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2017年10月10日 星期二
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國是港事
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首置盤治標 難重建置業階梯

施政報告的主要受眾是誰?毫無疑問,應該是香港市民。正因如此,那怕每一位特首也希望香港人提升其愛國情懷,可是,一旦在此一年一度的高層次政策文件過於強調國策對香港未來有何關連,一般市民縱使聽得到,亦不一定理解,更難以直入心扉。

上任特首梁振英在施政報告曾經提出「市民警惕港獨蔓延」和「一帶一路機遇」兩大信息,結果卻引來政治炒作和戲謔,實際效果不彰之餘,也令其他重要段落被人忽略。

不過,這並非等於施政報告內不應提宏觀建議--前任行政長官曾蔭權就是因為經常在報告內提出大量短期紓緩措施,被人揶揄只顧派糖,有小恩小惠而無鴻圖大計--新特首林鄭月娥的首份施政報告明天登場,我們又該如何閱讀和剖析?

首置盤受惠面窄 不應成焦點

可以想像,香港目前以房屋問題最為迫切,新一份施政報告肯定有相當大篇幅回應各階層市民這方面的訴求,尤其是萬眾期待為首次置業人士所設的新措施(坊間多稱作「首置上車盤」,但首次置業其實必屬上車,故簡稱為「首置盤」便可)。然而,從為社會整體解困的角度,這個措施本身反而不應是今次施政報告要聚焦的地方:因為新猷只屬針對性措施,目標是為特定群組(一般相信是月入5萬多至7萬元的家庭)提供置業選擇,不是涵蓋面廣而惠及所有想置業的人之宏觀房屋政策。

相比下,當年「打造置業階梯」則屬宏觀房屋政策,背後含義是港人可以透過買賣樓房來升級,改善生活環境之餘,同時也能累積財富。然而,這個宏觀政策現時失效,卻不是在居屋和私樓之間加多一級首置盤便可解決,因為當下問題是階梯欠缺流動力:最明顯的例子,是有很多香港人不願意遷出公屋,這類人不單止有公屋富戶,也包括不願賺太多錢而寧可長期享受低租金的階層,以及因為本港人口老化而不肯到別區重新適應的長者階層。

換言之,除非特區政府承認,有部分港人怎樣也不會由公屋再往置業階梯的上一級爬,並且掌握有多少戶可能至死也會留在公屋,否則置業階梯此宏觀政策,不可能作全面而有效的修訂,惠及社會整體。

出售公屋拖長輪候期 不公矛盾

就以上難題,有人提出可以把公屋全數拿出來售予現時住戶,改變公屋主要只是用來租住的政策,讓公屋成為置業階梯的最低一級,從而解決市民想置業的問題。但宏觀而言,公屋土地嚴重不足,而有能力購買公屋者又可能是原本要遷出的富戶,結果是減少本來可以騰出來的公屋供應,令輪候公屋的時間進一步拖長,亦對未能上樓者絕不公平。

再且從微觀來看,許多公屋戶始終只求租金低,而不想承擔作為業主的責任,一旦容許公屋全面買賣,同一幢公屋很大機會業權分散,但租戶跟業主對大廈管理和維修的看法又極不相同,加上業主不能即時切換房署作為管理人(常見例子是業主想提前外牆維修,而租戶則會透過房署施壓,不表支持),肯定產生更大的社會矛盾。

推自住非致富 資助置業並設限

在土地供應嚴重不足的情況下,重建置業階梯在5年內只可能是口號,可望而不可即。加一級首置盤肯定不會錯,但那只是為部分未上樓的中產人士不至絕望,卻顯然不能重新燃點全民可以再次逐步爬上置業階梯的希望。既是如此,政府便當作出取捨,像先着手解決公屋輪候時間愈來愈長的問題,讓低下階層重拾3年上樓的合理期望--本欄曾提出把新落成的公屋全部轉成一人單位,便是按此思路的其中一個答案。

當然,先照顧低下階層並不等於放棄中產想置業的訴求--筆者在此大膽提出,與其鼓勵港人置業上車,然後透過樓換樓來致富,政府應該倡議「慎重置業一次只求自住」的概念,並以此為全新宏觀房屋政策的核心思想。一旦政府有了理念,便可以令全部打算首次置業的人士受惠,而不用只依靠首置盤這種受惠面窄的措施。

例如:政府可以把居屋和首置盤對一個人的經濟效益,轉化為具體金額,並以此為免息貸款,讓所有未置業而月入5萬多至7萬元的家庭申請,減輕他們儲首期的壓力,且以這種方式借貸的人也須跟循首置盤的出售規限(像10年內一定要把物業售予政府)。

改善規劃景觀 無樓也要住得好

以上對資助房屋和私樓的政策建議,均以「港人上樓或置業後不會輕易再搬」為核心構想。一旦以此為基礙,改善城市規劃和地區景觀便自然變成長遠政策目標,也就是政府的主要職責是提供優質的公共空間,讓不論住在資助房屋還是私樓的港人,亦可生活得更好。

事實上,對很多香港人來說,等上樓長路漫漫,置業夢愈來愈遠,施政報告若能提出一些即時改善公共空間的建議,包括提升公園、海濱、天橋底的功能,倒能令最多市民在生活的層面受惠,也最為實際。

撰文:
黃永 言論自由行行政總裁
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政府長遠而言,應改善城市規劃和地區景觀,提供優質公共空間,讓不論住在資助房屋還是私樓的港人,亦可生活得更好。(資料圖片)
政府長遠而言,應改善城市規劃和地區景觀,提供優質公共空間,讓不論住在資助房屋還是私樓的港人,亦可生活得更好。(資料圖片)
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