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國是港事
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住屋剛性需求大 加息縮表難降溫

常言道「對症下藥」。今天香港的房屋問題固然是全民受害的重症,不過一旦政府及社會錯誤理解問題,斷錯症便會落錯藥,甚至會帶來副作用。例如,面對過去10年樓市上升,政府連續推出多輪需求管理措施,包括印花稅和收緊按揭等,似乎不認為這是剛性用家需求帶來的後果,期望透過遏抑短期炒賣、外地買家等需求,樓價自會調整,以解房屋困境。筆者認為,我們是時候客觀理性地看看數字,明白房屋市場的確存在剛性需求,而解決方法則只有大幅增加供應!

傳統經濟學推測當一個城市人口年輕、收入增長最快時,物業需求最高;但實況恐非如此。舉例說,25年前,一對40歲夫婦和一對10歲兒女居於太古城一個1,000平方呎單位;到今天樓已供完,兒女亦已過「三十而立」之年,想搬出獨居。年屆退休之齡的夫婦,可把太古城的大單位沽出,到元朗購入500呎兩房單位自住,並同時幫子女二人,每人全費買一間位於市區的250呎開放式新盤。

父母賣樓助2子上車 1戶變3伙

如此一來,雖然住宅的總呎數不變(仍是1,000呎),但由1個單位變成3個單位的需求。更重要的是,上述1換3的過程完全不牽涉額外按揭,是完全資本(equity)的交易。而由於元朗樓價較港島低,夫婦二人很可能還因此騰出可觀的現金支持退休生活。這亦某程度解釋,何以金管局把按揭成數一壓再壓,到今天新造按揭平均成數只有50%,樓價還是上升。

因此,物業市場分析必須與時並進,考慮人口結構的變化。例如,二戰後香港經歷嬰兒潮,當時每個家庭平均生育6名小孩。但正因兒女眾多,先別說當年社會相當窮困;即使父母薄有資產,而當年的首期亦低至1成,但積蓄資助了二哥置業,三妹的大學學費便隨時泡湯!

高薪族5年增7萬人 置業需求巨

今天,一孩家庭成為主流。而1946至1964年間出生(即今天53至71歲)的嬰兒潮男性有約90萬人,假設當中三分一有子女而且有能力、並樂意資助首期,便是30萬個單位的切實需求(effective demand)。平均攤分15年,便等於每年新增2萬個有充足購買力的需求,比政府的私樓供應目標每年1.8萬伙還多(圖)!

又例如,1980年代末,政局因素引發長達10年的移民潮,超過50萬港人移民離港。不難理解,成功移民的都屬經濟條件較佳者,因為外國都想接收技術較高、能貢獻稅收的移民。讀者們不妨回想,當年移民的親朋戚友,有否沽出香港的物業,並在海外(熱門地點如英國、加拿大、澳洲)置業?

當年移民的港人,其海外物業同樣大幅受惠於環球央行近年的寬鬆貨幣政策,樓價隨時比香港升得更急、更高!若他們或其子女最終回流香港定居,那只要把海外物業沽出,要資助子女首期不是難事。同樣地,過去幾十年間,若港人選擇投資粵港澳大灣區其他城市,例如深圳、珠海、中山等的物業,其增值幅度亦肯定不比香港遜色!

筆者希望說明的是,房屋市場的需求千真萬確,是剛性的用家需求。首先,香港近年的收入增長相當亮麗。過去5年,年薪90萬元以上的納稅人增加了7萬名。若這批新增的高薪打工仔每人買1個單位,期內落成的共5.5萬伙私樓便一掃而空,還剩下1.5萬人要在二手市場繼續努力。我們很難期望這麼多高薪一族,都沒有置業或換樓的需求。

應對剛性需求 只有剛性供應

再者,持貨不足3年的住宅成交,自2010年起急跌,2016年只有523宗,佔總成交2%,證明炒賣已經絕迹。亦因此,港人和政府都必須「上心」,正視客觀現實,不要期望外圍因素,如美國加息、縮表等,可以自動解決香港的房屋問題。這種「等運到」的心態,把明明重大的問題輕描淡寫成瑣碎小事(trivialize),只會令市民錯誤以為問題會自己消失!而應付剛性需求只有一個辦法,就是剛性供應,即急切造地、加快建屋!

