hket.com
香港時間:2017年10月22日 03:24
rss-icon
RSS |
login-icon
登入
主頁 即時新聞 報價 報章 周刊 電子報 投資 中國 名家專欄 TOPick 地產站 專題 短片區 板塊攻略
hket.com facebook專頁 | 手機版
 
 
 
 
 
2017年07月27日 星期四
回上頁 I 友善列印
國是港事
S M L
 
上一篇

樓價飈升有因 資金逆轉堪憂

樓價是近年香港市民最關注的社會議題。它除了是一項重要的經濟議題,也是與廣大香港市民生活息息相關的民生議題。

樓價11年飈2.5倍 恐礙營商環境

樓價急升造成的後果是有樓者與無樓者的分化,無樓人士眼白白看着樓價急升,自己卻未能受惠於這重要的資產升值。當中有不少人更因負擔不起昂貴的首期或輪候不到公屋而被迫居住在空間狹窄的劏房裏。另一方面,有樓人士的物業價值卻以倍數上升。樓價急升導致社會分化,貧富懸殊,「仇富」等現象出現是可以理解的。

香港作為國際金融中心,房地產價值隨着經濟發展上升是自然不過的事。但是與其他國際金融中心比較,香港樓價的上升卻顯得極不尋常。由2005年至2016年間,香港的樓價上升了2.5倍,而同一時段,即使是被認為樓價過高的倫敦也只是上升了一倍。

香港樓價上升的速度遠遠超過了世界各地其他國際金融中心,例如是紐約、東京、巴黎等,情況令人擔憂,因為物業價格上升使跨國企業在香港的營商成本大大提高,直接減低他們投資在香港的意慾。

升幅遠超實體經濟 購買力脫節

樓價上升本身是沒有問題,甚至可以說是經濟向好的指標。但當樓價上升的速度遠超實體經濟上升的速度就會令人擔憂,就是經濟學家所擔心的是否有「泡沫」的形成。

由2004年至2016年間,實際樓價指數上升了1.5倍,但同時間實際本地生產總值只上升了0.5倍。這代表樓市與實體經濟出現嚴重脫節,兩者差距在近年變得愈來愈大。更令人擔憂的是樓價與市民購買力脫節的問題。

在同一時段,香港人的實際工資增長只有輕微的9%,與樓價增長是天淵之別。後果是香港市民對於住宅單位的負擔能力在近年急速下降,新聞常常看到港人要不吃不喝幾十年才能買樓並不是說笑的。香港人買不起樓的問題也反映在置業比率上,這數字由2006年的53%下降至2016年的48%。大部分人在沒有父母的協助下根本難以置業,在樓價不斷上升的同時造成擴大貧富差距的問題。

中產一般被認為是有能力置業的家庭,但隨着樓價急升,要成為中產的門檻變得愈來愈高。以申請居屋的入息限額為界,假設入息達限額以上為中產並有能力置業,中產或以上的家庭數目由2001年的37%大幅縮減至2016年的25%。

中產「下流」 500萬單位難負擔

同樣,要成為中產愈來愈難,在2016年裏家庭月入要達5萬元才能被歸類為中產家庭。換句話說,若純粹以入息作為標準,現時在香港有多達75%的家庭沒有自行置業的能力(或有置業困難),並需要依賴政府提供的資助才能置業或是要租住公營房屋。

事實上,也有一些研究顯示,就算是家庭月入剛超過5萬元的「中產家庭」(即時最有錢的25%),也只能勉強負擔一個500萬元左右的單位(這類單位也已經賣少見少)。

樓價上升的問題困擾着不少香港人,那到底是甚麼原因導致樓價不受控地向上?概括而言,帶動房屋需求的因素可以分為兩大類,分別是基本因素及技術因素。基本因素主要是土地房屋的供求關係,除了移山填海造地外,需求方面就是來自人口變化,例如是出生率、死亡率、婚姻及離婚數字、移民等。

另一方面,技術因素是指利率變化或量化寬鬆等貨幣政策帶來的影響,或是外國直接投資造成的需求。相對基本因素,技術因素較難控制,特別是由於香港採用聯繫滙率制度,將港元與美元掛鈎。此制度使香港政府失去對貨幣政策的自主權,簡單來說就是香港本地的利率需要跟隨美國息口變化,以維持聯繫滙率制度。

