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十九大料房策變天 可參考德星

十九大即將召開。這5年一次中國共產黨代表大會不僅會有重大的人事變動,也是重大經濟政策出台及調整的節點。

價漲預期不變 投機者突破限購

對於內地房地產市場,在十八大召開時,中央也希望有重大的調整,所以2013至2014年度,政府對房地產市場在政策上關注得不多,也就是希望以此讓內地房地產市場政策有所調整,但由於後來經濟增長之壓力,不得不對當時的房地產政策鬆綁,出台刺激房地產市場的政策,結果事情走到另一面。刺激後的房地產市場是推動了GDP的增長、減弱了經濟增長的壓力,但把一些城市的房地產泡沫吹得更大。

所以從2016年930開始,地方政府出台了一系列房地產調控政策,希望以此來遏制房地產價格再次瘋狂上漲、擠出房地產市場泡沫。但這歷史上最為嚴厲的「5限」政策已出台了一年,而且出台5限的城市也愈來愈多,愈來愈廣泛,但是所取得的效果卻十分有限。

除了一些城市的銷售下降較多外,多數城市的房價不僅沒有下降,還出現了同比雙位數上漲。只要房價還在上漲,房價上漲的預期不變,那麼房市要擠出泡沫,回到「房子是住的、不是炒作的」這定位上,幾乎不可能。房地產調控政策當然沒甚麼效果了。

一綫及部分二綫熱點城市房價高,能入市者基本上是有房者,市場基本上以投機炒作為主導。對於這樣的一個市場,只要房價上漲預期不變,投機者就會千方百計突破現有各種行政性的購買住房限制。比如按揭貸款首付的提高、利率的上調,就通過消費貸款進入房市,甚至有些購房者不用金融槓桿,全款進入房地產。因為,他們總是認為房產投資收益高、風險低。對於那些沒有採取限購的三、四綫城市,投機者更是如魚得水。

欠經濟槓桿手段 難遏投機炒作

由於房價上漲預期沒有轉變,2016年以來的房市繁榮並沒因為調控而停止,所以房地產開發商對購買土地的熱情大增。這不僅在於開發商看好內地未來的房市,且在於房市經過近兩年的繁榮,房地產開發商的購地實力大增,內地許多城市不是進入了住房去庫存、而是住房補庫存的階段。

即使由於政策變化,政府拍賣出來的土地會附加上不少條件,比如購買到的土地所建的住房不一定能夠百分之百出售,要有一部分住房保持出租,但這些都無礙他們購地的熱情。今年上半年無論是土地出讓金總額,還是一些城市拍賣土地的地價都在創記錄。

一綫及部分二綫熱點城市,政府的房市調控政策已把注意力轉向了租賃市場、公租房市場,北京則正在推出共有產權住房等政策。這些政策的一個核心就是希望增加住房供給來遏制房價上漲,以此來部分緩和居民居住問題。

這種政策思路看上去美好,也確能讓部分居民獲得住房實惠,同時也保證了GDP及地方土地財政增長,但是不採取嚴厲的經濟槓桿來遏制住房投機炒作,真正讓投機炒作退出市場,住房租賃市場要健康持續發展是不可能的。

港缺有效稅務手段 樓價升不停

正反兩個地方的例子就是最好的明證。香港的公租屋佔比50%,租賃市場十分發達,但香港的房價為何愈演愈烈,最大問題就在於沒有用有效的稅收政策遏制投機炒作,使房市問題重重。嚴重的房地產投機炒作盛行,房地產市場想好起來是不可能的。

反觀德國的住房租賃市場之所以發達,並能夠讓房地產市場持續穩定發展,最根本就在於嚴厲打擊住房投機炒作,即使是房地產市場企業,其利潤過高也可能承擔刑事責任。在這種情況下,居民及企業誰還敢去炒作住房。所以,中國的住房租賃及共有產權住房市場的發展,同樣要建立在嚴厲遏制住房投機炒作上。對此,中國僅是簡單模仿實效並不一定能好。

正是針對這種情況,估計在十九大上或十九大後,中國的房地產市場可能會出現重大的調整。因為,從去年開始政府對房地產市場的定位十分明確,即「房子是住的,不是炒作的」,強調住房的消費性而不是投機炒作性,同時也要求中國的房地產市場基礎制度進行重大改革,以此來建立中國房市的長效機制。而要做到這一點,中國的房策就得走向德國及新加坡的房市發展模式上,而不是再堅持目前香港發展模式上。

事實上,香港的房市發展模式是失敗的,而德國及新加坡的房地產市場發展模式則較為成功。德國的房市發展最重要是完全遏制房市投機炒作及高利潤,並在此基礎上發展出一個發達的房地產租賃市場。這使得這幾十年德國的房價漲幅遠低於通貨膨脹率,居民更願意租賃而不是購買住房。

德房產租賃盛 星分隔不同市場

新加坡房市的核心就是把滿足絕大多數人住房需求的共有產權住房市場,與商品房市場完全隔離開,讓不同收入水平的居民在住房條件上各得其所。

由於當前中國房地產市場的不可持續性,及所蘊藏的風險巨大,內地房地產市場的政策出現重大調整是一種趨勢,其政策的核心在2016年以來的各種文件已經清楚表明。如十九大後,中國的房市發展轉向德國及新加坡發展模式,那麼中國房市的長效機制就能逐漸建立起來,由此中國房策將會發生巨大變化。

當然,就當前中國的房市利益關係而言,中國房策要出現重大調整估計是一個漸進過程。只不過,十九大會將對中國房策給出更清楚定位及原則。投資者對此不得不密切關注。

撰文:
易憲容 青島大學經濟學院教授
欄名: 中國經緯
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由於房價上漲預期沒有轉變,內地去年以來房市繁榮並沒因為調控而停止,而房地產開發商對購買土地的熱情也大增。(資料圖片)
由於房價上漲預期沒有轉變,內地去年以來房市繁榮並沒因為調控而停止,而房地產開發商對購買土地的熱情也大增。(資料圖片)
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