hket.com
香港時間:2018年1月18日 03:49
rss-icon
RSS |
login-icon
登入
主頁 即時新聞 報價 報章 周刊 電子報 投資 中國 名家專欄 TOPick 地產站 專題 短片區 板塊攻略
hket.com facebook專頁 | 手機版
 
 
 
 
 
2017年11月29日 星期三
回上頁 I 友善列印
國是港事
S M L
 
上一篇 | 下一篇

房屋階梯8層級 怎助市民上移?

行政長官林鄭月娥首份《施政報告》建議將綠置居恒常化,並以更多「綠置居」取代出租公屋;又建議將白居二恒常化;亦引入「港人首次置業先導計劃」(簡稱「首置」)等。建議究竟能否為房屋困局帶來曙光,還是姿態多於實際,我們拭目以待。

概括而言,在香港居住,居所不是私樓就是公營房屋,不同收入階層,能負擔的住屋開支自然有別,處於房屋階梯的不同層級(見附表)﹔視乎政策及個人經濟能力和意願,可停留、上移或下移。一般人以為房屋階梯層級只有公屋、居屋及私樓三層,現任行政長官的施政報告另加兩層級:綠置居及首置。但嚴格來說,私樓並非單一層級,貧戶、中等收入、中上收入住戶和上等收入住戶所住的私樓,應分屬四個不同層級。本文先介紹頭四層級,並指出當局在不同時期對資助市民置業所採用的房策,並不一致。

私樓第一層 狹小劏房戶基層

房屋階梯第一層:低收入住戶租住的私人樓宇

處於房屋階層第一層級,主要是低收入的基層,他們租住私樓狹小空間(如劏房),大部分期待有日能申請到公屋。據統計處綜合住戶統計調查2017年第二季的資料,全港有53.4萬私人樓宇非業主住戶(主要是私樓租戶),其中15.98萬(30%)的入息相等或低於2017至18年度房委會公屋輪候冊申請人的入息限額,假設他們的資產淨值均低於公屋資產限額,僅是房屋階梯第一層級,便有近16萬戶符合申請公屋的資格。

截至2017年6月底,房委會公屋輪候冊約有15.02萬宗一般公屋申請(其中約六成或9萬現居私樓,約四成是現居公屋及資助出售房屋的分拆戶),以及約12.76萬宗配額及計分制下的非長者一人申請(其中半數約6.4萬現居私樓)。9萬宗一般申請加6.4萬宗配額及計分制下的非長者一人申請等於15.4萬,與上述統計處數字相若。

房屋階梯第二層:貧戶、一般住戶及富戶混居的公屋

2017年3月底,房委會有76.9萬個公屋單位(不包括5,600個中轉房屋單位),有75.68萬住戶,其中59.46萬(佔78.6%)繳付一般租金,2萬(佔2.6%)繳付倍半淨租金加差餉,2,400戶(佔0.3%)繳雙倍淨租金加差餉,30住戶繳市值租金,另有1.58萬戶(佔2.1%)在房委會租金援助計劃下獲批繳付一半租金,還有1,200戶(佔0.2%)獲批繳付75%租金,另有12.28萬戶(佔16.2%)屬貧戶,由社署綜援計劃代付公屋租金。以上數字不包括房協3.26萬公屋單位。這些住戶中,入住公屋年期各有不同,經濟情況也隨年月有不同程度變化,的確有一部分隨着子女長大,收入穩定而有條件改善經濟環境,累積資產。

公屋富戶與一般租戶 享同樣資源

公屋富戶的產生,相信是入住公屋多年,受惠於廉宜租金、生活穩定和經濟條件不斷改善的結果。但他們與貧戶和一般租戶享用同樣的社會資源,從公共資源公平及合理運用看,應否推出政策(如綠置居、居屋、首置)鼓勵他們向上移,是社會各界都應深思的問題。

房屋階梯第三層:綠置居

「綠置居」計劃是由房委會選擇合適的興建中公屋項目,出售給公屋住戶或已通過詳細資格審查的公屋申請者(兩者簡稱為綠表申請者),定價比傳統居屋單位低廉,一方面幫助有興趣及具財力的公屋戶購買,成為業主,使用及擁有房產,並累積財富;亦藉此騰出單位以編配給公屋申請者。有質疑將有限公屋資源改作綠置居「廉價」出售予富戶,有違公平原則,但不能忽略此舉有兩個作用:

時機成熟時 應助公屋住戶升級

(一)把一個出租公屋單位轉作出售用,並指定售予綠表申請者,可令兩個住戶受惠:綠表申請戶可更早置業,原有公屋單位騰空翻新後可供另一公屋申請住戶租用。因此,公屋轉作「綠置居」,可供編配的公屋單位理論上不會減少;