拆解樓市 基本技術因素需兼顧

其實,任何資產都一樣,既有基本因素,也有技術因素;例如,股票的基本因素包括企業的盈利增長,而技術因素就包括資金流等。但不知為甚麼,無論是評論員、投資者或政客,不少人都只是單單選擇去看一部分,有些就只看基本因素,而有些就只看技術因素。

筆者認為對樓市要有全面的看法,必須兩者兼備。當然,很多時候,技術因素如資金流和貨幣政策等,皆非本地政府或社會能有所影響,但基本因素尤其是土地供應方面,卻是能有所改變的;可惜,在過去的日子,整體社會對移山填海造地以提高房屋供應的態度愈來愈審慎,導致供求失衡的比例日益嚴重,這是後話。

另一方面,當然,技術因素對樓價的影響不容忽視。利率是買樓最重要的借貸成本,綜觀過去20年樓價的變化與利率的變化不謀而合。近年樓價急速上升正正是利率維持極低位的時期,在扣減通漲後,實際利率更是負值。背後原因是美國自金融風暴後進行3次量化寬鬆,使美國利率長期維持低水平。在聯繫滙率制度下,香港本地利率被迫跟隨。

美國3次量化寬鬆的後果是大量海外資金湧入,海外投資者湧到本地資產市場。金管局的資料顯示,每一次美國進行量化寬鬆後,香港的資金池都會出現顯著增長。但要留意的是海外資金並不一定會永遠留在香港,在全球化的金融體系之下,資金進出的速度是難以估計。若然資金大幅抽離,必然會對資產價格,包括樓價造成一定影響。

家庭債務比例 已超越沙士時期

在資金流入的情況下,香港家庭的整體信貸和債務也就同步增長;現時的家庭債務佔GDP的比例差不多70%,已經高於SARS當年的60%(見圖),反映了信貸泡沫的陰霾愈來愈濃。有人說,香港家庭的槓桿比例不高,因為利率低;這個說法,就忘記了利率支出,只是槓桿的一小部分,信貸的本金增加,才是槓桿的更重要指標。

總括而言,在供不應求的基本因素,和資金流入信貸寬鬆的技術因素的夾擊底下,近年香港樓價急速上升,幅度遠超其他國際金融中心。樓價的上升也與實體經濟的增長力及市民負擔能力脫節。樓價上升背後的技術因素不能忽視,當中主要是受利率維持低水平的原因影響;但要留意的是,資金可以進來,也可以出去,而信貸和錢可以透過量化寬鬆的憑空創造出來,自然也可以消失。最後,當技術因素有波幅的時候,再好的基本因素,也不一定能阻擋資產價格出現負面的波幅。(筆者感謝唐嘉逸的研究協助)

(黃元山教授亦為港大專業進修學院中國商學院客席副教授;前投行董事總經理,為多份財經報章的專欄作家及電台電視財經節目主持)

撰文:
黃元山 中大全球政經碩士課程客席講師
欄名: 房策透視
緊貼財經時事新聞分析,讚好 hket Facebook 專版
上一篇︰一地兩檢反對派勢拉布 考驗林鄭
回上頁 I 回頁頂
最近十篇專欄文章 更多專欄文章
 
2017/10/06 「樓泡論」斷錯症 首置盤紓不均
2017/09/30 共享房屋解民困 放膽嘗試無損失
2017/09/28 7招增土地供應 解樓困根源
2017/09/27 首置盤非真上車 按揭正常化始解困
2017/09/22 住屋剛性需求大 加息縮表難降溫
2017/09/21 首置盤全面推 管控樓價升值預期
2017/09/20 首置盤參考英國星洲 建置業階梯
2017/09/15 青年上車難 「不造地發展」萬惡之首
2017/09/08 房屋荒禍延3代 拓地不能再蹉跎
2017/08/30 房策應拓公屋 非着力助置業上車
 
顯示名稱
樓價上升本身是沒有問題,甚至可以說是經濟向好的指標。但當樓價上升的速度遠超實體經濟上升的速度就會令人擔憂,就是經濟學家所擔心的是否有泡沫的形成。(資料圖片)
樓價上升本身是沒有問題,甚至可以說是經濟向好的指標。但當樓價上升的速度遠超實體經濟上升的速度就會令人擔憂,就是經濟學家所擔心的是否有泡沫的形成。(資料圖片)
按圖放大 按圖放大
詳盡報價
 
熱門文章
 
  最高瀏覽