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2017年09月15日 星期五
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國是港事
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青年上車難 「不造地發展」萬惡之首

今個星期,筆者為了照顧一位已離世好友的病重父親而飛到英國。在空閒時間,筆者留意到BBC的一個電視節目《World Busiest Cities》(世界最繁忙城市),第一集便介紹香港,當中有一大段劏房的採訪,直指在居住地獄中的港人慘況。

正如筆者在上周提過,香港房屋問題已到了一個「禍延三代」的地步。對近100%的年輕人而言,無論他們讀書成績及工作成就如何卓越,若他們的父母沒有物業,不能資助首期,置業根本是個沒可能實現的生活最基本要求!甚麼香港的美好未來,根本沒有他們份兒!

退休時未置業 長憂生活開始

若想得再長遠一些:很多人一生打拼,也是想退休後生活無憂。不過,若一個人退休時仍未置業,便等於長憂生活開始,要一直捱貴租及加租到離世一刻,而壽命愈長恐怕只會因棺材本蒸發而誘發抑鬱。

相反,置業可以鎖定一生的居住成本,完成按揭後就算有幸活得遠超自己估計,直至百年歸老時居住也是免費,這原來亦是退休準備的一部分。筆者與今次送別的95歲老爸談起他也認為是幸福的一生,也是因為盡管他只是一位終身「行beat」的bobby(英國警察),他也能早日上車,還供了兩個兒女上大學,以及退休不用租樓的後顧之憂。要說「生涯規劃」,相信他絕對是個成功例子。

因為衣、食、行的使費還可能靠「積落」的年金類資產派息支付;唯獨是「住」,在今天人均壽命愈來愈長的大環境下,誰也說不準交租的日子會有多長及每年租金的漲幅,但誰也不想因計錯了數而淪至晚年「瞓街」!如果說要年輕人有妥善的「生涯規劃」,這個概念恐怕亦應愈早教育愈好,不能隨口瀟灑的喊句「不做樓奴」就可以逃避。

月入5萬 儲30年錢才夠付首期

可惜,如筆者上周所述,低收入的單身青年,即使由18歲開始輪候公屋,至少都要等30年,即48歲後才能上樓!即使是高收入的年輕家庭,例如是月入5萬元、全港最高收入的16%,若單靠自身努力,同樣都要儲蓄近30年才夠付首期置業!更尤甚者,在這段儲錢期間,他們想買的單位,可能已被另一個擁有物業的父親幫助兒女買了,令樓價更高。

假設一個年輕人幾乎大學甫畢業,在25歲時便賺到年薪百萬(月入8萬元,或全港最高收入的10%),並開始儲錢買一個600萬元的單位,若樓價在5年間,每年像過去10年般上升12%,他便要儲足25年,即是到50歲時才能「上車」!不單如此,他還要承擔一個長達30年的按揭,到供完樓時都已經年屆80了!試問有多少年輕人,能在25歲便賺到百萬年薪?所以,上樓大計,對於無殼父母的兒女,絕對是個下一世換了有樓父母才有望達成的功業!

首期目標可望而不可即,買不到便惟有租樓。數據上,過去20年,中小型單位(差估署的A、B類單位)的租金升幅,大致跟整體租金的升幅同步。但到最近7年,因為追不到樓價升幅而被迫租樓的年輕家庭大增,令到中小型單位的租金爆炸性上升,並大幅拋離整體租金升幅20至40個百分點(見圖)。這正是房屋供應完全追不上需求的鐵證。

屯門劏房呎租 比九龍豪宅貴

租金愈來愈高,到有人連一個完整的單位也租不起的地步,自然便催生出「劏房」。今年5月,報載屯門有80平方呎的唐樓劏房,竟錄得呎租65元,比九龍豪宅凱旋門(呎租50至62元)還高!筆者還記得兩年前在一個土地發展的論壇中,聽到資深測量師溫文儀講述他作為長策會成員,探訪劏房居民的感受。在劏房中碰到一位30來歲年輕租客的他說,從來沒有想像過,好好一個年輕壯男,居然可以有一張全無表情、空虛的臉。在臉上,他看不到一丁點對生命的期盼和未來的希望,「行屍走肉」(walking dead)恐怕是最可怖,但也最貼切的形容。

很可憐今天居於劏房的人數幾年內已增至20萬多,勢想不到44年前「72家房客」的苦況,在這麼多年的社會進步之後,卻在這10年間以「加慘版」重演!當供應遠遠不及補回過去10年的大落後,而各階層的剛性需求繼續將樓價及租金推高,住在沒有窗口、晝夜不分、基本安全都成問題的劏房苦民,亦只會如山火般蔓延及倍增!

住宅租金爆升 退休金恐不夠

租金持續上升的另一個直接衝擊,是通脹居高不下。因為香港有近一半的通脹,都是由住宅及商業的租金升幅而來的。這令我們的退休人士「老本」愈來愈「唔見使」。若一般打工仔在65歲退休,若到85歲才離世,其退休金儲備便要「搣」夠20年!

而且,樓價飈升之下,新的私樓愈建愈細,200平方呎、甚至100多平方呎的單位都有!難怪坊間戲稱為「納米盤」。美其名是配合市場需要,其實就是為了遷就買家負擔能力,把單位的整體金額(lump sum)壓縮的結果。筆者不明白,為何香港的規劃標準,對車位有最小面積限制,反而人的居住面積反而沒有下限?為甚麼應該以人為本的社會規劃,卻見不到人的蹤影?為甚麼我們這麼輕易便把會將活人靈魂蠶食的劏房式建築合理化!?Is this right?

筆者希望港人都能「上心」來面對這個社會最大、禍害三代、關乎香港能不能有一個公義未來的最關鍵議題!事實上,按每平方公里已發展土地計,香港的人口密度是倫敦、紐約、上海、北京等大城市的5倍!雖然香港的人均GDP是印度的近30倍,但擠迫程度卻和其城市孟買差不多一樣!

今天看來,我們這富裕一代在生活質素、個人空間、上流或上樓公義等極重要層面,明顯地為社會作了一個絕對錯誤的決定。此刻,我們更應深切反省,當差不多全世界都愈住愈好時,我們卻背道而馳,把這個愈來愈爛的房屋攤子,強加於年輕一代令他們的環境更嚴峻、辛苦!?

所有客觀數據,都同意BBC及各界指摘本港房地產的畸形。筆者相信在香港萬惡之中,一定以「不造地發展」為首!可惜市民似乎仍沒有聽到特首林鄭月娥所言,香港不是沒有土地,而是沒有共識,缺乏用地、造地的決心!然而,筆者相信世上無難事,只怕有心人:當你看罷這些嚇人數據,撫心自問,你想下一代怎樣生活?你又能否做一個成仁的有心人,不再視而不見,發聲支持政府廣闢土地,重新建設一個更人性化、更公義及住得舒服開心的香港呢?

撰文:
林奮強 香港黃金五十創辦人
欄名: 房策透視
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香港房屋問題已到了一個「禍延三代」的地步;若青年的父母沒有物業,不能資助首期,置業根本是個沒可能實現的基本要求。(資料圖片)
香港房屋問題已到了一個「禍延三代」的地步;若青年的父母沒有物業,不能資助首期,置業根本是個沒可能實現的基本要求。(資料圖片)
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