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2017年10月18日 星期三
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消費貸款谷樓泡 十九大須嚴控

據報,根據國務院「嚴格管控各類資金違規進入房地產市場」的指示,中銀監最近正加強消費信貸監管力度,相關部門迅速行動,將消費信貸流入房市作為監管檢查重點,加大違規行為問責力度。

在9月29日的新聞發布會上,中銀監審慎規制局有關負責人表示,將突出重點領域和薄弱環節風險防控,其中嚴厲打擊「首付貸」,嚴查挪用消費貸款資金,防範房地產泡沫風險。

房抵貸突破樓控 全款買房秘訣

為何這幾年一直十分鼓勵的居民消費貸款,目前要嚴加管控呢?隨着2016年9.30房地產市場一系列調控政策出台,住房按揭貸款全面收緊,特別是一綫及二綫熱點城市。但這些城市盡管住房銷售急降,房價並沒有受到影響,反之還在上漲,只不過沒有如2016年般瘋漲而已。

作為一個以投機炒作為主導的市場,只要房價還在漲,或房價上漲預期沒變,想通過行政手段不讓投機炒作者入市幾乎不可能。

在房價上漲預期下,住房投資者正以各種不同方式規避這些城市無所不用其極的行政性房地產調控政策,比如流行的「房抵貸」就是購房者將手頭的房子抵押給銀行,作為消費貸款借出,然後再把貸來的錢用來全款購買新房。這既能通過一次性付款買到房子,又能使用銀行槓桿,這是時下不少城市全款買房的其中一個秘訣。

目前一綫及二綫熱點城市,房地產調控政策把購買第二套住房按揭貸款的首付提高到70%至80%,但即使這樣,銀行政策仍不願發放按揭貸款。所以投資者發明了「房抵貸」乾脆以全款進入房市。這些投資者不僅沒有因為調控而退出(即降低房價),反突破現有的政策,湧入房市。

收緊按揭 消費貸款卻異常增長

還有,這些城市的居民,從銀行獲得個人消費貸款和個人經營性貸款,然後讓這些貸款違規流入房地產,甚至消費貸變身「首付貸」。因為消費貸款包括住房按揭貸款、住宅抵押貸款、非住房貸款和信用卡貸款,而非住房抵押貸款有上學貸款、房屋裝修貸款、購買耐用品乃至買車等方面的個人貸款。早幾年,政府為了促進中國經濟增長模式轉變,擴大內需,採取鼓勵居民消費貸款優惠政策。

開始時,內地居民反應不是很大,2016年居民消費貸款增長還正常,全年居民消費貸款也只有8,000多億元(人民幣,下同)。但今年則出現了異常增長,首三季新增人民幣貸款11.16萬億元,按年多增9,980億元(這與內地銀行信貸增長最快的2009年全年的9.6萬億元比還多1.5萬億元,估計2017年全年與2009年相比,會超過5萬億元以上)。而在這些新增的逾11萬億元貸款中,居民新增貸款達到50%。

消費貸變身首付貸 令居民貸款增

今年首三季居民中長期貸款(主要是居民個人的住房按揭貸款)新增4.2萬億元,基本上與上年同期持平,而9月新增居民中長期貸款4,786億元,也與前幾個月水平相似。也就是說,出台了史上最嚴厲的房地產調控已經一年多,並沒有減弱內地居民加槓桿湧入房市的激情。還有,今年首三季,居民短期貸款(主要是居民個人消費貸款)的總計新增1.53萬億元,是去年同期的近3倍,佔全部新增貸款的比重從去年同期的5%提高到目前的14%左右。

今年居民短期貸款快速異常增長(圖),很大程度上是與一綫及二綫熱點城市的銀行對住房按揭貸款收緊,對住房按揭貸款首期比例提高有關。無論是「房抵貸」還是通過「消費貸款」用於首付貸,都是消費貸款快速增長重要的原因。有分析認為,按照社會零售額按年走勢估算,3月以來新增異常短期消費貸款金額約3,700億元,估計其中至少有3,000億元流向樓市,約佔新增短期消費貸款總額的30%,但這可能會低估了消費貸流入房市的力量。

一是因為以往居民的短期貸款主要是汽車貸款,然而今年前7個月的內地汽車銷量沒有增長,這意味着居民短貸激增,其中一部分很可能流入了房地產市場。而以按年看,今年消費貸款多增了近9,000億元。

二是目前中銀監對銀行消費貸重點監控的省市,也基本上都是房貸監管較嚴及房價上漲較快的省市,比如深圳、北京、廣東、上海、廣西、貴州等,這些地方消費貸明顯地進入房地產市場。

如果讓居民非住房按揭的消費貸湧入內地房地產市場,它可能比住房按揭貸款給內地金融體系帶來更高的風險。因為:

一是居民消費性貸款基本上都是短期貸款,如果把短期貸款用作長期購買住房借貸,這種嚴重貸款期限錯配,只要有風吹草動,其風險立即暴露出來。

擴居民信用槓桿 大增金融風險

二是這種消費性貸款可能有抵押品,也可能會沒有,而只是信用授權,比如信用卡消費貸款。如果以這種信用貸款購房,不僅會嚴重放大居民的信用槓桿,也會激勵居民放大其金融槓桿,給銀行及整個金融體系增加風險。

三是如居民廣泛用非住房按揭貸款的消費貸進入房市,必然會讓房地產調控失效,內地房泡進一步吹大。所以,最近中國人民銀行行長周小川也指出,要警惕內地房地產市場的泡沫進一步吹大。

十九大今天召開,估計在十九大報告中,防範與控制內地金融體系的風險同樣是重頭戲,而當前房地產泡沫、股市震盪,以及人民幣滙率波動更是重中之重,所以,對於以消費貸進入房市進一步吹大房泡,政府監管部門一點都不會掉以輕心。

撰文:
易憲容 青島大學經濟學院教授
欄名: 中國經緯
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內地住房投資者正以各種不同方式規避樓市調控政策,例如有居民以消費貸款用來購買房子,這種消費貸湧入樓市,可能比住房按揭貸款給內地金融體系帶來更高的風險。(新華社資料圖片)
內地住房投資者正以各種不同方式規避樓市調控政策,例如有居民以消費貸款用來購買房子,這種消費貸湧入樓市,可能比住房按揭貸款給內地金融體系帶來更高的風險。(新華社資料圖片)
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