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國是港事
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7招增土地供應 解樓困根源

香港高樓價的問題源自多項因素,當中既有土地供應和開發土地不足,如過去10多年填海造地和新住宅單位供應大幅減少,也有低息環境的影響。

2008年金融海嘯以來,全球主要央行把利率降至零息,甚至負息水平,並推出量化寬鬆,但當時確實沒有人能估計到在危機發生至今9年後的今天,低息環境未有明顯改變。再者,市場普遍預期聯儲局只會緩慢加息,並需要較長時間才能返回均衡水平,而最終的均衡利率水平亦會低於以往的加息周期。

另外,土地和房地產是一種引伸需求,樓價或租金高低反映土地和物業上所進行經濟活動的價值,經濟活動的價值或生產力愈高,土地和房地產價格也自然愈高,故香港樓價再創新高亦可算是香港經濟獲得長足發展,以及成為國際金融中心的結果。

現時,香港作為服務內地的國際金融中心,且是一個自由開放經濟體,每年私人住宅供應量不到2萬個單位,實在難以完全滿足來自本地和世界各地的需求,故上屆政府已推出買家印花稅和上調從價印花稅至15%,以求讓首次置業人士優先置業。由此可見,香港住宅樓價高企是一個不易解決的問題,但最根本的方法仍是增加土地供應,以緩和供不應求的情況,以下是數項增加土地供應的建議:

1.全面提高土地的地積比率。全面提高土地的地積比率是一種較快可以獲得額外樓面面積的方法。政府特別可以考慮為市區擁有完善地鐵和交通網絡覆蓋的地區、交通方便的新市鎮,以及尚未推出市場的政府土地提高地積比率。提升市區的地積比率或可增加發展商加快重建項目的誘因,亦可增加已發展地區的土地或房屋供應。

提高地積比 倡放寬強拍門檻

至於交通方便的新市鎮,這些地區的地積比率一直遠低於市區,加上不少新市鎮已經過數十年發展,與市區沒有明顯差異,部分更擁有鄰近內地的優勢,故提高這些新市鎮的地積比率,也可增加香港的土地供應。另外,對於尚未推出市場的政府土地,鑑於土地供應緊張,政府確實可以提高這些土地的地積比率,以求能地盡其用。

2.優化強制拍賣條例。根據《土地(為重新發展而強制售賣)條例》,任何人集齊同一地段90%或以上業權,基於樓宇樓齡或維修狀況,該地段理應重新發展,並採取合理步驟以獲該地段的所有不分割份數,可向土地審裁處申請強制售賣令。其中三類樓宇的拍賣門檻已由集齊90%或以上的業權,降至80%,包括1)50年或以上樓齡的樓宇,或2)每戶佔業權10%以上的樓宇或3)位於非工業地帶的30年樓齡或以上的工廈,其拍賣門檻由集齊90%或以上的業權,降至80%。

面對土地供應緊張,市區土地供應不足,舊區居住環境日漸惡化等情況下,上述強制拍賣條例理應有進一步優化的空間,甚至可以考慮不限樓齡、不限用途、不限樓宇質素,一律把強制拍賣門檻下降至80%,甚至70%。

3.全面檢討規劃土地用途。現時,香港除了一些工業區仍有厭惡性和危險性行業不能與其他土地用途共存外,其他用途如:寫字樓、商場、酒店和住宅等並沒有甚麼重大理由不可共存,故應可更好地利用較有彈性的住宅/商業用地,而非純住宅或純商業用地,這可保留一些彈性讓發展商按不同的經濟情況來決定如何使用有關土地,讓每一幅土地均能地盡其用。

舊邨速重建 低價值位置填海

4.加速重建舊式屋邨。房委會一直肩負興建公營房屋的主要責任,隨着上屆政府希望逐步提升公營房屋的建屋量,政府已將700多億元的儲備設立了房屋儲備金,作為支持建造公營房屋的開支。此外,房委會亦有數十條屋邨的樓齡高達三、四十年,雖然舊式屋邨的房屋結構仍然安全,可以供市民繼續居住,但政府亦可考慮加快重建,並同時提升有關屋邨用地的地積比率,向願意暫時非原區安置和日後遷回的住戶提供資助,以加速推行舊式屋邨的重建計劃。

5.加速開展更多市區重建項目。根據《市區重建局條例》和《收回土地條例》,市區重建局是可以收回在重建項目範圍內的所有土地,毋須像發展商需要收集80%或90%的業權,才可開展重建項目的工作。同時,政府亦以豁免補地價形式批地予市建局作為其中一項補助措施。因此,市區重建局可擴大其規模,以加速開展更多市區重建項目,釋放更多珍貴的市區土地,其中政府更可考慮提高市區重建項目的地積比率,以減低市區重建局加速開展多個項目可能需要對政府的財政倚賴。

6.填海或是社會較易接受的增加土地供應方案。在過去百多年的發展歷程中,香港均是透過填海來獲得大量可發展土地的,而填海造地更具有單一政府業權,由零開始各種規劃和基礎建設的好處,且不涉及業權分散、搬遷、賠償、更改規劃,以至不同利益團體的問題,故若政府可以找到一些生態價值也較低的地方進行大規模填海造地,相信是會較易為社會所接受的。

優化階梯住房模式 推動上流

7.階梯性住房模式問題不大,惟可進一步優化。現時,香港已有一套較完善的階梯性住房模式,由最低層的資助租住房屋、資助購買房屋(如居屋和夾屋),以及不同類別的私人房屋。隨着市民收入和生活環境改善,市民也可從住房的階梯中向上流動。無疑,社會上有意見認為私人房屋樓價高企,資助購買房屋也是根據私人房屋價格來定價,與市民的收入水平脫節,故在資助購買房屋中增加一層,按市民收入水平來定價,並限制轉售給符合入息要求的首次置業人士或只可以賣回給政府,也確是可取之舉。

經過數十年發展,香港成為了服務內地的國際金融中心,政府確需持續增加土地供應以滿足人口增長和經濟發展的需要。此外,在開發土地的同時,也要及早提升香港交通等基建設施,並加強培訓更多建造業工人,才能及時完成各項發展項目,為香港市民帶來更理想的生活環境。

撰文:
蔡永雄 中銀香港高級經濟研究員
欄名: 房策透視
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經過數十年發展,香港成為服務內地的國際金融中心,政府確有需要持續增加土地供應,以滿足人口增長和經濟發展需要。(資料圖片)
經過數十年發展,香港成為服務內地的國際金融中心,政府確有需要持續增加土地供應,以滿足人口增長和經濟發展需要。(資料圖片)
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