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2017年09月27日 星期三
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首置盤非真上車 按揭正常化始解困

新任行政長官發表首份施政報告在即,政府正吹風造勢,輪廓漸露端倪,大眾焦點落在競選政綱重點首置上車盤身上。

綜合各方資料,對象是居屋與私樓之間邊緣群體,而從未置業者,售價按入息設定,轉手限制則從嚴,藉以杜絕炒賣。雖然詳情仍待揭盅,大眾不禁疑惑是否能對症下藥?「上車」究竟是真還是假?

建築成本追地價 俱推高樓價

土地屬公共財產,自開埠以來實行高地價政策的香港尤然。政府批售地段權益,分為使用權及永久業權。使用權有期限(例如50年),期滿可續批。香港開埠以後,政府只批售使用權,樓宇落成若分層出售,地段按建築面積均分,再分配予各獨立單位,但所得分數不能再分割。

物業可租可置,視乎主客雙方交易意願及客觀限制而定。租住者不論公屋或私樓皆無地權,是理所當然。至於購置者,私樓當然有地權,而公屋(綠置居及居者有其屋)屬資助置業,無完整地權,但業主可補購,禁售期滿後補地價變身私樓,自由轉讓。上屆政府推出「白表居屋申請人二手市場」計劃,慘淡收場,箇中癥結就是補地價權有價,而業主須一併轉讓,開價甚至與已補地價者看齊,弄巧反拙。

置業從來都是人生重大舉動,因其既是自用也是投資,而土地則有價有市,故分層物業隨地價升值,雖然上蓋隨年月折舊。多年來地價與建築成本比重是70對30,以呎價計算,假若地價700元,則建築成本300元;假設利潤為成本的5%,開盤價1,050元。不過近來成本結構有變,其中建築成本漲愈倍,地價與建築成本比重變成55對45,雙雙推高樓價。上屆政府任內樓價飈升六成多,開盤價升至1,680元,即是地價是880元,建築費等成本是720元,利潤80元。

只買居權無地權 何來真置業?

近期居屋新盤折扣臨時從標準30%提高至37%,皆因定價後樓市急升。換言之,是回新業主只繳付30%地價(=$880/(1680x0.63-720-80)),遠低於標準折扣下43%。從理論上說,日後補地價更感吃力,況且屆時以市值計算。可見折扣愈大,賺地價愈少,轉場私樓機會成本也愈大。

首置上車盤是政治構思,資助對象是超越居屋每月入息上限之邊緣群體。近期居屋折扣間接提高,牽一髮而動全身。綜合坊間披露資料,折扣可高達50%,變相降低置業門檻,幾乎返回5年前樓市水平。換言之,政府全數補貼地價但限制轉手,可能只限政府回購,始可交代服眾。

不過,首置上車盤也屬資助置業,本質與居屋無異,不設補地價於理不合,除非一視同仁暫停所有安排。設與不設是兩難,但現實效果相同。首置上車盤業主幾乎不包括地權,等於只購入居住權。假若不設補地價,業主無緣擁有完整業權,怎算是真上車?即使設有補地價自由放售,也是左手來右手去,有地權等同無地權,賺租不賺價。究竟業主是否真上車?答案不言而喻。

政府強調首置上車盤是填補真空,重整置業階梯。附表是公屋私樓租置階梯居住權和土地權一覽。公營住房不論租置,皆屬資助房屋,原始不包括地權。居屋設有補地價機制,是資金回籠渠道,免得積壓公帑。居屋已推出40多年,早年私樓供應緊張,補地價轉場私樓安排,有助紓緩樓市供求失衡錯配。今非昔比,私樓有10%以上單位長年無人常居;有屋沒人住,有人沒屋住,是不爭現實,居屋轉私樓變得兩面不討好。政府一邊加緊覓地建居屋,另一邊後門洞開讓居屋轉場私樓,政策自相矛盾。

理論上,從租住公屋起步,經過層級階梯,可走到私樓置業終點。不過現實上有賴天時地利人和,也視乎機緣巧合。樓市分為公營及私營兩部分,公營是管制市場,私營是自由市場。在公營市場晉級不難,居屋供不應求是佐證。公屋租金是按住戶入息釐定,其實遠低於市值,甚至連基本的管理費及差餉等開支也不足夠。近年公屋富戶政策是敦促交還單位循環流轉,敬酒罰酒雙管齊下。居屋申請綠表優惠及「綠置居先導計劃」是利誘,雙倍租金及限期收回單位是強制。

賺租不賺價 轉場私樓難度高

從公營房屋跨界轉場私營房屋的門檻甚高,若無樓換樓賺價實不易成事。居屋標準折扣是30%,而早年地價與建築成本比重是70對30,故此業主實質擁有地權57%,補地價自由放售套現轉場,得大於失。在私營市場階梯晉級業主,當然靠積蓄支付首期,但再提高居住質素則有賴換樓賺價。

首置上車盤變相放寬居屋申請者入息上限,但收緊轉手限制,卻提高折扣優惠,其實定位模糊。上車容易轉車難,轉場私營門檻更高,是否租置階梯一環,有待商榷。假定折扣是50%,以地價與建築成本比重是55對45計,業主其實象徵式擁有地權;即使可補地價自由放售,樓換樓幾乎無價可賺,除非建築成本與地價此消彼長,比重恢復舊觀,不過此乃奢望,脫離現實。

二手重拾主導 促居屋市場化

居屋與私樓之邊緣群體置業難,表面因由是樓價飈升,實際是我們過去常提及的反常按揭管制問題。二手市場萎縮,無從發揮議價功能,一手市場的發展商乘勢反客為主,以貨就價左右樓市。假設5年前上車族可負擔樓價264萬元,以二手市場小單位實用面積330平方呎計,呎價8,000元。5年後開價264萬元新盤,面積縮減至206平方呎,此消彼長,呎價提高至12,800元。而二手市場,面積330平方呎單位相應提價至422萬元,顯然超越上車族負擔。故此按揭正常化,讓二手市場重拾主導,樓價始回順有期。

政府不檢討按揭對症下藥,卻將錯就錯。假若首置上車盤折扣是市價50%,上文面積330平方呎單位優惠售價211萬元,相等5年前樓價之八成按揭(=$264x0.8)。其實優惠折扣只夠支付建築成本等,即是政府全數補貼地價,印證上文分析;有如長期租車自用,而非真正車主。

整合零碎資料,首置上車盤賺租不賺價,究竟是真上車還是假上車,大眾心中有數。由於藥未對症,自然難奢望能治標或治本,成效存疑。當年夾心階層居屋教訓記憶猶新,解鈴還需繫鈴人,按揭正常化,居屋市場化始是樓市解困正途。

撰文:
鄭宏泰 香港中文大學香港亞太研究所助理所長
陸觀豪 退休銀行家、香港中文大學香港亞太研究所名譽研究員
欄名: 房策透視
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本港住屋問題多年來未解決,新特首發表首份施政報告在即,大眾焦點落在其競選政綱重點首置上車盤身上。(資料圖片)
本港住屋問題多年來未解決,新特首發表首份施政報告在即,大眾焦點落在其競選政綱重點首置上車盤身上。(資料圖片)
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