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地王屢創紀錄的底蘊

在運動場上有一句至理名言,「紀錄是用來破的,不是用來崇拜的」,無論你曾獲得多少個冠軍,或是多少個紀錄的保持者,終有一日紀錄亦會被打破,上月樓市便再有多個紀錄被打破。

過去的11月肯定是歷來樓市最多紀錄被打破的一個月:

‧長實上月初以$402億的高價,將中區中環中心75%樓面,售予由中資企業及本地投資者合組的財團,打破歷來最大額的物業買賣。

‧領展以$230億售出17個商場,亦成為本港歷來最大宗的商舖成交。

‧會德豐地產山頂超級豪宅MOUNT NICHOLSON以約逾$5.6億及逾$6億售出12樓C、D單位,呎價高達$132,060,成為全亞洲分層豪宅呎價新高紀錄,同時間全港住宅地王紀錄亦於上月被打破。

‧備受市場關注的西九龍長沙灣興華街西的臨海住宅地皮於上月中成功售出,最終由信和置業、會德豐、嘉華、爪哇以至世茂房地產合組的中港財團投得,成交價高達$172.88億,與截標前的市場估值相若,亦一如市場預期,壓過今年2月鴨脷洲利南道臨海住宅地$168.6億地價紀錄,成為歷來政府賣出最貴重住宅地的新地王紀錄。

不足9個月再誕地王 麵粉貴過麵包

今年以來,地王一幅接一幅誕生,在今年2月之前,上一幅全港最貴重的住宅地王,是1997年3月由信和置業牽頭的財團,以$118.2億投得港島小西灣臨海住宅地皮,地皮位置即現時藍灣半島,最終這個地王紀錄保持近20年,才於今年初被龍光地產及合景泰富合作投得鴨脷洲利南道地皮所打破,相信當時大家亦想不到不足9個月時間,本港住宅地王紀錄又被打破。地王紀錄一再被打破的背後因由是甚麼?

這幅長沙灣住宅地王的誕生,消息一出,區內二手市場即時掀起反價潮,皆因地皮樓面地價高達$1.75萬,連同約$5,000一呎的建築成本,地皮的發展成本已幾乎等同於同區新盤匯璽II的開售呎價,單計樓面地價亦已超越同區西九四小龍(泓景臺、宇晴軒、昇悅居及碧海藍天)的二手呎價,出現「麵粉貴過麵包」的情況。

當然,地價創新高的同時,亦可以正如財政司司長陳茂波所言,「地皮由好幾間發展商聯手競投,換言之,發展商亦看到風險所在」。雖然如此,今年以來除住宅地皮賣地紀錄屢創新高外,發展商同樣以高價搶購商業地皮。相信大家亦記得,今年5月啟德商業地皮以$246.01億高價由南豐發展獨資投得,成為歷來最貴商業地王,過去短短半年間,商業地王、住宅地王相繼誕生。

新盤大豐收 發展商投地見「鬆手」

發展商今年積極購入土地,Q房網香港數據研究中心統計,年初至今政府賣地收益已超越$1,201億,比對去年2016年全年賣地收益只有$840.71億,單計算政府招標的官地拍賣,今年政府賣地收益已較往年高出三成以上。

今年以來發展商積極補充土地儲備,出手亦特別「鬆手」,皆因今年發展商於新盤市場已成功賺取相當可觀的賣樓收益,不少發展商今年售樓收益較去年更加「豐收」。

按一手住宅物業銷售資訊網紀錄,今年首11個月,一手住宅銷售已突破$2,150億,較去年同期的$1,785億增加20%以上,相信今年全年一手住宅銷售可達至$2,300億的歷史高位。發展商的收入大豐收,在買地考慮上自然可以更加「鬆手」。

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撰文:
陳坤興 Q房網香港董事總經理
欄名: 樓市講場
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