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國是港事
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重推租置鎖定補價 解樓困紓不公

本周可謂「創新高」的一周。多隻港股破頂,山頂樓盤Mount Nicholson亦誕生平均呎價13萬元、總價11.6億元的成交,成為亞洲分層住宅樓王。

不過,令筆者更驚訝和憂心的新高,卻是房協兩個資助房屋項目將軍澳翠嶺峰、屯門翠鳴臺,接獲9萬份申請,超額認購140倍,打破2014年復售居屋認購紀錄。筆者認為,是次申請的熱烈反應證明,「置業為主導」實是順應民意,滿足市民強烈的置業訴求的房屋政策。

房協新盤搶手 置業主導順民意

兩個房協項目位於將軍澳和屯門,可謂香港的東、西兩端,並非市區樓,只是因為較市價折讓30%,便吸引近9萬個申請。相比每年私樓供應目標1.8萬伙,這等於足足5年的私樓供應量!上述兩個新市鎮人口共90萬,佔全港人口12%。以此比例極粗略推算,則全港公屋以上、私樓以下的置業需求高達70萬宗!這再次證明,單靠每年新供應重燃置業希望,根本是杯水車薪,緣木求魚。

其實,申請情況如此熱烈不難理解:購買房協項目的家庭入息上限是每月5.2萬元,而根據《綜合住戶統計調查》,月入4萬至5萬元的家庭,在過去8年間年均增加1.2萬戶(共9.3萬戶),而同期新落成的居屋單位總數連一萬伙也不到!而更高收入家庭的增長更加亮麗,8年間月入6萬元以上的家庭共增加24萬戶,相比同期私樓落成量只有9萬伙。

家庭收入提升,結婚、生子的宗數亦在20年來的高峰徘徊,置業需求肯定十分龐大。不過,樓價高令置業無望,新家庭便惟有租樓。這亦充分解釋何以近年租金急升,而且升幅集中於細單位。更尤甚者,近年政府和金管局推出種種「辣招」的後遺症正不斷湧現。

在印花稅和按揭要求收緊下,買樓收租活動幾乎枯竭,令市場上的租盤買少見少。全港私人租住單位只有40萬個,若上述爭奪600多個單位的9萬個申請中,失望而回的8萬多個家庭全數進入租務市場,對租金上升的壓力有多大?

有樓Vs無樓 未來資產差逾51倍

今天回首,1997/98年的樓市缺乏有效監管,買家槓桿高、利息成本重(當年供樓利率是10厘,現時是2厘)、短綫炒賣頻(1997年持貨不足3年的成交達4.2萬宗,佔總成交32%;2016年只有500宗,佔總數2%),遇上亞洲金融風暴,固然是個極大的泡沫爆破。當年有夾屋買家,甫買入樓市便大跌,甚至一度成為負資產。不過,近日有電視節目訪問這批當年摸頂買入,最終捱過低潮、供完樓的業主,今天亦慶幸當年有置業,如今可以「免費」居住。

20年前樓價正值高峰,但當年沒有買樓而選擇一直租樓的人,20年下來其付出的總租金,恐怕都夠供完其租住的單位了。當然,所有資產市場最終都繫於經濟。若經濟沒有增長,便沒有人有意願和能力改善生活質素,租金亦不會上升,也沒有置業的必要。但展望未來,若香港能「車邊」搭上祖國經濟結構性增長的順風車,經濟上行的動力總比下跌大。在這情況下,相信置業總不會是件壞事。

而且,置業不單是實際功用(utility),即有瓦遮頭、遮風擋雨的居住問題,而是事關貧富懸殊、有樓與無樓(the haves and the have-nots)族群有否均等機會分享經濟發展成果的公義問題!

筆者用差餉物業估價署的數據,估算全港私樓單位的平均樓價(最新是813萬元),並假設物業是家庭資產總值的70%,同時以公屋3人家庭的資產限額(最新為43.3萬元)代表沒有物業家庭的財富水平,發現前者財富是後者的27倍,在過去10年增加了77%!

