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公屋轉綠置居延上樓 須未雨綢繆

行政長官林鄭月娥於其首份施政報告提出將「出售綠表置居計劃」(簡稱「綠置居」)恒常化,並以更多綠置居取代出租公屋;又在報章專訪中被引述「公屋80萬封頂論」(註1),令公眾高度關注。本文集中探討更多公屋轉作綠置居對公屋申請人的影響。

騰空舊公屋單位 翻新需6周

公屋住戶在成為綠置居業主後須騰空原有公屋單位交還房委會再作編配,因此理論上公屋單位的供應沒有減少。有論者擔心,將公屋大廈轉作綠置居單位,會使輪候名上的申請人或其他公屋申請人的等候時間拖長;而獲配新建成的公屋(簡稱新公屋)單位機會也會減低。

據房委會文件SHC 38/2017附件二第2頁所載,截至2017年3月31日,一般情況下,翻新空置單位平均需時40.89天(即約6星期或個半月),如因應要求進行特快翻新工程,平均需時33.7天(即約5星期或一個月左右),2016/17年度實際編配公屋單位有33,756個,其中36%(12,243個單位)需要翻新。

大量單位翻新 延長輪候時間

施政報告建議日後將更多新建出租公屋改作綠置居出售,輪候公屋時間因舊單位翻新需時而拖長將無可避免。房署經初步評估,認為可在2018年年底把沙田火炭的4,800個新公屋單位,轉為綠置居單位出售,這批單位將於2019/20年度落成。據2017年9月公營房屋建設計劃(註2),2019/20年度將有13,700新公屋單位落成,將其中35%(4,800個)轉為綠置居出售,隨之而來需翻新交還單位的數量勢必大增。

2016/17年度原新公屋落成量中,綠置居先導計劃(景泰苑)所涉及單位數目只有857個,佔該年度公屋落成量12,133個單位7%,因此對翻新工程的壓力有限;日後當大量新公屋單位轉作綠置居出售,會否把翻新交還單位平均需時延長,令公屋申請人輪候時間進一步拖長,當局必須未雨綢繆,制定應對方案。

當局聲稱將新公屋單位改作綠置居出售,對輪候時間影響有限,並指翻新騰空單位平均需時約6星期(40.89天)。但當中忽略了一項事實:以綠表購買資助出售房屋(包括綠置居及居屋)的公屋住戶,在接收單位後可在60天內終止現居公屋單位的租約(註3)。換言之,舊單位大有可能在100天(40.89天+60天)後才能提供予有迫切需要的住戶。可見,將一個新建公屋單位改作綠置居對輪候時間影響應多於6星期。

表1比較將新公屋單位改作綠置居和保留作編配用途對公屋申請人的影響。

窮人被迫住舊公屋 真的嗎?

有論者指,綠置居增多會減低公屋輪候冊申請人獲配新單位的機會,即所謂「窮人被迫住舊公屋」,政府有偏幫公屋富戶之嫌,把新建公屋留予富戶購買。平心而論,部分屬實,但部分或許與事實不符。將更多新建公屋改作綠置居,必然會減低公屋輪候冊申請人獲配新單位的機會,但須認清事實,就是所有可供編配的舊公屋單位,室內室外都有合適的保養,租金一般比新公屋單位更便宜,也一定符合「適切居所的標準」(adequate housing standards),當局更稱由新「綠置居」騰空出來的舊公屋單位,有可能分布市區、擴展市區或新界,位置不一定比新建的公屋差。其實騰空的單位分布,是否更能滿足公屋申請人的需要,仍有待更多實證研究才可確定。

表2有關租住公屋編配的資料顯示,過去五年(2012/13至2016/17),房委會平均每年共編配27628個公屋單位予各類別人士,其中近半數(49.6%)屬翻新單位;另一組數據顯示,房委會平均每年共編配18,610個公屋單位予公屋輪候冊申請人,其中約4成(41.6%)是翻新單位,另約60%為新單位。既然翻新單位符合「適切居所的標準」,論者不應以輪候冊申請人獲配新單位的機會減低為由,反對將更多新建出租公屋改作綠置居的政策。

將更多新建公屋轉作綠置居出售,按以上分析,公屋申請人的輪候時間必會延長,而申請人獲配新公屋的機會也會減少。因此,房委會有必要採取適當措施,令騰空的單位翻新工程加快及進一步完善,並在當局其他維修保養計劃的支援下妥善管理,一方面確保舊公屋單位適宜安居,不是次等公屋;另一方面減低因翻新需時對輪候上樓苦等多年的公屋申請戶的影響。

建屋量大落後 綠置居須多解畫

《長遠房屋策略》十年供應目標為公屋20萬(年均2萬)及資助出售房屋8萬(年均8,000),可惜建屋量大落後,在2015年4月至2022年3月這7年內平均每年只落成或計劃興建1.44萬個公屋單位(欠28%或5,600個單位)及4,150個居屋單位(欠48%或3,850個單位),在達標率甚差的時刻倡議更多的綠置居取代出租公屋,確是高難度的政策舉動,當局宜向公眾作更全面解釋,以爭取社會支持綠置居恒常化政策。(置業主導房策評論之二)

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(註1)2017年10月27日《明報》報道行政長官接受其專訪時表示︰「出租公屋單位將由76萬個增至80萬個,已足夠照顧基層家庭需要,故日後可將大部分新建公屋轉作『綠置居』(綠表置居先導計劃)項目出售,既可騰出不同區域的單位予輪候冊上申請人,亦可減輕房委會在營運出租公屋上的財政負擔。」行政長官其後連番否認「封頂論」。

(註2)http://www.housingauthority.gov.hk/tc/about-us/publications-and-statistics/forecast-public-housing-production/index.html

(註3)參2017年10月18日立法會會議上柯創盛議員有關景泰苑落成入伙及其樓宇質素提問和運輸及房屋局局長陳帆的答覆。

撰文:
劉國裕 香港城市大學公共政策學系研究員、房委會委員
欄名: 房策透視
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公屋住戶在成為綠置居業主後須交還原有公屋單位,因此理論上公屋單位供應沒有減少;但大量翻新交還單位需時可能延長,令輪候時間拖長。(資料圖片)
公屋住戶在成為綠置居業主後須交還原有公屋單位,因此理論上公屋單位供應沒有減少;但大量翻新交還單位需時可能延長,令輪候時間拖長。(資料圖片)
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