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2017年11月01日 星期三
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真的不能全面綠置居嗎?

公屋轉綠置居引發社會爭議,綠置居不是全新事物,特首林鄭月娥昨早更再度澄清有關言論。解答關鍵問題,全面綠置居不是不可能。

公屋戶無法負擔?

不少人意見認為,現時76萬公屋戶根本無法負擔綠置居,難以置業。其實,還是回到價格的問題上。翻查統計處數字顯示,今年第二季居住公營租住房屋的家庭月入中位數為15,800元,利用網上銀行居屋按揭的系統推算:

家庭月入:15,800元

年息:2.2厘

年期:25年

可負擔的貸款額:164萬元

每月供款:7,110元

佔家庭月入比例:45%

公屋居民依照家庭月入中位數設定了一個每月供款的上限,那大約可以推算一個公屋戶平均可負擔的樓價:

如果家庭儲蓄比較多,164萬貸款額佔樓價的70%,可負擔樓價約為234萬元,約需要70萬首期。

如果家庭儲蓄有限,164萬元貸款額佔樓價的95%,可負擔樓價將大幅減至173萬元,首期約需要7萬元。當然,這只是家庭月入中位數,有高於或低於這個月入的家庭。

另外,由於新居屋有房委會擔保等,部分按揭條款更可以達到家庭月入的五成,換言之月供7,900元或以下,可負擔貸款額升至180萬元,95%按揭計算樓價可達190萬元、70%按揭計算可負擔樓價是257萬元。

如上文所指,綠置居賣價在173萬至257萬元之間是否不可行?實際例子顯示是可行的,景泰苑共提供857個單位,單位實用面積介乎192至494平方呎。按市價6折出售,平均呎價5,658元,單位售價介乎94萬至298萬元。換言之,依照居於公屋的家庭月入中位數計算,還是可以負擔新蒲崗綠置居,如果是新界綠置居,理論上應該更便宜、更容易負擔。

換另一個角度,附表是今年新修訂的申請公屋入息及資產限額,當然這是最高限額,達到或接近這些水平,足以應付綠置居的每月供款及支付首期。

政府財政負擔?

房委會資料顯示,公屋每單位的建築成本至2020/21年大約是106萬元左右,以上文所推算的價位出售,收回建築成本外,政府仍有現金入帳(地價一如其他資助房屋,要留待業主補地價時收回)。總比每月收回1、2千元的財政負擔輕吧!

影響輪候公屋?

特首昨日指出,由於增加「綠置居」供應基本上是「一換一」,因為每賣出一個「綠置居」,就可以騰空一個現時有人正居住的公屋單位,或滿足一個已經在輪候冊上很快輪到分配單位的家庭,所以基本上不會減少可以分配給輪候名冊上的家庭。

據房委會資料,首個綠置居新蒲崗景泰苑857個單位中,801個買家都是公屋住戶,可收回超過九成單位,當中騰空出來的公屋逾半在九龍區,42%在新界。首個綠置居成功接近一換一,可供重新編配出租的公屋數量未有減少,理論上不存在影響公屋輪候冊人士的問題。但真正效果,有待房委會詳細分析數據後向社會釋疑。

數量太大無法吸納?

可負擔價位、可收回公屋、減輕政府財政負擔……全面綠置居又有何問題?分期分段推出,只要每次大幅超額認購、全數或絕大部分售出,反映需求存在,便應該不斷推出綠置居。只要訂出標準,銷售回落至某水平便暫停計劃,轉而安排出租公屋,讓輪候冊人士繼續有機會上樓。

綠置居如何走下去,值得拭目以待。

撰文:
唐榮
欄名: 專家樓論
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