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2017年12月06日 星期三
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國是港事
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首置盤資助高薪族置業 用意何在?

施政報告提出多項置業主導的政策建議。繼早前三篇評論,本文續談房屋階梯第5層級至第8層級,並略談行政長官建議的「港人首次置業計劃」(簡稱「首置」)。

房屋階梯第5層級:居屋/資助出售房屋

根據筆者蒐集的資料,房委會自1978年2月推出居者有其屋計劃(簡稱居屋)第1期,至2017年3月推出新居屋第三批單位,合共推出約33.6萬個居屋單位(小量屬重售)。房協的住宅發售計劃及資助出售房屋項目類似居屋(本文一律通稱為居屋),在1988至2017年間分別建成10,360及988個單位。整體而言,房委會和房協合共已提供34.7萬個居屋單位。

居屋搶手 供應僅6成達標

歷年的居屋銷售均受歡迎,近年尤甚。例如2012年底至2017年11月,房協及房委會共提供85,455個新建單位,5次開售共吸引42.9萬申請人次(累計數目,部分申請人反覆申請,因此申請人數應低於申請人次),申請表與出售單位比率由14比1至152比1不等,即每個單位滿足一個申請人的同時,有13至151個申請人失望而回。

另外,私樓租戶當中潛在的白表申請人數目也不少。根據統計處綜合住戶統計調查2017年第二季的資料,全港有53.4萬個私樓非業主住戶(或稱私樓租戶),其中35.48萬(66%)住戶的入息相等或低於2017年4月房委會居屋白表申請人的入息限額,假設收入相等或低於公屋輪候冊申請人的入息限額的15.98萬住戶(30%)不具財政能力申請居屋,即推論只有收入高於公屋輪候冊申請人入息限額和低於居屋白表申請入息限額的人,才具經濟能力申請居屋,即有19.5萬(36%)私樓租戶會成為潛在的居屋白表申請人(已假設他們的資產淨值低於申請居屋的資產限額)。未來5年(2017年4月至2022年3月)房委會及房協平均每年計劃興建的居屋總量,約有5,000個新單位,只達《長遠房屋策略》的年均居屋供應目標的63%。

值得注意的是,2017年4月,一人、二人及三人住戶的居屋白表申請人每月入息限額分別為27,400元及54,700元(已包括5%法定強積金供款),這兩個入息限額已分屬全港一人、二人及三人住戶的第83、84及83個百分位。

房屋階梯第6層級:中上層級私樓

入息及資產超越居屋入息限額,但無能力購置「似樣」或「理想」私樓,屬房屋階梯第6層級。盡管這些住戶具財政能力租住私樓,並無居住難題,但行政長官認為需要「在居屋之上,構建中產家庭可以負擔的『港人首置上車盤』,讓較高收入的家庭在私樓樓價持續上升下能重燃置業希望。」(施政報告150段)在此層級的住戶數目有多少?當局未見公布。

房屋階梯第7層級:港人首次置業計劃

行政長官在施政報告就發展「首置」計劃,定下幾項大原則:包括(一)在不影響現時公營房屋供應的前提下,提供「首置」單位;(二)出售對象以居港滿7年,從來沒有在香港置業的香港居民,單身人士月入介乎2.6萬至3.4萬元,二人或以上家庭月入介乎5.2萬至6.8萬元;(三)售價和面積會參考合資格人士的負擔能力。

資料顯示,全港53.4萬個私樓租戶中,40.93萬(77%)住戶的入息相等或低於首置入息上限。撇除35.48萬入息相等或低於2017年4月房委會居屋白表申請人的入息限額的住戶,「首置」的合資格申請人就有5.45萬。

高收入者無力買樓 不合常理

「首置」的入息上限若包括5%法定強積金供款,單身人士即是以35,830元計算;二人或以上家庭則以71,530元計算。按上述統計處提供的資料,單身人士月入達35,830元,已屬全港一人住戶的第88個百分位;二人或三人住戶月入達71,530元,已屬全港二人或三人住戶的第90個百分位。即是說,這群位於全港一人、二人及三人住戶的第九個十分位的住戶,收入方面遠遠高於第一至第八個十分位的住戶,但不合常理地「未具財政能力」在私樓市場置業安居,而被政府視為應資助置業的對象。

房屋階梯第8層級:最高層級私樓

負擔得起在私樓置業或租賃適切居所的住戶,屬第8層級,不需任何政府資助。2016中期人口統計的資料顯示,全港約有250萬住戶,其中私樓業主有83.5萬,私樓租戶有43.3萬。至於有多少私樓業主或租戶屬第8層級,仍有待調查研究。

私樓非業主住戶(主要是私樓租戶)中,符合申請公屋及居屋,和日後推出的首置計劃的數目,詳見表1。全港二人家庭中,住戶入息相等於或低於二人家庭申請公屋、居屋及首置的入息限額的百分比,詳見表2。要強調的是,符合資格申請公屋、居屋和首置等資助房屋的住戶不局限於私樓租戶,現時居於公屋、居屋和私樓的人不少會分拆成另一住戶申請資助房屋,因此實際符合申請資格的住戶應比表1的數字多。

房策自2002年11月改變後(包括停建居屋、減建公屋、終止房委會租者置其屋計劃等),盡管私樓租金及價格於2004年後連年上升至大部分人都負擔不起的地步,政府並未大幅增加公屋及居屋的建屋量。居於私樓的市民,多年來只能自求多福,或一肚怨氣。現屆政府卻又忽然提出首置計劃,究竟是多此一舉,還是聊勝於無,實在令人費解,或許須留待細節出台時再行探討。

公屋居屋尚不足 首置盤太進取?

另一方面,長遠房屋策略已於2014年正式公布在十年內,公屋應建成20萬個單位(平均年建2萬),居屋應建成8萬個單位(平均年建8,000),但2015/16至2016/17實際建成的公屋單位、加上2017/18至2021/22計劃興建的公屋單位,7年總數只有10.05萬個(即欠3.95萬才達7年應建14萬公屋之數),同樣7年期(2015年4月至2022年3月)已建及計劃興建的居屋數量只有2.9萬個(即欠2.7萬才達7年應建5.6萬居屋之數)。

綜觀以上所述,在為低收入及中等收入人士興建的公屋及居屋尚且不足之時,新一屆政府卻進取地提出首置計劃,把政府資助房屋擴及高收入人士,用意何在?(置業主導房策評論之四)

撰文:
劉國裕 香港城市大學公共政策學系研究員、香港房屋委員會委員
欄名: 房策透視
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歷年的居屋銷售均受歡迎,經常超額認購數十甚至逾百倍,但每年計劃興建居屋約5,000單位,只達長遠房屋策略的年均居屋供應目標的63%。(資料圖片)
歷年的居屋銷售均受歡迎,經常超額認購數十甚至逾百倍,但每年計劃興建居屋約5,000單位,只達長遠房屋策略的年均居屋供應目標的63%。(資料圖片)
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