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房價漲預期不變 投資者仍湧入樓市

從國家統計局最近公布的資料來看,7月份中國的房地產市場開始出現向下調整,一綫二綫城市樓市調控政策開始生效,因除土地購置面積的增長按月還在上漲外(土地出讓金的增長比土地購置面積增長更快),房地產開發投資、住房銷售面積和銷售金額、資金流入、房價漲幅等增長,按月都在下降。也就是說,這些方面雖還在增長,但漲幅較輕微,特別是房價漲幅更是要小。

由此可見,如一些媒體所報道的那樣,一綫、二綫城市的房價開始企穩,樓市調控政策已經大顯神威,但實際情況並非這樣樂觀。

官方數據與內房業績 不脗合

我最近到過一些二綫及三四綫城市,房地產火爆的局面一點都不亞於2016年。這些城市一個房地產專案開盤,總是會吸引很多住房購買者,估計他們當中有消費者及投資者,而更多的是投資者。

也就是說,即使在一、二綫城市,投資者正突破現有各種行政性限購政策而湧入市場,更不用說沒有出台限購政策的三、四綫城市了。這種情況可通過以下幾方面進一步得到證明。

首先,從最近房地產上市公司所公布的上半年業績報表來看,萬科、中國海外、恒大、碧桂園、富力、遠洋等上市公司所公布的今年上半年銷售合約金額,增幅都在30%至50%以上,中國融創的業績增長更是驚人,按年增長高達14倍。這些上市公司的管理層更都普遍看好下半年及2018年的銷售業績增長,這也是為何內地房地產開發商都在增購土地的原因。

問題是,內地房地產上市公司所示業績與官方統計資料為何會有較大差距,哪一個更能反映真實情況?為何房地產開發商對未來市場如此信心滿滿?對房地產市場來說,這意味甚麼?可以說,內地房地產上市公司所公布資料肯定是真金白銀,任何造假或資訊不真實,肯定會面臨嚴厲處罰的巨大風險,特別是在香港上市的房地產上市公司更是如此。

「陰陽合約」普遍 房價易低估

那麼政府所公布的7月份房地產資料,為何沒把當前市況顯現出來呢?最為重要的問題就在於中央政府對各省各城市已下過死命令,要遏制房地產泡沫及資產泡沫,不能再讓房價瘋漲。在這種情況下,哪個城市的資料敢讓房價再上漲,一、二綫城市更是如此。加上,內地二手住宅交易,交易者為規避稅收,簽訂「陰陽合約」(意思是契約當事人就同一事項訂立兩份以上的內容不相同的契約,一份對內,一份對外,其中對外的一份並不是雙方真實意思,而是以逃避國家稅收等為目的;對內的一份則是雙方真實意思,可以是書面或口頭)已十分普遍,這種「陰陽合同」今年開始更蔓延到網上及網下一手住房合約的簽訂。在這種情況下,網上簽訂合約的房價低估也是自然。

如果這樣資料滙總到中央,肯定會低估房價上漲幅度。加上,中央所掌握資料都是由基層房地產局統計上去的,地方房管局豈能不捉摸上面所需要呢?也就是說,實際上房價上漲幅度肯定會大於國家統計局所公布的資料。正因為,實際房價還在漲,房價上漲預期沒有改變,住房投資者肯定會湧入房地產市場。

其次內地樓市的房價上漲預期沒有因調控政策改變,最為重要在於這些調控政策向市場發出了明確訊號,這就調控要遏制房地產泡沫、遏制資產價格上漲,但又不能讓房價大漲大跌,要保證房價企穩。也就是說,各地出台的樓市調控政策既要遏制房價再瘋狂上漲,同時也要保證房價不下跌,要穩定在現有水平上,即僅是漲幅有所縮小,房價上漲預期自然不會改變。

依賴地產拉動經濟 房價難跌

因此,在房價上漲預期下,內地房地產開發商就得大量地湧入市場購買土地。因為,房地產開發商認為,在政府沒有找到一個產業或行業來保證帶動經濟增長的情況下,政府不會輕易改變當前的「房地產化」經濟,而「房地產化」經濟的持續也正好無法培育出一個或一些新的行業或產業成為新的經濟增長點,增加政府所需要的經濟增長對「房地產化」完全依賴性。

所以,推動房地產市場繁榮的目標短期內不會改變;反之,當房地產市場有所向下調整時,當前那些無所不用其極的樓市調控政策則能夠逐漸放鬆。

最近,成都、長沙、南京、杭州等城市出台的所謂人才購買住房的優惠政策,其實就是這些調控另類方式的鬆動。

投資者藉房抵貸 突破樓控缺口

再次,在房價上漲預期下,當前不少城市的住房投資者正在以各種不同的方式規避這些無所不用其極的行政性樓市調控政策。比如,目前杭州市流行的「房抵貸」就是一種重要方式。所謂「房抵貸」,就是買房者將手頭的房子抵押給銀行,再把貸來的錢用來湊齊全款,購買新房。這樣既能通過一次性付款買到房子,又能使用銀行槓桿,這是時下不少城市全款買房的其中一個秘訣。也就是說,目前一綫及二綫城市,其樓市調控政策把購買第二套住房按揭貸款的首付提高到70%至80%,但即使這樣,銀行政策仍不願意發放按揭貸款。所以內地住房投資者發明了這種「房抵貸」,乾脆以全款方式進入房地產市場。也就是說,這些城市的住房投資者不僅沒有因調控政策而退出市場(即降低房價出售),更還在突破現有的行政性調控政策,湧入房地產市場。因為不僅實際的房價還在上漲(只是漲幅輕微),而且房價上漲預期沒有改變。

作為以投資投機炒作為主導的房地產市場,只要房價上漲預期不改變,住房投資者仍然會突破現有的行政性調控政策湧入房地產市場。因為,在中國的住房投資者看來,在當前的房地產政策下,只要購買到住房,就是最好的獲利途徑,這就是當前內地房地產市場實際情況。

撰文:
易憲容 青島大學經濟學院教授
欄名: 中國經緯
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作為以投資投機炒作為主導的內地房地產市場,只要房價上漲預期不改變,投資者仍然會突破現有的調控政策湧入樓市。(新華社資料圖片)
作為以投資投機炒作為主導的內地房地產市場,只要房價上漲預期不改變,投資者仍然會突破現有的調控政策湧入樓市。(新華社資料圖片)
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