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國是港事
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首置盤成敗 定價按揭成關鍵

特首林鄭月娥首份施政報告剛出爐,房屋問題按例備受關注,因居住是「衣食住行」其中一個重要部分。如政府能夠解決「住」的問題,相信民望及滿意度會大幅提升。可惜自香港回歸以來,歷屆政府也未能把房屋問題妥善處理。

基層輪候公屋長 上樓前捱貴租

要解決房屋問題,首先要了解問題本質,房屋可以是一個必需品,也可以是一個商品。前者提供一個居住的空間,屬於必須的消費品;後者是提供財富增值用途,屬投資類。政府有責任為市民提供足夠的居所。問題是,市面上的物業是否足夠香港居民居住?根據房委會2017年3月統計,全港私人永久性房屋總存量為153.7萬個;公營永久性房屋的供應為120.8萬個,兩者合計全港大約有274.5萬個單位供應。而根據統計處資料,現時全港約有253.9萬個家庭住戶。家庭住戶數目是比房屋總存量少的,所以原則上只要資源分配得宜,理應夠住,這亦是社會某些觀點。

但問題是,家庭住戶平均2.8人,是據人口統計所得,亦即反映現實上家庭住戶的情況。而這沒有計算家庭人口遷出的意願,例如後生一輩打算結婚,想搬出自住。其次是在私樓方面,物業的擁有權分布未必平均,有人擁有多於一個物業,有些可能完全沒有。造成有人無屋住,有屋無人住的情況。根據差估署2016年的統計,私樓空置率為3.8%,即約44,080單位是空置的,數字不算嚴重。但假若每個空置單位可住一個家庭,以平均2.8名成員計算,應可住12.3萬人。

先從住的角度看。低收入家庭根本沒法負擔私樓,所以要政府協助。而公營房屋,就是這個功能。以一個三人家庭為例,家庭月入如少於22,390元,就符合申請公屋資格。而公屋租金只佔公屋家庭入息中位數的10%以下。居住開支負擔不會很大。但那些輪候公屋的居民,又未能上樓的,負擔反而是很重的,因私樓租金高昂。但長遠來說,只要是符合資格,最終應能上樓,只不過上樓之前,會有一段痛苦的輪候時間。

3人戶居屋月入限5.2萬 重疊私樓?

如家庭入息超越申請入息上限22,390元要解決住的問題,一是租,一是買。如果要租,以家庭收入一半作為基準,可以承擔每月11,195元的租金水平。相信市面仍有很多單位的租金符合這要求,不過地點可能在新界,或者是舊樓。

而原則上,除了租之外還可以買的,假設一個三人家庭最小要住一個兩房單位,實用面積是400呎。以美聯網站2017年9月份的數字來推算,全港平均樓價為每呎11,724元,實用面積400呎的單位就要469萬。以7成按揭計算,便要借銀行328萬,以25年還款,按揭利率2.15%計,每月還款14,155元。這已超逾申請公屋入息上限的22,390元的五成,應該不能負擔。如計及壓力測試,家庭月入更要32,464元以上才能負擔。

如果市場上只有公屋及私樓,要做業主的入場門檻要家庭月入有32,464元以上,這還未計及要有首期、印花稅及付出地產代理佣金的150多萬現金。申請公屋入息上限22,900及家庭月入32,464之間的家庭又怎樣?如沒有政府協助,便只能租住私樓了。

政府統計處《2016中期人口統計》顯示,香港家庭入息中位數為2.5萬元,即是略少於一半家庭能得到公屋福利。而居屋的存在,就是填補那些未能申請公屋,但又未能負擔私樓的家庭。申請居屋入息上限,三人家庭是52,000元,無入息下限,如果置業階梯是劃分清楚,家庭收入在52,000元以上,便應該由私樓所主導。前文巳計算,家庭收入32,464,應該可以供469萬的私樓,而這個收入遠低於申請居屋的入息上限,是否意味居屋與私樓市場有所重疊?

助高薪族置業 恐推高資助屋價

一般按揭七成計算,就算家庭收入能供得起按揭,但那三成首期、佣金及印花費卻令買家入場困難。如沒有父母協助,要累積首期所需時間要很久。居屋則不同,白表戶主可以按九成,那麼需要的首期金額較少,累積首期所需時間會少得多。

施政報告提出「構建中產家庭可以負擔的『港人首置上車盤』,讓較高收入的家庭在私樓樓價持續上升下能重燃置業希望」。所謂中產的定義是申請居屋上限52,000元加多30%,亦即68,000元。如置業階梯是明確分工的話,那麼所謂中產應該是那些收入超出申請居屋上限那些,亦即家庭入息在52,000至68,000元之間。如只計那些未曾置業的家庭,據估計有55,000個(見圖)。而根據2016年香港中期人口調查,家庭入息60,000元以上只佔10.9%,40,000至59,999元,則佔14.37%。粗略估算,家庭收入52,000元以上,將會是全港收入最高的20%家庭。如果連收入最高的20%也未能置業,要政府協助,是否代表香港物業市場出現了問題?

有業界認為,這個中產階層,原本是私樓市場的顧客。如果建立這個首置階梯,私樓市場的空間就會變小。極端的情況,就是私樓主要的客群就是家庭收入68,000元以上。而發展商為了針對這些最高收入10%客群,產品定位及售價也必定更高。如果居屋、首置上車盤的售價與私樓樓價掛鈎,這些資助性房屋售價不會便宜。

政府「建議於明年年底在政府賣地表中選取一幅位於觀塘安達臣道估計可提供約1,000個單位的住宅用地,推行先導計劃。」因為只有1,000個單位,相對於潛在55,000首置家庭而言,只是1.8%,對於私樓市場的蠶食不算太大。但計劃對私樓市場的潛在影響,可能要進一步研究。

中產缺首期入市 鬆按揭始有助

政府的構思是透過地契條款,要求發展商作混合發展,即除興建私人房屋單位外,須設計、興建及出售指定數目的「首置」單位。以全新的土地發展首置盤是可以理解。但因為售價或轉讓上的限制,可能影響發展商所出的地價。但既然是資助性房屋,政府少收地價也正常。如果是獨立一塊專供首置購買的地皮,處理會容易些。但假若是混合發展,如地皮可建1,700個單位,當中1,000個要撥為首置,發展商出價之時會細心考慮。

私樓的顧客,既然是是高收入的一群,他們會關注鄰里關係,會傾向選擇文化背景相若的居住環境。如果發展商要興建私樓,他們要考慮興建物業檔次。混合發展的私樓顧客,是否願意同首置客一同居住,這或許會影響地價收益。如果首置只有申請入息上限而沒有下限,這個影響會較大;但如果有入息下限,例如52,000至68,000元之間,這個群組,根本就是高收入私樓的客群,只不過是缺乏首期入市,而要尋求政府協助而巳。所以要首置計劃成功,除了樓價方面考慮外,按揭成數才是重要的。如果與居屋看齊,能按九成,相信真正能重燃中產的置業希望。但假若只能按七成,除非在售價大幅下調,否則對首置中產幫助不大。如果按揭成數提高,政府又要否擔保?銀行風險又會否增加?這些都是要研究的課題。(文章僅代表個人立場)

撰文:
麥萃才 香港浸會大學財務及決策系副教授
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有業界認為,中產階層原本是私樓市場的顧客,若建立首置階梯,私樓市場的空間恐會變小。(資料圖片)
有業界認為,中產階層原本是私樓市場的顧客,若建立首置階梯,私樓市場的空間恐會變小。(資料圖片)
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