(二)為公屋富戶提供遷離誘因。因為此前沒有足夠誘因或政策促使公屋富戶遷離公屋,他們絕大部分寧願交1.5倍租金甚至雙倍租留在公屋。

換句話說,除非我們認為公屋單位無限增加並無不妥,否則就必然要在時機成熟,環境配合之時採取措施,為具備財政條件的公屋住戶提供選擇,適度「升級」,脫離公屋的層級。

房屋階梯第四層:中低層的私樓

第四層級的房屋由那些中低收入階層的私樓住戶租住。他們入息和資產均低於的居屋白表申請人的限額,雖未成功申請居屋,但其實有足夠財政能力,負擔私人樓宇合適單位的租金。

2017出售居者有其屋計劃於2017年3月接受申請,家庭申請者的入息限額為每月52,000元(兩人至九人家庭)及52,440元(十人及以上家庭)。所有家庭申請者的資產限額為170萬元。一人申請者的入息及資產限額為家庭申請者的一半,即分別為26,000元及85萬元。

以一個月入5.2萬的四人住戶為例,在2017年10月,租住一個實用面積44平方米(約478平方呎)的沙田第一城私樓單位,租金1.8萬元(一般包差餉及管理費),以同水平的租金也可租住一個實用面積48平方米(約515平方呎)的沙田愉城苑已補價居屋單位(已補價居屋已被政府歸類為私樓),兩個屋苑均屬適切居所。在扣除1.8萬元租金後,收入餘款完全足夠支付其他非住屋開支,並可預留足夠款項作薪俸稅及備用金之用,而其非住屋開支水平與私樓四人家庭租戶開支屬中間三分一者的平均住戶開支(24,600元)相若。

為何由不助上車 變置業主導?

不過,這個四人住戶雖有足夠財力租住一個適切的私樓單位,但卻無財力購置一個售價達485萬元(2016年10至12月價格)的擴展市區及新界區樓齡約10年、實用面積約40平方米的私樓單位(樓價、住屋開支、非住屋開支等參見房委會文件SHC5/2017附件B)。

面對能負擔租私樓但買不起私樓的情況,當局在不同時期,對資助市民置業,有不同取態。前行政長官曾蔭權當政後期,於2010年5月4日透過運房局局長鄭汝樺在報章撰文指「鼓勵置業不是政府政策」,「面對不確定的大環境,不宜由政府提供各種誘因,專門為某些群組多給一個容易『上車』的選擇,從而達到某一置業目標」。及至2011年10月,政府在施政報告表示:為回應中低收入家庭的置業訴求,提出復建居屋的新政策。2017年,現任行政長官以「置業主導」為方針,加添綠置居及首置兩級房屋階梯。究竟時勢有甚麼變化而須以不同方式應對,值得深思。當局採納「置業主導」方針制定房策,會否為不能在私樓市場負擔得起購置一個適切居所的中等收入住戶帶來實際幫助,讓他們早日成為資助出售房屋的業主,相信是林鄭新政府的重大考驗。筆者將另文討論房屋階梯其餘四層級,並探討綠置居、居屋、首置等資助置業階梯面對的挑戰。(置業主導房策評論之三)

撰文:
劉國裕 香港城市大學公共政策學系研究員、房委會委員
欄名: 房策透視
緊貼財經時事新聞分析,讚好 hket Facebook 專版
上一篇︰難抗網絡大潮 銀行綫下服務減
下一篇︰嚴打違規中介 保障外傭權益
回上頁 I 回頁頂
最近十篇專欄文章 更多專欄文章
 
2018/01/16 鬆辣招推「私營綠置居」 釋二手供應
2018/01/12 鋤強扶弱鬆按揭 助用家上車
2018/01/03 私樓供應超標 曇花一現?
2017/12/22 鎖定居屋補價 緩減資產不公
2017/12/15 租金推升樓價 寬首期助上車解困
2017/12/13 白居二恒常化 減配額免谷樓市
2017/12/06 首置盤資助高薪族置業 用意何在?
2017/11/24 重推租置鎖定補價 解樓困紓不公
2017/11/17 有樓Vs無樓 貧富差距勢加劇
2017/11/15 公屋轉綠置居延上樓 須未雨綢繆
 
顯示名稱
特首林鄭月娥以「置業主導」為方針,加添綠置居及首置兩級房屋階梯,協助市民置業。(資料圖片)
特首林鄭月娥以「置業主導」為方針,加添綠置居及首置兩級房屋階梯,協助市民置業。(資料圖片)
按圖放大 按圖放大
詳盡報價
 
熱門文章
 
  最高瀏覽