hket.com
香港時間:2017年11月19日 16:23
rss-icon
RSS |
login-icon
登入
主頁 即時新聞 報價 報章 周刊 電子報 投資 中國 名家專欄 TOPick 地產站 專題 短片區 板塊攻略
hket.com facebook專頁 | 手機版
 
 
 
 
 
2017年09月21日 星期四
回上頁 I 友善列印
國是港事
S M L
 
上一篇 | 下一篇

首置盤全面推 管控樓價升值預期

新任特首第一份施政報告出爐在即,於此之前,繼「土地小組」名單公布之後,「社區共住屋」、「市區貨櫃臨屋」等概念亦逐一在社會試水溫。對於這一切,香港大眾都應當樂觀其成。而新政府尤其是特首本人,亦應當常到社區、業界、學界,積極吸納民間知識與智慧。

尤其是新的社會脈動和所求,往往在香港所慣用自上而下的決策過程、規劃流程中被忽視。最終,不只是新政策、新方案未能取得圓滿成果,官民之間的互信,也在彼此拉扯中無為損耗。而這一切,端賴於官本位思維的改變;走入民間,並不是一場展現謙卑的公關騷,而是尋求行之有效、解決居住生活問題的落地之法。

過去十餘年間,民間的智慧、壓力與批評,如何推進香港城市健康發展的例子,俯拾皆是。從工廈活化到善用天橋底,由開放空置校舍到釋放公屋空間,民間的觀察與呼聲,實在值得官員們用心聆聽、多作參考。眼前,社聯牽頭的「共住房屋」計劃,以及雛型漸現的「貨櫃臨屋」,其構思原型也由坊間而非官衙所生。現政府銳意推動,亦當視目為官民良性互動的範例。

借社會力量機制 解房屋問題

重要的是,上述例子說明,在政府—公權力與市場—商業運作之間,房屋問題,還須借助社會的力量和機制去解決。無論是「共住房屋」還是「貨櫃臨屋」,在平衡收支以外,都有權益共享的性質;可見,社會資源的有效運用和分配,並不盡然依賴市場機制和價高者得。

未來,在政府直接介入的公營房屋,以及純粹私樓之間,還留有多少資源和制度空間,還社會自救的力量充分發育,也會決定着港人改善生活條件的成與敗。相對地,更受矚目的「首置住宅」項目,筆者就在原則上、運作上、效果上,俱有一定保留。恐防該政策的結局,還未如上任特首甫上任旋即推出的「港人港地」。

說到底,香港住屋面對的是土地及稅務制度問題,制度問題只能透過制度變革去解決。以個別計劃、方案、措施去應對制度失衡,其結果實亦可想而知。誠如本欄早前所論,房屋及土地供應,只是從屬於公共財政原則的下游。當政府收入與開支仍然高度依靠賣地、釐印、差餉,「港人港地」也好,「首置住宅」也罷,便注定只能是單一項目,而無法普及,更難以形成為制度。

新樓短期限制多 地價或下跌

反之,新政府如能破釜沉舟,便當在大型新市鎮落成之前,所有新招標住宅地,包括港鐵上蓋項目,一律為「港人港地」或「首置住宅」。海量資金投入樓市,其前提固然是過去十年來量化寬鬆,香港又成為中、外資金的流散地,所謂水過腳也濕;然而,樓價高處未算高的現實條件,還須是資金持有人對未來樓市的升值預期。

簡言之,無論透過農地轉換用途,還是適度移山填海,由新市鎮提供大量公、私營住宅供應的落實日期愈晚,住宅用地招標改為「港人港地」、「首置住宅」就維時愈長。如此一來,由於新樓短期內轉讓限制多,地價可能隨樓價下跌;政府賣地、釐印收入減少,卻可能改善中下收入新生家庭的消費結構,間接改善地區經濟和中小微企生存狀況。

長遠而言,等於把資金及其他資源,由龐大個體如政府庫房、地產財團與金融集團,釋放到數量龐大的消費者、小家庭、小企業主手中;此消彼長之下,未必不利於提振本港經濟,讓公共財政更趨穩健。事實上,無論政府是否進一步介入自我調節能力漸失的住宅市場,本地財團都有向商業地產、收租項目轉移的意向。

像海航等遇上財困者,終究只佔內房一部分;內地嚴控資金流港,亦不可能永續。面對內房競爭地皮與市場,住宅項目的毛利在平穩中見收縮。與此同時,香港建築成本只會隨着營建業的專業化、機械化、規範化而上揚。單從建築及裝修物料而言,香港住宅豪宅化,已推進到蚊型戶,乃世所僅見。

當地價、建築、精裝成本一律趨升,住宅項目相對於商業地產投資少、回籠快、毛利高的優勢,恐怕愈見不明顯。本地財團一方面可將資源和精力轉移到商業地產,尤其是寫字樓、地上地下商場;另一方面,只要住宅樓價下跌幅度不大於地價,該市場仍有可為。對商業地產更積極的本地財團,亦配合政府開發嶼北、洪水橋、新界東北的步伐。

兩條腿走路 助中產置業上流

解決香港人,尤其是中間收入階層難以置業,又難以上流的困境,必須兩條腿走路。其一、增加公、私營房屋供應,擴闊生活空間之餘,亦提供更多業權讓各階層民眾分享。其二、更多的工商空間,亦有利降低商業及創業成本,改善中下階層收入上升的空間。

在短期,全面、持續推出「首置盤」,並非為了硬壓樓價,而是為了管控升值預期。在中期,鼓勵本地財團轉型,按政府計劃,加速開發新商業區,承載更多新產業、新生企業。在長期,透過稅制改革、大型新市鎮的落成,讓香港大部分家庭的收入、消費、投資趨於平衡且可持續。「首置盤」乃「港人港地」之變種,不欲重蹈其覆轍,就在於推行的廣度與持續度。

撰文:
許楨 香港智明研究所研究總監、香港中文大學未來城市研究所副主席
欄名: 房策透視
緊貼財經時事新聞分析,讚好 hket Facebook 專版
上一篇︰漂浮貨櫃屋 齊做水上人?
下一篇︰港人大灣區創業遇困 官商應引路
回上頁 I 回頁頂
最近十篇專欄文章 更多專欄文章
 
2017/11/17 有樓Vs無樓 貧富差距勢加劇
2017/11/15 公屋轉綠置居延上樓 須未雨綢繆
2017/11/09 出租公屋轉綠置居 助房委開源
2017/11/04 房策置業主導 大班大廚同受惠
2017/10/27 重推公屋租置救近火 全民受惠
2017/10/06 「樓泡論」斷錯症 首置盤紓不均
2017/09/30 共享房屋解民困 放膽嘗試無損失
2017/09/28 7招增土地供應 解樓困根源
2017/09/27 首置盤非真上車 按揭正常化始解困
2017/09/22 住屋剛性需求大 加息縮表難降溫
 
顯示名稱
香港住屋面對的是土地及稅務制度問題,制度問題只能透過制度變革去解決。(資料圖片)
香港住屋面對的是土地及稅務制度問題,制度問題只能透過制度變革去解決。(資料圖片)
詳盡報價
 
熱門文章
 
  最高瀏覽