若樓價持續過去10年趨勢,按年上升12%,而非物業資產的升值則按強積金15年複合回報3%推算,5年後上述財富差距將增至37倍,10年後更將擴大至51倍!這個「永不超生」的距離,後者要追上前者幾乎完全不可能,除非他們的資產全都投資在10年前的騰訊股票﹗

假設一個年輕尖子,25歲成功投考500人爭一個位的政府政務官,起薪點5萬元。若他仕途順利,平步青雲,40歲晉身首長級公務員,並於50歲出任D8薪級點的常任秘書長,還在55歲被委任為局長,到65歲退休,以3%折現率計,他的一生收入現值大約是一億元。

公屋私有化 冀可緩解貧富懸殊

相比今天的就業收入中位數每月1.5萬元,假設每年加薪5%,40年的收入現值約為1,000萬元,前者是後者的10倍。相信這應是一般人對於終身財富差距的「最大容忍極限」,因為上述的事業路途肯定是百中無一!事實上,10多年前當財富差距超過10倍時,社會上便愈來愈多關於貧富懸殊、分配公義的討論,第一屆扶貧委員會也成立於2005年。

可惜,除了在樓價大跌的1998至2003年曾經見過這種倍數之外,香港的財富差距一直拋離這個範圍。這便是港人感覺社會不公義的來源。樓價續升,難免為社會自製一個「下層階級」(underclass)﹗亦因此,筆者多次強調,解決香港的房屋問題,若單靠每年的新供應,肯定是遠水救不了近火,我們急切需要一個由「存量」入手的解決辦法。若要在短期內令更多香港家庭有置業機會,除了恒常化綠置居,還要把現存的公屋私有化,賣給公屋家庭。

同時,政府實應參考港大王于漸教授領導團結香港基金的研究倡議,採取「鎖定補價」安排。舉例,市值500萬元的公營房屋(公屋、綠置居、居屋、首置盤等),合資格家庭以250萬元購入,餘下的250萬元不會使用現時機制,即隨市價改變而浮動,而是鎖定在購入當天的250萬元,在禁售期後,補回250萬元便可在自由市場交易。否則,即使有大量家庭購入公營房屋,在現時的補價機制下,他們的財富增長始終不能追上私樓市場,無法換樓離開公營房屋體系。因此今天的公屋及居屋未補價二手市場,流轉率只及私樓十分一:如32萬個居屋單位,只有23%補價;而13萬個租置單位更只得1%!

財富未能追樓價 置業階梯失效

如今,連月入7萬元的家庭政府都要用首置盤幫其置業,但在樓價續升下,買了首置盤的家庭發現在扣除補價後,根本難以換私樓;買了綠置居的又發現難以換成居屋……如此類推。長此下去,我們的「置業階梯」將如「斷橛禾蟲」,碎成一截一截。可以預示,政府為了滿足不同階層的置業需要,只能不斷在這些斷裂的梯級之間——例如,在綠置居和居屋之間、及/或在首置盤和私樓之間,加插新的資助房屋類別,永無止境地修修補補。

房屋問題早已過了臨界點,只有由綠置居開始(逐步擴展至其他公營房屋),實施鎖定補價安排,出售公營房屋,才有望治標治本、正本清源地解決眼前這個不只是住屋,還附帶貧富差距、社會公義面向的嚴重問題!

撰文:
林奮強 香港黃金五十創辦人
欄名: 房策透視
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房協兩個資助房屋項目將軍澳翠嶺峰、屯門翠鳴臺,接獲9萬份申請,超額認購140倍,打破2014年復售居屋認購紀錄。(資料圖片)
房協兩個資助房屋項目將軍澳翠嶺峰、屯門翠鳴臺,接獲9萬份申請,超額認購140倍,打破2014年復售居屋認購紀錄。(資料圖片)
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