大學財務及決策系副教授
欄名: 房策透視
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