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國是港事
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助青年置業 關鍵寬首置按揭

有很多年輕大學生畢業,在社會工作數年,就算所做的是專業工作,有不俗的薪酬,也歎買樓困難。最經典的例子是在2009年,一位女醫生曾致電到電台,與前曾特首參與phone in節目。那位女醫生與律師男友打算結婚,但慨歎連專業人士也買不起樓。

當社會的精英分子,大學畢業生及專業人士也慨歎買不到樓,香港的樓市究竟出現了甚麼問題呢?

大學畢業生薪酬 近入息中位數

政府資助大學的畢業生初出來工作的每月工資平均在14,000至15,000元之間,對於某些學生來說,這是一個很低的薪酬。但與全港打工仔比較,其實是接近入息中位數的。2016年香港入息中位數是16,200元,這亦即是大學畢業生初出來工作,起點的工資其實在全港工資分布中間,不能說是很低。

而一些從事醫生、醫療、律師、金融等行業的畢業生,工作數年後,每月工資便有3萬、4萬以上,按工資分布,已屬工資較高的一群,為何仍買不到物業?有些人會認為,這是因為時下年輕人較心急,畢業數年便急於買樓。他們與70、80後的心態有別。但買不到樓其實由幾個因素影響的:1)個人收入;2)樓價;3)按揭成數及4)交易費用。

二手樓首期要求高 潛在買家少

1)在個人收入方面,收入愈高,可負擔能力就愈大。一般來說是衡量樓按的還款能力。而市場基準是每月還款不能超過每月收入的五成,還要計及增加3%按息的壓力測試。如果夫婦兩人工資合計有6萬以上,能夠借入的金額可以很高。所以收入較高的家庭能否供得起物業?基本不是問題。如果要單身置業,情況就會困難些。

2)樓價愈高,當然較難負擔。而價格高低是由市場供求決定。明顯地,香港面對的問題是供應不足,而且並不是短期能解決的問題。

3)按揭成數決定置業者首付金額。例如物業市值600萬,三成首期便要付180萬。按揭成數愈低,要儲首期所需的時間便愈久,打算購買者便要等候較長時間。而現實二手物業成交低的一個原因,就是首期要求高,潛在買家人數少的問題。而年輕人往往因為缺乏首期而不能入市。

4)樓宇買賣的交易費用,主要是經紀佣金及印花稅。經紀佣金通常是樓價1%,或者還可以商議,但印花稅是另一個主要費用,影響買樓的初期成本。如果首次置業,最高的從價印花稅也只是4.25%,那麼交易費用(經紀佣金+從價印花稅)會佔樓價總數的5.25%,相比首期要付30%,數額小巫見大巫。但假若是非港人或以公司名義購買物業,便要多付15%買家印花稅(BSD)。如果擁有多個一個單位,再買物業便要付15%從價印花稅(AVD)。這些交易費用金額便不容小覷。

簡單而言,對於首次置業人士來說,BSD及15% AVD他們不需要付的,所以交易費用只是樓價幾個巴仙。如果工作是專業人士,理應供款沒有多大困難。至於樓價高低是另外一個問題,它會影響物業所付交易費用多少,但同樣地置業者可以找一些可負擔價格的物業。而最令置業者頭痛問題,是怎樣付首期。

三成首期的原意,是要控制銀行體系的信貸風險,這是金管局負責的範疇。付樓價三成,是要業主承擔樓價下跌的風險,減少物業變成負資產機會。避免業主放棄物業,繼而要銀行處理負資產的物業,導致呆壞帳問題,影響銀行體系穩定性。

銀行風險置業需要 難平衡

但低成數按揭,卻令到有意置業者置業困難,要平衡銀行體系風險以及置業需要並不容易。七成按揭不能改變嗎?同樣是置業,綠表居屋就能按95%,而白表居屋就能按90%。而按揭金額則由銀行承做。難道做居屋高成數按揭就沒有風險嗎?居屋售價也與私樓價格掛鈎,如果私樓價格下跌,居屋價格估值也會下跌。而高成數樓按揭背後的風險,是由政府擔保的,所以才有高成數樓按出現。

如果是唯一自住單位,可以申請按揭保險。香港按揭證券公司就負責高成數按揭保險。香港一般物業只按七成。如果要按七成以上,便要購買按揭保險,銀行便能多借一至兩成樓價的按揭,即做到8至9成的按揭。其原理是,當樓價下跌之時,七成以上的借貸壞帳由誰承擔?如果已購買按揭保險,假若貸款人未能還款,那麼香港按揭證券公司便要向貸款的銀行補償,透過收取保費方式,分散風險,這樣銀行體系所面對風險才可以控制。

現時規定400萬以下物業可按9成,而400萬至600萬按9成至8成,但600萬以上的物業不能做按揭保險。問題是樓價不斷上升,很多物業價格已超越600萬,所以想少付首期,按揭保險便不是選項。不明白香港按揭證券公司為何不把限額因應市場變化而調整。可能憂慮把上限向上調,會削弱了政府樓市辣招效力?抑或擔心香港按揭證券公司承擔風險會大增?還是認為首次置業不應買600萬以上單位?

7至9年 情侶可儲百多萬首期?

根據統計處資料顯示,男性初婚年齡中位數為31歲,女性初婚年齡中位數為29歲。如果男女雙方為大學年代情侶,希望畢業後儲錢結婚,以香港初婚年齡中位數計,假設22歲大學畢業,那麼女的可儲錢7年;男的可儲錢9年便到初婚年齡。如果要求結婚後有自置居所,擁有自己生活空間,他們最多只有7至9年儲錢時間。以2016年香港入息中位數16,200元計,那麼男女朋友二人便月入32,400元。以儲蓄率45%計(香港按揭證券公司要求借款者每月還款不超過家庭入息45%),每月便可儲14,580元。那麼7年就能儲122.5萬,而9年就能儲157.5萬。問題是:1)青年人儲蓄率沒有達到45%那麼高;2)男女朋友關係可能不能夠維持至7至9年,到達結婚那天也是問題;3)以男女朋友關係一起儲蓄,還要做高百分比儲蓄,維持至7至9年,有相當難度。

上例能儲到的百多萬首期,可以負擔樓價多少?以三成按揭計,儲蓄7年能承擔樓價408萬;儲蓄9年能承擔樓價525萬。但這還沒有計入樓宇買賣的交易費用;而根據生活易2016年全港結婚消費調查,新人結婚平均開支為302,226港元。如果儲蓄的只有一個人,儲首期的時間會增加一倍,亦即到30、40歲才有足夠首期。如果結婚的先決條件是先有物業才能結婚,那麼30多歲才結婚是自然發展的事情,因為儲蓄需時。

年輕人置業難,如果是因為難付首期,究竟有沒有方法改變?既然樓價已升超過申請按揭保險的樓價上限,最簡單的方法就是將限額提升,追回樓價的升幅。但缺點是按揭公司所承受風險會大了。但假若放寬是只限於首次置業者,那麼按揭風險只限於首置的貸款。那麼高成數按揭的貸款風險,應該比較全面放寬按揭成數少得多,而政府又可否接受相關風險呢?

(文章僅代表個人立場)

撰文:
麥萃才 香港浸會大學財務及決策系副教授
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很多大學畢業生雖然做的是專業工作,有不錯的收入,但基於樓價高企、付不出首期等原因,也慨歎買樓困難。(資料圖片)
很多大學畢業生雖然做的是專業工作,有不錯的收入,但基於樓價高企、付不出首期等原因,也慨歎買樓困難。(資料圖片)
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