若我們再不大刀闊斧處理房屋問題,目前的市場生態只會加劇資產分布不均:今天的新盤動輒索價900萬元,在5成按揭的要求下,以年利率2厘、供款30年計,假設有父母資助的人湊夠450萬元首期,只要月入約4萬元(若夫婦合計即每人2萬元)便可通過加息3厘的壓力測試。

相反,即使你事業有成,年薪百萬(即每月約8萬元),還刻苦儲下180萬元,本來在金管局收緊按揭要求之前,剛好夠付2成首期,可以靠按揭保險「上車」,而你的收入亦足夠支持720萬元(8成)的按揭供款。但今天的情況,缺乏父母資助的那位很可能要在售樓處敗興而歸了。

置業如倉鼠輪不斷追 青年沮喪

上述的例子中,兩者相差了3成首期,即270萬元的儲蓄,這等於較高薪但沒父母資助那位供樓14年的本金總和!筆者在本欄中多次提到的「Is this Right?」就是這個意思:因為家庭背景不一樣,原來可以等於14年辛勤工作、儲蓄、供樓的努力!父母資助一下子把置業的「起跑綫」移前14年,這公平嗎?

筆者曾指,即使25歲便年薪百萬的天之驕子,若單靠自己要儲蓄25年才能買一個600萬元的單位,而且到供完樓已經年屆80。上述的例子更說明,不論如何努力工作儲蓄,都難以跑贏有父母資助的人。對他們而言,追置業夢好比在倉鼠輪(hamster wheel)上無間斷地跑,卻永遠看不見終點,怎不叫一整代的年輕人沮喪!?

展望未來,香港背靠祖國,加上位於亞洲高增長區的心臟地帶,經濟前景將持續優於西方發達國家,也難免會繼續吸引全球精英和企業希望落戶香港,對土地和物業的剛性需求勢有增無減。為了能迎好而上,把握機遇,我們只有一條路可走:為港人急切製造剛性供應!我們應考慮所有能較快見效的方案,特別是現成的土地,例如郊野公園邊陲、私人發展商的土地庫等。

近日有機構提出用貨櫃建過渡房屋的建議。社會上有指,這令人想起60年前簡陋的鐵皮木屋,代表了房屋問題的大倒退。筆者一方面認為,計劃的確是杯水車薪,但「幫得一個得一個」總比甚麼不做要好;同時也覺得,這反映了香港人的關愛之心,不希望見到「72家房客」會在今天「加慘版」重演。既然如此,我們更應全民支持土地發展,否則今天居於劏房的20萬人,數目隨時會在未來幾年倍增;租金的升幅亦會刺激通脹,直接打擊700萬港人,尤其是退休長者的生活!這顯然是個禍延三代的重大危機!

中秋節將近,香港人慶祝佳節,都習慣幾個家庭在同一張大枱吃飯。筆者盼望,社會能夠「上心」理性思考,支持開發土地,日後不會再有港人因買不到樓而要移民,讓未來的中秋佳節,家家戶戶都能夠人月兩團圓!

撰文:
林奮強 香港黃金五十創辦人
欄名: 房策透視
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本港持貨不足3年的住宅成交,自2010年起急跌,證明炒賣已絕迹,但樓價仍不斷漲,反映房屋市場的確存在剛性需求,而解決方法則只有大幅增加供應。(資料圖片)
本港持貨不足3年的住宅成交,自2010年起急跌,證明炒賣已絕迹,但樓價仍不斷漲,反映房屋市場的確存在剛性需求,而解決方法則只有大幅增加供應。(資料圖片)
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