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出租公屋轉綠置居 助房委開源

行政長官林鄭月娥女士於2017年10月11日發表其首份《施政報告》,提出將「出售綠表置居計劃」(簡稱「綠置居」)恒常化,以更多的「綠置居」取代出租公屋;又建議房委會將擴展居者有其屋計劃第二市場至白表買家的臨時計劃恒常化;亦引入「港人首次置業先導計劃」等等。

特首「以置業為主導」的房策走向,及至「公屋80萬封頂論」(註1)均惹來不少爭議。

《施政報告》解釋,以置業為主導,是要「讓市民安居,樂以香港為家,政府會致力建立置業階梯,為不同收入的家庭重燃置業希望」,並強調「房屋並不是簡單的商品,而適切的居所是市民對政府應有的期望,是社會和諧穩定的基礎,因此在尊重自由市場經濟的同時,政府有其不可或缺的角色」(註2)。

遷往綠置居騰出單位 兩戶受惠

本文會先集中探討當局以「綠置居」取代出租公屋的財政考慮。日後將另撰文探討「綠置居」對公屋輪候名冊申請者的影響,及討論「置業主導房策」對不同持份者的影響。

「綠置居」計劃是由房委會選擇合適的興建中公屋項目,出售給公屋住戶或已通過詳細資格審查的公屋申請者(兩者簡稱為綠表申請者)。「綠置居」定價比傳統出售的居者有其屋計劃單位低廉,以助綠表申請者自置居所,並藉此騰出單位以編配給公屋申請者。當局強調,一個出租公屋單位,若轉作出售用,並指定售予綠表申請者,便可以令兩個住戶受惠:綠表申請住戶可更早置業;他們遷往「綠置居」單位後,原有的公屋單位便可騰空,讓另一公屋申請住戶租用。換言之,公屋轉作「綠置居」,可供編配的公屋單位理論上不會減少。

公屋住戶每月繳交租金可使用有關單位,不存在資產權益,物業升值與否,與他不相干。假設其他因素不變,有工作能力的公屋住戶,由於需繳交的月租廉宜,租住多年後,可動用的入息、儲蓄能力和財政儲備都較高。房委會公屋租戶當中,富戶數目約有2.24萬(註3)至3.65萬(註4),富戶當中,應有一定數目,有興趣及具備財政能力購買「綠置居」單位成為業主,使用及擁有房產。

以更多的「綠置居」取代出租公屋,政府、房委會及經濟條件較佳而選擇購買「綠置居」或其他資助出售房屋的公屋住戶,都會在不同方面受惠。

每伙綠置居 運作盈餘約54萬

政府可從「綠置居」等資助出售房屋的收益中收回土地開發成本,並且可將出售「綠置居」等資助出售房屋所產生的盈餘,用來資助其他公營房屋的興建費用。如盈餘可觀,或許將來10年也毋須動用當局已積存達770億元的「房屋儲備金」。

(一)「綠置居」成為房委會另一收入來源

房委會將新蒲崗一幢新建的公屋大廈改作綠置居先導計劃(景泰苑),在2016年11月接獲16,198份綠表申請書(申請數目與單位比例約為19比1),其中近45%(7,300個申請人)獲邀往揀選單位,但最後只有1,607個獲邀的申請人出席揀選單位,最終全部857個單位均售出,其中100個單位售予單身申請人。

「綠置居」只推出一次先導計劃,但初步看來,亦如其他居屋計劃一樣,為房委會創造盈餘。房委會文件SHC44/2016第30段的資料顯示,預計出售857個「綠置居」單位的總售樓收益為17.65億元。扣除估計工程費用13.02億元後,預計總運作盈餘為4.63億元。其實,估計工程費用即是總成本,已包括(1)發展成本(即建築及間接成本)、(2)相當於發展成本35%的土地成本、(3)間接行政成本及(4)其他與銷售相關的開支(例如印刷、廣告、宣傳、顧問開支)等。粗略估算,平均計每個綠置居單位的收益約為206萬元,成本約為152萬元,運作盈餘約為54萬元。

單位平均成本低 盈餘更勝居屋

綠置居先導計劃定價因折扣率較高,單位的平均收益(206萬元),比2014年、2016年及2017年三期發售共6,874個新居屋單位及31個重售單位的平均收益(245萬元)為低,但綠置居單位的平均成本(152萬元),比最近三期發售的居屋的平均成本(193萬元)為低,結果令綠置居平均每一單位的運作盈餘(54萬元),反而較最近三期發售的居屋的平均運作盈餘(52萬元)為高。按此分析,「綠置居」將成為房委會另一收入來源。

(二)公屋運作帳目赤字可進一步改善

房委會租住房屋(簡稱公屋)運作帳目赤字連年的情況,在過去5年已出現明顯變化(見表)。

按《房屋條例》每兩年檢討租金一次的規定,房委會公屋租金最高可上調10%,除將現有公屋租金按規定向上調(2012年、2014年及2016年9月均上調租金10%)以減低運作赤字的方法之外,《施政報告》進一步建議,日後以更多的「綠置居」取代出租公屋。這樣,公屋數目的增長受到限制,對房委會的整體財政狀況就更為有利。再者,因出售更多公營房屋所增加的收益,又能用於持續發展和興建公營房屋,可謂一石二鳥。

公屋數目受限制 赤字望改善

附表的資料顯示,房委會公屋運作帳目的赤字,已由2013年3月底的12.34億元,下降至2017年3月底的1,000萬元,即加權平均每一公屋單位每月平均運作赤字,明顯由2013年3月底的140元,降至2017年3月底的1元。公屋運作帳目已包括折舊及攤銷支出、差餉及地租支出、租約與租務管理服務支出、維修及改善工程支出、社區建設及法例規管的事務支出、及物業管理開支(主要包括公用設施費用、保安、清潔、外判物業管理服務等費用)。

房委會只需每月平均補貼每個公屋單位一元,便能令77.9萬個公屋單位約75.6萬個住戶有適切居所,安居樂業,確是歷年耕耘的重要成果。

至於以更多的「綠置居」取代出租公屋的政策的推行速度及規模是否或如何加快加大,筆者認為應讓房委會從長計議,以免市民誤解「綠置居」只是「政府向錢看」的政策。(置業主導房策評論之一)

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(註1)2017年10月27日《明報》報道行政長官的意見︰「出租公屋單位將由76萬個增至80萬個,已足夠照顧基層家庭需要,故日後可將大部分新建公屋轉作「綠置居」(綠表置居先導計劃)項目出售。」行政長官其後連番否認「封頂論」。

(註2)參《施政報告》,2017年10月11日,144段。

(註3)2017年3月底2.24萬富戶須繳交額外租金

(註4)3.65萬富戶數據參考房委會文件SHC 32/2016,已包須繳交額外租金富户及其他高收入的非一般收入租戶

撰文:
劉國裕 香港城市大學公共政策學系研究員、香港房屋委員會委員
欄名: 房策透視
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施政報告建議,日後以更多綠置居取代出租公屋,此舉可限制公屋數目的增長,對房委會的整體財政狀況更為有利。(資料圖片)
施政報告建議,日後以更多綠置居取代出租公屋,此舉可限制公屋數目的增長,對房委會的整體財政狀況更為有利。(資料圖片)
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