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2017年09月08日 星期五
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國是港事
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房屋荒禍延3代 拓地不能再蹉跎

過去6年多,筆者一直忙着和「香港黃金五十」10多位在普通家庭長大的80、90後年輕人,研究一連串與其將來有莫大關係的經濟、公共理財、醫療、人口等政策;亦因此沒花時間研究以往頗熟悉的房屋問題。

樓困礙社會經濟 超越臨界點

直到近來,Whatsapp群組內多個年輕人熱衷討論要到深圳工作及置業;又從一位有近20年「師友計劃」(mentoring)經驗的好友口中,聽到她一名現已40歲的前學員(mentee)因為他早已成家,但一直不能儲夠首期在港立室,剛剛放棄了香港,一家4口移民澳洲,筆者才打開鋪了塵的spreadsheet(試算表)、注入新的數據來看看現時情況。

分析的結論已經絕對明顯:房屋短缺對社會及經濟的影響已超越臨界點!如果市民還不充分明白這禍害對社會每個家庭影響之深和廣,未來5年貧富差距、社會不公義、由租金上升引致的通脹,只會比現在劇烈惡化,而處於水深火熱的無窗劏房居民只會倍增!

只有市民大眾能將議題「上心」,面對客觀事實、不迴避問題,達成為全港市民大量造地建屋的共識,並為香港作出一定相當困難的取捨,那麼年輕人才能有一個像樣的將來!

完全不能實現的上樓夢,對低收入青年來說更是一場愈來愈長的噩夢!公屋非長者一人申請數目,由10年前的3.8萬宗,大增2.4倍到12.9萬宗!單身青年即使由18歲便開始輪候公屋,至少都要等30年後,即48歲後才能上樓!

年輕家庭置業 首期須儲29年

更尤甚者,即使高收入的年輕家庭亦難逃無樓厄運!以今年50大屋苑的平均呎價計算,一個實用面積450呎的兩房單位索價600萬元。假設一對年輕夫婦,兩人的月入合共5萬元,等於全港家庭月入中位數2.5萬元的兩倍,亦是全港最高收入的16%。假設他們每月付出衣、食、行、租、孩子教育等支出後,仍能儲起收入的15%,在沒有家人支持下,要負擔上述600萬元的單位,要儲足29年(見表)﹗

即使是月入8萬元(全港最高收入的10%)的家庭,也要儲14年;惟有家庭月入10萬元(全港最高收入的6%)的家庭,才可望在10年內,單靠自己「上車」。要緊記以上還只是假設樓價在今天的水平停住不動,「等」這些年輕家庭置業。若樓價在未來5年每年上升5%,上述的家庭便需多儲3至9年。

過去10年,我們樓價的年均升幅不是5%,而是12%!若以此升幅推算,對絕大部分家庭而言,所需年期長達四分一甚至半個世紀,根本不切實際!

換言之,除非他們的父母本身已有物業或其他資產,可以資助部分首期,否則今天香港一整代的年輕人,收入較低的上不到公屋,收入高的也無望置業!當我們窮幾代人的努力為孩子造出教育同一起跑綫,而當一群在低收入家庭長大,勤奮努力有大志成功地考進大學、繼而事業有成、理應上流力最強的年輕人,都要用不可能地長的時間來儲錢置業,這公義嗎?

原來居者有其屋如此卑微的人生要求,早已被「父親有沒有樓」起跑綫決定。無論你怎麼勤力讀書、努力工作,學業及事業上的成功也不能幫你成就置業夢!而這不公不義的「世襲」上樓楷梯,在未來10至20年會延續至另一代。孫子唯一有機會置業的途徑,不在乎自己的努力,而在「爺爺有沒有樓」!我們實在是時候問,Is this right?(這樣對嗎?)

港人習慣嘲笑日本人要用三代人供樓,但今天的香港不是一樣嗎?當父母們要用自己的退休金資助子女置業,難道我們的年輕人,都願意見到退休父母,本來可以每年享受3次郵輪假期,最終變成3次天星小輪嗎?「養兒一百歲,長憂九十九」是個形容父母愛子女之心的說法;難道做父母的,在供書教學後,還要先幫子女、孫兒「上車」,「長供九十九」之後才可離開人世?Is this right?

《2030+》長策 向問題投降

近日一個屯門的新盤,以呎價逾1.7萬元開售;周三該盤重推4伙「撻訂」單位,吸引1,300組買家「打蛇餅」搶購!一個人在事業上奮鬥30年的最大成就,居然是供完一個200平方呎的斗室,Is this right?

事實上,香港的人均居住面積只有170平方呎,新加坡比我們大六成,國家更是我們的兩倍!今天的女士可能想要walk-in wardrobe,男士則想要地方多買一台電腦、大電視……很難想像隨着生活水平提升,我們的居住面積竟然愈來愈小!幾年前,香港的離婚率還只是全球十大,最近卻已躋身全球三甲。筆者不禁想,有多少離婚,是由於居住環境過分擁擠,以及令人透不過氣的儲首期、供樓壓力引發的家庭爭拗所致?

更令人氣餒的是,連政府的長遠土地規劃策略《2030+》中,也似乎完全向這個惡劣情況投降!《2030+》提出的願景,完全沒有改變、提高人均居住面積的目標,反而提出增加人均休憩及公共用地來給我們一丁點希望!這豈不是說,我們實在無法增加市民家中的面積,只能叫大家多用公共設施嗎?但難道我們要對下一代說,家中地方不夠,要溫習就到圖書館吧!你想多點私人空間,那得往商場逛逛!難道我們家中廚房不夠大,日後就要到公共公園圍爐燒烤嗎?Is this vision right?

反土地開發 怎向劏房戶交代?

講到底,要解決房屋問題就需要土地。引用團結香港基金的數字,香港在過去10年的土地開發規模,比之前10年大跌9成!換言之,若要在未來10年一次過追回落後,便等於要用過去10年的20倍速度造地,才能「打和」。但何以很多在香港一直行之有效的造地方法,在今天都恍似舉步維艱?東大嶼都會填海計劃能容納70萬人口,居然到現在連前期研究的錢都未有批出!新界東北、西北等開發新市鎮的計劃,又往往遇上所謂「不遷不拆」的訴求。若40年前人人都「不遷不拆」,今天我們還會有沙田、大埔等重要的新市鎮嗎?

還記得特首林太參選時提過,自己小時候要在「碌架床」上做功課,到今天50年過去,林太早已不是小學生,但我們仍有數以萬計的孩子要在「碌架床」上做功課!正如特首在土地供應小組開會前說,當有近20萬人仍活在環境極度惡劣、可能連窗也沒有的劏房,我們是否真的就不能在維港以外再選址填海?真的就不能發展郊野公園的邊陲?筆者認為,反對者不應到小組開會現場抗議,而應直接向正輪候公屋的劏房住戶交代。

撰文:
林奮強 香港黃金五十創辦人
欄名: 房策透視
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本港樓價高企,令不少年輕人上樓夢碎;當年日本人被嘲笑要用三代人供樓,但今天的香港不是一樣嗎?(資料圖片)
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