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2017年11月08日 星期三
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國是港事
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新房策助置業 非維穩萬靈丹

新一份施政報告原先焦點是新的房屋政策,特別是預先放風的港人首置上車計劃。雖然政府一早強調將會與私人發展商合作並以公私合作(public-private partnership)形式推出,但結果只是雷聲大雨點小,既無提及與私人發展商合作,同時計劃亦只以安達臣道公屋地盤的1,000個單位作初步試驗計劃!

急公布首置計劃 圖延置業慾望?

至於計劃內所涉及的重要資料例如:申請資格、如何定價、禁售年期及回購安排等等疑問均推遲至下年年中才一併公布!因此對於計劃能否成功協助市民上車,暫時都沒有一個肯定的答案,當然亦未見有很大的負評!

但筆者的疑問是既然計劃仍屬紙上談兵,以林鄭特首的性格和辦事風格,如無十拿九穩亦不會急不及待就公布這計劃?確實有點兒令人摸不着頭腦。不過最近財政司在一個公開場合上透露,預計今年第四季的香港生產總值GDP的數字將會好到不得了。這一刻筆者才恍然大悟!

由於香港整體經濟仍然向好,因此對房屋市場所產生的影響仍相當正面,而過往一直施行的辣招,根本產生不到效用,樓價仍然會持續不斷飈升,中下層市民上車機會更困難,若數字公布後可能引致更多的民怨。有見及此,政府便想及早預先出口術,強調政府有決心和持續性去解決中下階層市民置業的訴求,於是將仍在構思中、甚或近乎空口講白話的首置計劃和綠置居恆常化的計劃急急公布,目的是讓市民知道,雖然在目前的情況下,市民上車置業甚為困難,但政府會想盡不同的方法去建構和設置不同階層人士的置業階梯。

如是者:政府一方面將未來有大量的資助性出售房屋供應藍圖充分地描繪出來,令市民放心,從而稍微拖遲市民置業的慾望,避免進一步刺激瘋狂的樓價。另一方面,更聰明的是特首可以藉此降低其上任初期的管治及政治上的風險!用時間買政績,是一石二鳥之策!相當聰明!

至於這個首置計劃能否成功,由於仍未有詳盡的細節,筆者也很難判斷。但政府以置業為主導的新房策,筆者卻甚有保留!因置業率高低並不一定反映市民對政府的認同,而房屋政策只是社會政策中一個影響民生較大的範疇,較容易引起市民的關注。林鄭特首自言對新加坡的房屋政策頗認同,認為高的置業率正好反映出當地的社會穩定,但事實上近年新加坡的政治局勢也頗嚴峻,家長式的管治受到挑戰!特別是言論空間和各種社會問題的爭議紛紛出現。

同樣地,目前歐美各國社會均出現不少社會紛亂的問題,亦導致不少政府下台,由此可見房屋並非唯一的維穩萬靈丹,過往很多政府藉房屋特別是讓市民置業作為社會穩定器(social stabilizer)的作用和功效似乎逐漸減退!因此新加坡和歐美各國近年政局動盪的經驗,可否讓特區政府對置業主導的新房策路向停一停、想一想呢?

歐洲嚴遏炒賣 港辣招只皮毛

事實上,歐美先進國家市民的置業率一般較亞洲國家低,例如:瑞士的民眾其置業率甚低!有人甚至一生也只會租樓居住,而樓宇買賣個案也多為基金公司的長綫投資項目,收取穩定的租金作為長期的投資回報,並非作短綫炒賣行為,因此在當地房屋租賃市場相當穩定,而市民根本無置業的需求。更何況政府對租金有嚴格的管制,所以大部分的歐美國家,普遍都不存在住房問題,因政府視房屋為市民居住的必需品之外,仍會給予樓房投資的市場空間,然而,對過熱的投機炒賣等的行為卻有嚴格政策控制和規管,香港所謂的辣招與之相比根本只是皮毛。

與此同時,也因應部分市民的置業需求,歐美政府亦有提供若干的資助,但絕不會直接介入市場直接提供樓宇,只會在按揭成數,首期支出或利息優惠上予以協助,例如英國的Right to buy scheme是協助首次置業人士上車,申請者按自身的負擔能力及喜好作出選擇,絕無迫人上車的意圖!

最後,想談一談綠置居計劃,從打擊公屋富戶、分配房屋資源到紓緩房委會財政壓力的目的來看,政府這招確實能立於不敗之地!事實上到今天為止,輿論對綠置居計劃亦並非一面倒反對,只是對若干的執行細節有所疑慮,包括計劃的數量、單位面積、售價和地點等。

置業屬個人行為 何須過度介入

筆者對房屋資源分配一直認為應該以興建公屋予基層居民為主,而適量的居屋可幫助公屋住戶的流轉。綠置居可算是A貨居屋,因此避免與居屋有重疊的問題,所以價錢應較平而質素卻應在居屋之下。更重要的是政府的公營房屋政策仍應以公屋作主導,置業與否是個人的行為,政府無必要過度介入,因此筆者不反對綠置居計劃,但計劃的數量和居屋供應要與公屋供應有合理的比例,否則只會讓人看見房屋資源分配不公的問題。不單是土地不足的問題,人為分配失當更會成為政府管治能力的致命傷!

撰文:
吳家鎚 城市大學專業進修學院講師
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房屋政策只是社會政策中一個影響民生較大的範疇,較容易引起市民的關注,但置業率高低卻並不一定反映市民對政府的認同。(資料圖片)
房屋政策只是社會政策中一個影響民生較大的範疇,較容易引起市民的關注,但置業率高低卻並不一定反映市民對政府的認同。(資料圖片)
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