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財爺言者諄諄 置業者莫聽者藐藐

中小型單位因上車門檻低和回報率較高,故續受置業者歡迎,惟正如財政司司長陳茂波昨所指,中小型單位風險相對較高,故年輕人上車還宜三思。

樓市供應不乏 7成中小單位

新盤市場銷情近期稍為放緩,惟細價樓始終向好。中小型單位確別具吸引力,原因主要有二。一是現時樓價已脫離一般市民購買力,中小型單位首期最少,已是大部分要上車市民唯一選擇;二是中小型單位租金回報率最高,按差餉物業估價署最新公布統計,40平方米以下回報率為2.8%,40至69.9平方米則為2.5%,都高於大單位。

但此是否代表細單位風險較低呢?恐怕相反,樓市若調整,細單位壓力可能最大,陳茂波昨在網誌中點出了部分原因。其一,本港按揭利率恐升,打擊小業主供樓能力。正如陳茂波所言,美國未來息口只會向上。雖然不少看好的聲音指出,港息可能續不跟升,且美國加息步伐會續慢。

然而,美國儲局極有可能在今年內開始縮表,並按已公布的路綫圖持續加大縮表力度,令包括香港在內的全球資金氾濫情況開始逆轉,尤其資金或會逐步回流美國,那本港不跟美息上升的基礎便會消減;加上儲局繼續加息,港息不但在聯繫滙率下遲早要升,還有可能要追加補回遲遲未加的部分,令港息加得較急。

其二,港息若升,已偏高的樓市難免出現調整壓力。正如陳茂波指出,未來本港不乏新盤,且在未來3至4年的9.8萬個潛在一手供應中,約有7成屬中小型單位,換言之,大量中小型供應將至。

更何況,中小型單位樓價升幅遠超大單位,如比較2017年6月和2008年高位,中小型單位(70平方米以下)售價的升幅為180%,同期較大面積單位售價升幅則為54%至76%之間,差距逾一倍。升得愈多,調整壓力愈大的金科玉律,恐怕難免。

父母代付首期 承受力有多大

值得留意的是,購買細單位的一般難免屬財力較弱一群,部分是收入尚低的年輕人,近期更多了不少只因有父母代付首期才能勉強上車,若按息上升兼樓價下跌,他們的承受能力有多強呢?此或加重細價樓調整壓力。

在目前樓市氣氛下,細單位勢續較受歡迎,樓價可能繼續上升,惟若上述不利因素出現,氣氛或會逆轉。想置業的年輕人最好審慎衡量風險,量力而為。

欄名: 社評
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