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租樓成本高 上策助市民置業

特首林鄭月娥任內首份施政報告提出以置業為主導的房屋政策方針,引起社會廣泛討論。有論者指若房屋只是為了滿足居住需要,而不是為了投資/儲蓄,那麼大可租樓,因為置業同時帶來30年按揭債務,等於綁死自己,一點也不划算。事實是否如此?

筆者用了一些簡單的數據運算,發現在投資回報長期低企(少於5厘)、房屋長期供不應求,令租金持續上升(每年5%)的環境下,純粹以一生人居住得最慳錢為目標,置業方案比租樓優勝,數據上的說服力極其明顯。

置業鎖定成本 租金支出不會停

現時初婚年齡約為30歲,並以預期壽命80歲計算,即是說有50年居住問題需要解決。以下筆者先假設只有支出、沒有回報下,到底是交50年租,還是置業供款30年,到最後20年「免費」的方案,何者支出較高。首先,假設一個普通單位每年租金是100元,並假設租金將跟隨長期走勢(1985至2015年),每年上升5%。參考今天住宅租金回報率,每年100元租金,以2.5厘的回報率推算,該單位售價便是4,000元,再假設按揭利率為3厘,較現時市場普遍約2厘為高。

由於不論是租樓還是買樓,都牽涉數以十年計的現金流。要比較兩組不同現金流,我們需要將其「折現」至今天。第9行的數字就是三個不同折現率下,所得出50年總租金的「現值」。若未來50年,我要支付每年100元、並每年上升5%租金,那麼我可以在今天拿出8,079元在市場投資,賺取每年3厘(即折現率)的回報,便解決未來50年租金支出,如此類推。因此若市場投資回報(即折現率)較高時(如4%),今天要拿出的錢便會相應較少(6,136元)。

物業倘分文不值 置業仍勝租樓

假設置業者以年利率3厘,承造樓價7成的30年按揭,這30年供款的現值,加上今天付出的1,200元首期,就是買樓總開支(第10行)。上述假設下,租樓相比買樓總成本高出40%至1倍。表1的計算是假設房屋完全沒有資產價值,50年後今天買的房子將分文不值。單是從控制一生人總居住成本角度出發,置業已較為划算。就是多貴的樓都有供完的一天,但租金支出卻永遠不會停止。

即使沒有投資價值,純粹為了鎖定使用成本,不論用多久都是同一個價錢,已足以支持購買而非租用的決定。尤其是,在今天全球人均壽命愈來愈長的大環境下,鎖定一生人的居住成本便更為重要。現在大家都談生涯規劃,似乎這應是相關課程的必修材料!

表1假設租金支出長達50年,而置業按揭只有30年。表2把租金支出設為與按揭供款的年期一樣,同是30年。因此表2第3行的租樓總成本遠比表1中所示為低。這樣假設下,租樓就會比買樓划算,但幅度只是2%至19%(第5行)。物業在50年後分文不值的假設明顯是脫離現實。表2先極保守地假設,30年後樓價無升無跌,置業者在30年後以4,000元沽出(第6及7行)。若計及這筆賣樓收入,30年租樓總成本,又會比置業貴14%至63%不等。若30年後租金水平升至每年412元,假設因為樓宇老化、投資風險較高,並反映在要求租金回報率由2.5厘升至5厘(即樓價升少了),推算樓價將是8,232元(第9行)。那麼,租樓就會比置業貴81%至4.5倍。

衣食住行 居住需求最難壓縮

衣食住行4種主要開支中,衣食行還可節約減省,壓縮使費,又或者購買定息產品來收息應付。唯獨是「住」,一方面是最大的支出,但同時又最欠彈性、最難壓縮!這還未計及置業者百年歸老後,可以將資產留給下一代的附帶好處。

當然,以上計算中兩個最重要因素,就是息率低企、以及租金長期上升。若租金連年下跌,那當然買樓便不划算。金管局一直警告市民樓市面對加息風險,但當局沒有提及的,是不置業同樣面對租金上升的極大風險,這和利率風險一直在抗衡着。香港利率跟隨美國,自己無法控制,只能管理本地土地房屋供應。

供應嚴重落後 租金續升有因

觀乎香港造地建屋的往績:過去10年,新開發土地規模比之前大跌9成;這直接影響建屋進度。過去7年每年平均房屋落成量(公營及私營)只有約2.5萬伙,若以今天建屋目標每年4.6萬伙推算,單是過去7年「未找的數」合共達15萬伙,等於3年多供應目標!更令人沮喪是公營房屋的進度正大幅落後!未來5年,估計出租公屋落成量年均只有1.4萬伙,較相應目標每年2萬伙相差3成之多!這樣你還會否「賭」香港的租金會出現長期持續跌勢?

既然新增供應如此緩慢落後,長遠而言要控制租金升幅,我們必定要想方設法增加現存單位的流動性,尤其是居屋及租者置其屋單位,盡量讓他們進入租賃市場。香港公私營單位數量合共有240萬個,若有辦法令總存量1%的單位流入市場,便是2.4萬伙,幾乎等於一整年的新供應!正如特首所言,置業與否,最終當然是市民在衡量自身收入的穩定程度、人生需要等因素後而作出的重要決定。但政府致力建立置業階梯,為不同收入的家庭重燃置業希望,力求讓市民安居,樂以香港為家,這個政策方向,單從「數據智慧」分析,已經值得肯定。

撰文:
林奮強 香港黃金五十創辦人
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政府以置業為主導建立置業階梯,為不同收入的家庭重燃置業希望,力求讓市民安居,這個政策方向已經值得肯定。(資料圖片)
政府以置業為主導建立置業階梯,為不同收入的家庭重燃置業希望,力求讓市民安居,這個政策方向已經值得肯定。(資料圖片)
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