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供到天荒地老

根據金管局最新住宅按揭統計,10月新批貸款合約期達到紀錄最長的323個月,反映選用超過25年至30年的供樓人士增多,直接理解為30歲買樓,要供到60歲退休。

10月新批按揭期 延至26.9年

中原按揭經紀報告指出,新批按揭平均貸款合約期由9月份314個月(26.1年),延長9個月,10月份延至323個月(26.9年),是紀錄最長年期,反映因為今年首三季上升接近12%之下,選用超過25至30年的供樓人士增多,以減輕供樓負擔及更容易通過壓力測試。報告中提到:以350萬元按揭額計,若選用25年還款期,通過壓力測試的最低入息要求是34,613元,如選用30年還款期,最低入息要求降至31,852元。

這種年期拖長,博到盡為上車似乎成為常態,以借100萬元、年息以2.1厘為例,先看各種不同情況:

簡單地理解,表1顯示年期愈長,每月供款可大幅減輕,以按揭20及30年比較,每借款100萬元,月供相差1,360元,但同樣利息是年期愈長,利息愈多,20及30年全期計算,每借100萬元,利息支出相差123,186元。

過去年代比較簡單,按揭沒有那麼多限制,依照表2月供計算,月供佔月入5成左右,如果選20年供樓,借100萬元,家庭月入要求大概是10,212元。如果月入低於1萬元,又要借100萬元供樓,那只能選擇更長年期,像25年最低月入要求是8,574元、30年最低月入要求低見7,492元。其他條件不變,延長年期,更低月入都可以上車。

不過,近年有需求管理措施,其中是增加了利息加3厘的壓力測試,雖然實際供款毋須5.1厘(亦可視為未來加息對供款的影響能有所預算),但申請按揭時卻要在加3厘下的環境,供款不能超過月入6成,簡單理解,原本選用30年供款,如表1,月入7,492元可借取100萬元,現在按揭限制下,月入要達到9,048元的水平,月入要求提高了1,556元。

當然,不完全是按揭條件的限制,樓價飛升可能是讓供款年期破紀錄的主要原因,一個簡單的例子:

一個家庭月入7萬元,樓價1,000萬元,5成按揭,貸款500萬元,25年期。今年初,這個家庭有能力買入,計算加3厘壓力測試後(5.1厘、月供29,522元),壓測下供款佔家庭總收入55.6%。

樓價續升 難過壓測貸款失敗

不過,今年樓價持續上升,上調1成計,樓價變成1,100萬元,又未到年底加薪期,月入維持7萬元,貸款額由500萬元升至550萬元,維持原有的按揭條件(5.1厘,月供32,474元),壓測下供款已佔家庭總收入61%,無法通過測試,貸款失敗。

結果,這個家庭只能延長按揭年期,若條件不變,年期延長至30年(5.1厘,月供29,862元),壓測下供款佔月入58.2%,接近上限通過壓測。

差餉物業估價署數字,今年10月相較去年12月,私樓價格指數已累升11%,依上文例子,相信有不少家庭,需要承造更長年期以應對急升的樓價。

當然,往績顯示,香港人很早會還清按揭,不會真的供足30年吧!

撰文:
唐榮
欄名: 專家樓論
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