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2017年09月06日 星期三
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國是港事
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重啟活化工廈 更要尋新出路

近年工業大廈的負面新聞多多,例如迷你倉大火、惡劣的劏房以及近日的密室火災等,凡此種種皆引起公眾對於傳統工廈安全及用途的關注。事實上,目前工廈數目其實呈現負增長,原因包括由政府主導的起動九龍東計劃和郵輪碼頭、以及在2010年提出的工廈活化計劃和大大小小由私人發展商主導的工廈活化項目,都是引致工厦數量不斷減少的原因。直至現時,香港工廈餘下1,448幢。

工廈需求仍勁 惟供應負增長

不過如果你有機會一訪本港的舊式工廈,你往往會發現水牌上出現的不單是工廠,還有大量形形色色的用戶。據規劃署2015年的數據統計,非工業用途佔本港工廈總空間大約為3成,另外有14%的工業空間未有註明用途,工廈空置率只有約5%,此現象反映出市場對工廈的需求是正增長,這正好說出政府、業主和市民對工廈又愛又憎的矛盾態度。

從上述的數字顯示出工廈的需求仍然不斷增加,但其供應量卻並非同樣地增加。難道發展商和投資者發覺這行生意是無利可圖的?

確實目前工廈的呎價仍算低水,大約由屯門每平方呎2,000元左右到市區觀塘等每平方呎約5,000元,而平均的成交價約3,000至4,000元左右。因此投資新建工廈除建築費已需要3,000餘元呎,但現在二手成交價連建築成本都未夠或僅及建築成本,條數根本計唔掂。發展商缺乏誘因作大規模投資興建全新工廈,因此筆者相信舊式工廈會出現供不應求的現象。結果導致有以下情況出現:

打擊違例使用 空置率或升

先不說工廈的租用及使用是否違法,又或工廈是否已活化還是依舊破落,其實對租戶來說,都逃不過一條市場定律:需求多自然增加租金上升的壓力,難怪不少租戶被迫離開。然而因需求令租金上升,似乎對工廈業主而言是百利而無一害的,但實情是由於政府決心整頓工廈違規使用的情況,業主避免受撿控甚或被沒收物業的風險,不難預期業主們會要求與違規經營的租戶終止租約,令不少租戶面臨被遷出的困境,甚或業主寧願丟空單位也不出租。長遠而言,政府的相關打擊違規工廈使用政策,反而會令空置率有上升的風險,工廈的物業價值會因而下挫,結果舊式工廈的潛在價值及用途無奈地再一次被忽略。

被迫遷離 創意產業恐受挫

其次,雖然工廈的租金有上升的壓力,但相比其他的商業大廈和地舖的租金仍算便宜,因此工廈單位對各行業仍有極大的吸引力,所以某些行業對工廈的需求是有增無減。但對政府來說這卻是兩難。

第一是或會挫折新興行業及創意產業。過往政府對舊式工廈的違規改建及各種非工業用途,採取一個較寬鬆的態度,以改善工廈空置的問題,又可鼓勵創新工業的發展。但隨着近年工廈不斷有事故發生及違法劏房出現,政府決定對上述的違反土地契約用途及消防條例業主及租客加強執法,並於今年底立法將以上的違規列為刑事罪行。可預見當此法例落實執行時,不少工廈業主為避免觸犯法例而被檢控,必定與違規的租戶解除租約,令不少租戶可能面對被迫遷的情況。特別是文化藝術團體或個別小型創新公司,在新法例下只得搬遷再搬遷,甚至消失。故此政府被批評所謂鼓勵文創、藝術發展,全都是一派胡言。

筆者同意在安全及消防的大前提下,有關措施不能妥協,但政府也不能見死不救。成本相宜的經營空間對扶助新興行業及崛起中的創意工業尤為重要,例如可透過津貼、減稅或增加地積比率等鼓勵業主改善消防設施及室內間隔設施,以符合新的工業用途,事實上,對文創工業的扶助政府要有一定的角色。

第二是工廈活化的政策未到位:2010年實施活化工廈政策,讓業主以較優惠地價,甚至免補地價改變工業大廈用途,帶動工業區轉型,善用土地資源,並揚言要幫助創意文化產業發展。7年過去了,工廈空置率跌回約5%,但我們發現,絕大多數的活化申請到最後是活化成美輪美奐的商廈、為自由行而設的酒店和商舖,文創年輕藝術家和初創公司根本負擔不起高昂的租金。這是否與政府當初的期望有落差?筆者不想猜測。但肯定的是,政府補地價收入和單一業權的工廈業主租金收益比以前多。

政府角色關鍵 法例應配合活化

在活化工廈的政策下,並非所有工廈都可以合法轉型。活化工廈計劃的條件,是15年樓齡以上的工廈,申請須由大廈百分百業主提出,才能豁免補地價。政府指此舉是擔心在同一幢大廈內工業及商業用途同時存在,會帶來消防風險,故只有大業主才有入場的資格。事實證明大贏家多是富豪業主,活化申請已於上年初截龍,工廈小業主已望塵莫及。

早前特首林鄭月娥要求發展局重新再審視工廈活化政策,站在重新規劃及善用土地資源的層面上,筆者並不反對;但在政策的目標、深度及闊度方面確實需要詳細研究,為工業大廈尋找新的出路,例如:已落成的柴灣工廈改建的公屋是一個例子。以至共享式的青年宿舍也是不錯的提議,又或如新加坡政府把舊工廈活化為Launchpad創業園區,為新加坡初創企業生態系統帶來良好發展,也是值得借鏡的。

當然成功與否,大前提是政府必須扮演積極的角色,同時相關的法例亦需要調整配合才能事半功倍。

撰文:
吳家鎚 城市大學專業進修學院講師
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工廈單位相比其他商業大廈和地舖的租金仍算便宜,所以某些行業對工廈的需求是有增無減。(資料圖片)
工廈單位相比其他商業大廈和地舖的租金仍算便宜,所以某些行業對工廈的需求是有增無減。(資料圖片)
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