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細樓小心了!

昨日施政報告,房屋仍是最受關注的部分,特首林鄭月娥房策定調以「置業」為主,私樓供應外,資助房屋由出租走向出售,對私人住宅市場帶來怎樣的影響?

首7月私樓動工量 34%納米樓

根據屋宇署資料顯示,今年首7個月私樓動工量錄得1.34萬伙,當中實用樓面面積少於431平方呎的細單位,就錄得11,244伙,佔整體比例達84%,值得留意的是,當中有34%是近年大行其道的納米樓供應,以實用面積少於215平方呎單位計算,共有3,844伙動工,意味一、兩年內有不少細單位以樓花形式推出。

據運輸及房屋局早前公布數據,截至今年6月底,未來三至四年的潛在一手私樓供應量有9.8萬伙,其中中小型單位佔整體約74%(7.19萬伙)依照林鄭房策,將在「長遠房屋策略」的基礎上增加供應,可以預見私樓每年1.8萬伙的供應將持續,甚至有機會進一步推高。如果當中維持75%屬中小型單位,每年將有約1.35萬伙中小型單位。

資助出售房屋 林鄭房策重點

其實資助出售房屋部分才是林鄭房策重點,由過去主力提供出租公屋,轉型向更多資助出售房屋,這類房屋毫無疑問多偏向供應細單位,當中包括:

港人首置上車盤:還在「研發」階段,2018年底出售首幅安達臣道地皮,提供1,000伙,估計最快亦要2019年底才能出售遠期樓花,假設計劃落實及持續,每年新增1,000伙供應。

新居屋:2017/18年至21/22年的5個年度,房委會將興建資助出售單位2.34萬個,自明年起,每年維持有5,000伙以上的新居屋供應。

綠置居:代表資助房屋由出租轉出售的方向,林鄭指出,未來的新建公營房屋,更多的綠置居將取代出租公屋並恆常化,公布更多以綠置居出售的項目,在2018年年底把位於沙田火炭的4,000多個新公屋單位,轉為綠置居單位出售。有了先例,往後每年綠置居供應有可能從4,000伙起跳。

細樓邁供應大潮 料價格添壓

當然,私樓與資助出售房屋可以說是不同市場,但單位類型,如普遍是一兩房設計、樓價500萬元以下、客源像過去白居二申請者就有不少徘徊在私樓與居屋第二市場之間,或多或少有所重疊,而私樓本身,中小型單位亦步入供應大潮,細單位的價格近期不少升至高成數按揭的上限水平,預料細樓價格將有一定壓力。

那未來半年要留意哪些訊號?

觀察新界區細單位盤量或議價空間有否擴大、尤其是買入三、四年單位有否獲利離場?

大型屋苑長綫投資者動態?繼續買入還是減持?

新盤銷售會否細單位增加更多優惠?定價較貼近二手?

發展商新入則或改則減建細單位?

撰文:
唐榮
欄名: 專家樓論
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