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國是港事
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首置盤參考英國星洲 建置業階梯

行政長官林鄭月娥的首份施政報告將於下月公布,但她早前已就「港人首置上車盤」露口風,指計劃希望滿足年輕家庭置業的期望,因此只限從未置業的香港永久性居民參與,如已購買過居屋或現時擁有物業的,應不符合購買資格。

首置上車盤的細節和定價方法,仍有待施政報告交代。但觀乎已公布的資料,令人不期然想起英國近年推出、同樣為年輕一代而設的首置計劃(Starter Homes Initiative)。參考該計劃的設計及當地的相關討論,或有助預示港人首置上車盤推出後坊間的討論方向。

無獨有偶,同樣面臨上車艱難問題的英國,近年也推出了首置計劃,服務對象為40歲以下首次置業的英國公民。計劃容許建築商用成本價發展未被充分利用或未成功開發的棕地,換取他們為年輕首次置業者,提供至少市價八折的單位。為確保首置居所質素,政府成立委員會設計單位,為年輕的英國公民提供價格相宜的高質居所。

英首置對象受質疑 憂礙樓市

計劃有申請門檻,家庭年收入上限為8萬英鎊,倫敦居民上限則為9萬英鎊,而且申請人必須為物業作兩成半按揭,15年內轉售單位需補回部分或全部差價。

首置計劃雖得到各方支持,英國政府亦已推出多份指引,然而當地對該項計劃並非全無意見。首先是其所費不菲,第一階段達23億英鎊(約232億港元)的撥款,只足夠建設6萬間首置居所,而在計劃落實兩年多後,仍未有一間落成。

也有人在計算樓價及按揭等因素後批評,買得起首置居所的,是賺取遠多於平均薪資的那一群年輕人;亦有人質疑,英國政府沒有說明如何確保售價是市價折讓;更有人擔心大量首置樓盤會影響正常樓市。

為增加年輕一代置業比率,英國政府多管齊下,在首置計劃外引入不同融資方案及額外津貼,務求有更多人受惠。其中「Help to Buy:ISA」,就是英國政府在2015年為首次置業人士引入的儲蓄配對方案。根據方案,成功開戶者每儲1英鎊,政府會額外配對0.25英鎊,上限為3,000英鎊。

額外公共財政投入 錢從何來?

只要申請者是年滿16歲的英國公民,且在英國及世界各地沒擁有物業,其購買25萬英鎊或以下的首個自住物業時,就可向政府索取津貼。津貼只能用在買樓,不能用以繳付律師費、經紀佣金或其他間接開支。目前當地已經有72萬人開設戶口,直至2016年9月,有3.8萬人領取津貼用作購入2.7萬個物業。

協助上車一族儲蓄非英國獨有。新加坡政府除推行可作置業之用的強制儲蓄計劃中央公積金(CPF)外,又提供了各種補貼,讓超過8成新加坡人受惠。當中包括為協助較低收入家庭置業而設的額外公積金購屋津貼(Additional CPF Housing Grant),以及鼓勵市民靠近父母或已婚子女居住的近居購屋津貼(Proximity Housing Grant)。這些補貼都變相令組屋售價跟隨買家負擔能力調節。

用作補貼的資金,主要來自「劫富濟貧」,富有的物業持有人和投資者徵稅,並將所得稅款補貼相對低收入家庭。這樣的安排,固然未必適用於香港,但如果港人自置上車盤涉及較大公共財政開支投入,「錢從何來」的討論,相信也會被列入公眾議程。

靈活運用資產 增單位流轉率

另一個潛在後續討論,是如何鼓勵已「上車」年輕人「細屋搬大屋」,騰出公共資源。在新加坡,政府設有協助市民換住更大單位的住屋提升津貼(Step-up CPF Housing Grant),以配合不同家庭在不同人生階段時的不同需要。另一方面,為解決退休人士有足夠資產但沒有足夠資金退休的問題,當地政府除推出逆按揭外,亦以獎金鼓勵退休人士賣出所住單位,轉買面積較小的單位。

在香港,智經早前發表的研究報告,建議政府容許未補地價的居屋業主,分期補地價,以促進已補地價居屋單位在市場上流轉,並長遠更有效地運用房屋資源。這項建議是否也適用於「港人置業上車盤」,值得香港社會討論。

在房屋興建需時的情況下,類似新加坡及英國的大型補助政策,較難適用於香港。然而從小處做起,增加資助房屋的流動性,相信仍有助香港逐步重建置業階梯,改善市民居住條件。

欄名: 房策透視
機構: 智經研究中心
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房屋興建需時,政府要協助青年置業上車,也可從小處做起,增加資助房屋的流動性,相信仍有助香港逐步重建置業階梯,改善市民居住條件。(資料圖片)
房屋興建需時,政府要協助青年置業上車,也可從小處做起,增加資助房屋的流動性,相信仍有助香港逐步重建置業階梯,改善市民居住條件。(資料圖片)
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