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國是港事
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房策置業主導 大班大廚同受惠

近日,特首林鄭月娥在專訪中談及以「置業為主導」的房屋政策理念。其中,報載林太認為80萬伙公屋「已足夠」,引起社會不少爭議,指控政府「逼人上車」。但正如特首周二澄清,以目前輪候人數和時間,出租公屋當然並不足夠。但隨着置業階梯改善,公屋單位又有一定流轉性,便應透過出售公營房屋來滿足置業需要。

其實林太最著名政績肯定是她極之上心及投入的扶貧工作,無論如何她都不會對港人--尤其是基層市民存任何壞心,她怎可能提出令劏房戶輪候公屋時間更長的政策呢?

讓更多港人 分享經濟成果

回歸後,當樓價日日創新高時,時任特首董建華先生提出把香港置業率由當時的46%,在10年間即2007年提升至70%,全港拍案叫絕,人人支持,可惜後來無以為繼,置業率最高曾見54%便徐徐回落,到今天只有50%,20年來幾乎原地踏步。今天樓價同樣持續上升,林太提出置業主導,卻不知是否多了政治噪音,蓋過了政策利民的主體部分。以未來5至10年香港經濟的大好形勢,將會令全民就業及加薪之外,也是個千載難逢的黃金機會,可以透過提升置業率來令更多港人分享經濟增長的資產增值成果,百利而無一害!

正如法國經濟學家皮凱提(Thomas Piketty)暢銷著作《二十一世紀資本論》中的核心論點,過去250年,資產回報率持續高於收入增長,導致財富不均像雪球般愈滾愈大。擁有資產(如物業)的人,只要整體經濟向好,資產就會不分晝夜地替他賺錢。相反,沒有資產只能夠透過工作賺取工資。當工資增長長期落後資產價格升幅,貧富差距自然愈拉愈闊。

香港的經濟繁榮,除了在半山置業、在中環上班的銀行大班外,租住公屋、在餐廳工作的大廚和清潔工,都有份貢獻。既然如此,為何整體經濟發展紅利,只有置業的人才能分享?惟有讓更多港人有機會置業,才能讓大廚和大班,同樣受惠!

展望未來,香港經濟受惠於兩股極強助力:短期而言,金融海嘯至今已接近10年,環球經濟已進入「中期復甦」階段。今年8月國際經合組織(OECD)指,美國、歐盟等全球45個主要經濟體,全部錄得經濟增長,是近十年首次。

資產不均 貧富懸殊勢加劇

中長期來說,國家主席習近平在十九大的發言,為中國未來30年發展訂出藍圖和里程碑:要在2021年建黨100周年時建成小康社會,並在2049年建國100周年時基本實現現代化。假設中美經濟按照過去10年的趨勢增長,到2021年,中國便會以名義GDP計超越美國,成為全球最大經濟體!到2035年,中國經濟更可能會是美國的2倍!

以上數字說明,香港不但可坐祖國結構性增長的順風車,亦同時受惠於環球經濟周期性復甦的支持,勢將迎來更多商機、錢財、人才。持續低息環境加上高增長期,客觀而言,未來5年不論市民收入和樓價,向上比下跌的機會大得多。但隨着香港經濟欣欣向榮,由資產不均帶來的貧富懸殊亦勢必更加嚴峻!

若社會共識是我們應致力縮窄貧富差距,而這差距的最大根源又是物業的話,那麼大幅提升置業率,正是為香港建立一個透過物業升值達至均富的機制。

否則,當樓價、租金繼續上揚,香港只有一半有樓的人會笑逐顏開,而另一半要交租、等上車的卻只會感到無比沮喪,「仇富」、「官商勾結」等的指控和情緒亦隨之而來,徒添社會分化。

筆者近日和一位國際貨幣基金會(IMF)前高層交流,他表示其計量經濟模型發現,香港的經濟增長長期低於「潛在水平」。筆者認為,部分原因是香港的置業率較其他經濟體為低,一般家庭未能完全受惠於樓價上升的財富效應。大部分發達經濟體置業率都在70%左右(如英、美都是約64%、歐盟是70%、新加坡更是90%)。事實上,中國的置業率高達9成,由此帶來對消費的刺激,相信對建成小康社會不可或缺。

若香港要追上至7成置業率,則要把置業率提升40%,等於增加50萬戶業主。綠置居固然是重要而正確的第一步,但每年新建綠置居單位有限,更有效快捷的方法,是重推「租者置其屋」(租置)計劃,讓有意置業的公屋居民有「上車」機會。再者,撇除行政成本,出售公屋不但不用花錢,還可收回公屋的建築成本,帶來收入。這不是逼人置業,只是為市民提供一個自由選擇。

上述的經濟好景也必定會對本港的租金構成上升壓力。觀乎過去10年香港的造地(較之前10年下跌9成)和建屋(較之前10年下跌6成)速度的往績,未來幾年的情況實在極度令人擔憂!因此,要解燃眉之急不可能單靠新供應的「流量」(flow),還必需要靠現單位的「存量」(stock)。評論都聚焦公屋「已足夠」三字,但其實真正關鍵的三字應是公屋的「流轉性」。

綠置居與租置 提升流轉性

「綠置居」和租置計劃便有善用存量,提升流轉性的好處:

1. 減少公屋及劏房需求:購入單位後,住戶不用怕成為富戶而把新婚的兒子和媳婦「趕走」,令負擔不起私樓的他們被迫加入公屋輪候冊,甚至租住劏房,從源頭減少公屋及劏房的需求。

2. 騰出公屋單位:2017年首兩季有2.2萬宗公屋刪除戶籍個案,其中7,000宗是由於成員離世,即空出一個房間。如政策容許住戶把房間出租,多了收入又多個伴,正是分租房間的潛在供應,可為數以千計的劏房戶提供適切居所。

無論是為了善用單位存量為劏房問題提供喘息空間,還是為了紓緩資產不均的貧富懸殊問題,透過公營房屋包括「綠置居」和租置計劃提升置業比率,都是對市民百利無一害、令大班和大廚都受惠的政策!

撰文:
林奮強 香港黃金五十創辦人
欄名: 房策透視
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若社會共識是我們應致力縮窄貧富差距,而這差距的最大根源又是物業的話,那麼大幅提升置業率,正是為香港建立一個透過物業升值達至均富的機制。(資料圖片)
若社會共識是我們應致力縮窄貧富差距,而這差距的最大根源又是物業的話,那麼大幅提升置業率,正是為香港建立一個透過物業升值達至均富的機制。(資料圖片)
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