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租金連升 又關辣招事

差餉物業估價署早前公布的最新樓價指數顯示,去年11月份樓價及租金雙雙破頂,租金首11個月累升7.6%。但根據地產代理前綫分行統計,藍籌屋苑租金升幅進一步跑贏大市,個別全年累升近15%。

展望2018年在租盤供應持續下降及管理費上升的推動下,租金仍然會保持上升的動力。

根據中原地產前綫分行統計數據顯示,去年12月份十大屋苑共錄252宗租務成交,較11月的284宗下跌逾11%。但租金則維持急升勢頭,總結全年多個屋苑租金升幅逾1成以上,包括黃埔花園升14.7%,美孚新邨及嘉湖山莊分別升12.5%及12.2%。據了解,黃埔花園兩房單位,由去年初的月租1.4萬元,升至現時的1.65至1.7萬元,升幅逾20%。例如2期5座高層C室,實用面積389平方呎,上月底以17,700元租出,呎租達46元。

其實,去年有大量一手新盤入伙,但並未拉低傳統藍籌屋苑的租金水平,除了租金跟隨樓價上升外,另一個主要原因是,政府推出各項辣招後,買樓收租的投資者愈來愈少,二手租盤供應愈來愈少,大屋苑租盤缺盤程度比買賣盤更甚。

根據美聯物業一項研究報告指出,自2010年首次推出SSD後,其後BSD、加強版SSD及DSD陸續出台,加上連番收緊按揭成數後,二手交投大幅萎縮,十大屋苑(與中原統計的十大屋苑有8個相同)的流通率,由2010年約10.9%減至近3年低於3%水平,較03年「沙士」更少。

租盤供應減 管理費增

十大屋苑去年註冊量最多要算天水圍嘉湖山莊,也不足600宗,而投資者佔整體比例不足1成,故租盤補充跟不上市場消化速度,因而形成租盤極渴市的情況。以嘉湖山莊為例,全屋苑有逾1.5萬個單位,但根據中原地產前綫分行統計,現時可供選擇的租盤大約只有40個,兩房單位長期供應不足10個,現時兩房月租約11,500元起,較去年年初的9,000元,急升28%。而嘉湖山莊最新平均呎租報23元,較去年1月的20.5元累升12%。

另一方面,前綫地產代理透露,踏入2018年多個屋苑紛紛調升管理費,包括沙田第一城、太古城及嘉湖山莊等,也是推動租金上升的一個主要動力。以沙田第一城為例,兩房單位管理去年約774元,新一年開始調升至820元,加幅約6%,相信業主也會將相關成本轉嫁至租客身上。現時沙田第一城平均呎租41.9元,連續多月企穩40元以上,比康怡花園、海怡花園及美孚新邨等市區屋苑還高。

撰文:
唐榮
欄名: 專家樓論
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去年12月十大屋苑的租金維持急升勢頭,其中黃埔花園升幅最大,達14.7%。(資料圖片)
去年12月十大屋苑的租金維持急升勢頭,其中黃埔花園升幅最大,達14.7%。(資料圖片)
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