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激活二手市場 鬆辣招勿執迷

香港中文大學香港亞太研究所最新樓市調查的數據,可讓人看到特區政府在處理相關問題的困窘,並可概括為「眾望未孚民意逆、樓價升跌三岔分、置業安居按揭難」,顯示市民置業忐忑,對樓市感無奈,對政府感失望。

5年多來,政府辣招屢出,壓縮需求並擴大供應,卻未能扭轉局勢,樓市屢創高價,民意則愈為失落。

辣招成效受質疑 民情生變

表1比較歷次調查民意對樓價升跌預期,統計已減除「無意見」者。最近兩次顯示分歧擴大,前年(2016)看穩者有41%,看升者29%、看跌者30%,去年(2017)看穩者有34%,看升者34%、看跌者32%,三分天下。過往調查所得有別,看穩者約佔一半,看升看跌者也約佔一半,但現時卻出現約1/3長期看升,1/3長期看跌,餘下1/3看好看淡隨市情而轉變的情況。

換言之,辣招影響置業換樓意慾,實質對約1/6民意起作用,其餘隔岸觀火。不過近兩年轉變明顯,樓價升勢未止,民情質疑辣招成效,看穩者有1/3改變立場看升,佔整體16%,令升跌差由負數(-1.5pp)轉正數(+1.6pp),來回相距3.1pp。

政府剛換屆,面對民情生變,不能蕭規曹隨。前朝躊躇滿志,趁炒賣投機銷聲匿迹之際,規劃長遠房屋策略加快供應,開徵外地買家印花稅及加倍本地買家印花稅,排擠物業投資,又收緊按揭成數及年期,排擠邊緣置業,供求此消彼長,以為用家當道,樓價回順可期。接任伊始時民眾寄予厚望,2012年8月調查,看穩者達55%,不過半信半疑看升者也有33%。翌年初推出「需求管理措施」及「按揭逆周期措施」後,民意頓然改觀,3月跟進調查,看跌者倍增至29%。同年9月覆查,看跌者續增,較看升者(15%)多出一半,原看升者改觀看穩。其間,樓價稍見回落,而美國着手正常化利率銀根,相信也有助抑制升勢。

不過好景不常,美國好整以暇,加息一拖再拖,而稅務及按揭辣招曠日持久,後遺症浮現,開拓供應又乏善足陳,樓價掉頭回升。增加本地買家印花稅,原意排擠投資需求,讓路初次置業者,卻殃及售舊換新。租客原是現成買家,出租盤放售縮減,置業選擇不增反減,而且按揭辣招令融資難,只好轉投新盤圓夢。轉手市場萎縮,新盤市場熾熱,發展商反客為主,民意轉向;2014年8月調查,看升者高達41%,看穩者也跌破50%。

官僚懂收不懂放 過猶不及

踏入2015年,美元利率正常化勢在必行,特區政府苦口婆心,勸戒欲置業者慎防樓市借勢調整,樓價回落資不抵債。不過銀行卻放風,港元資金充斥,不必緊隨美元加息步伐,大眾無所適從。其實各有道理,不過立場有別。加息加重置業成本,樓市回落是經濟規律;港元供過於求,客觀條件不容緊貼美息步伐,也是經濟規律。所以3月調查顯示審慎偏淡,有看升者轉看穩,甚至看跌。及至9月加息迫在眉睫,調查顯示看跌驟增兩倍多。不過樓價升勢未止,反其道而行。

美元終在年底開步加息,港元基準(貼現)利率,同業拆息等同步上揚,但儲蓄及最優惠利率等牌價不變。大眾始醒覺10年來,銀行牌價利率從未跟隨市勢調整,利率結構扭曲,何來加息之理?有待利率回復2008年金融海嘯前水平,即最優惠利率5%,基準利率3.5%及儲蓄利率2%,始有加息條件。故此2016年底調查顯示,有看穩者及看跌者改觀看升,民意變成鼎足。去年底調查確認民情逆轉,質疑辣招成效日眾,新政府不能掉以輕心。

有市場必有循環,開放生亂,平亂必收,收緊必死,死而再生,是大自然規律。房地產市場有先天限制,即使自由開放,後天供求失調,也無法自行撥亂反正,政府難坐視不理。不過官僚往往懂收不懂放,弄至過猶不及。前年底政府突然提高置業印花稅至15%,再遏抑需求,平抑樓價,結果事與願違;去年樓價再升13%,足以為鑑。有意見反駁,若無辣招,樓市定必失控,卻拿不出實證支持。

是次調查初次探討置業安居按揭與負擔狀況。在擁有自置物業的市民中,約63 %表示已「供完」按揭(包括「一筆過」買樓者),約34%則尚未清贖按揭,餘下不足4%則以不知道作回應。若將置業時間分為5年以內、5至10年及10年以上三個類別,則可看到不同負擔狀況。

5年內置業者 多感到負擔重

表2則是相關按揭數據分布。5年內置業者絕大多數(96%)仍未清贖按揭,5年至10年內置業及10年以上者,分別有75%和24%未清贖按揭。值得留意者,是置業10年以上者有69%已清贖,5年至10年內者有23%,而5年內者也有5%。

表3分析置業年期及按揭負擔。5年內置業者幾乎(95%)異口同聲表示負擔重,其中38%聲稱甚重;5年至10年內者意見相近。10年以上者也覺負擔重(88%),但只有5.8%聲稱甚重。

置業者嘆負擔重,卻提早清還按揭,10年內置業者計共有28%,實在費解。問卷設計簡單,未足探究因由,不過綜合分析,也可窺端倪。十年前金融海嘯觸發美元量化寬鬆,令港元存款近乎零息,卻維持優惠貸息牌價,業主提早清贖按揭勝於存款無息儲蓄應是合理解釋。

5年前按揭仍未有辣招管制,不過銀行汲取亞洲金融風暴教訓,自律收緊審批,以免重蹈覆轍,業主不免感受壓力。5年來按揭受辣招管制,如按揭成數超越準則,硬性規定購買信用保險,等於加按多借首期及保費,更需繳納貴息;月供不易首期難,負擔倍感吃力。所謂「按揭逆周期措施」,風險管理是虛招,加重成本抑制需求,壓低樓價始實招。

從按揭保險切入 市場正常化

管制易放寬難,民情逆轉,撤辣呼聲此起彼落,政府卻一直迴避。何不認真看待,考慮方法可先從按揭保險切入,啟動市場正常化以回復常態。官商原是保險代理,先承接再分保,實際是市場承保。惟如今已變成納稅人承保,且幾乎壟斷市場,信用保險變異樓價政治工具。開放市場,還按揭保險於民,核准私營保險商取代官商,官商變身最後承保人,只接受特殊個案分保。實繳保費掛鈎風險,減低按揭負擔,這樣應有助市場重整效率,恢復秩序。

供求管理政策過猶不及,5年多來辣招不盡、樓價升完又升,原本寄望政府出招抑壓樓價的市民,多已變得失望。處於樓價升跌三岔口,當局實不應再執迷於辣招,而應以前車為鑑,改弦易轍,激活二手市場,讓其進行調節。

撰文:
鄭宏泰 香港中文大學香港亞太研究所助理所長
陸觀豪 退休銀行家、香港中文大學香港亞太研究所名譽研究員
欄名: 房策透視
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5年多來,政府辣招屢出,壓縮需求並擴大供應,卻未能扭轉局勢,樓市屢創高價。(資料圖片)
5年多來,政府辣招屢出,壓縮需求並擴大供應,卻未能扭轉局勢,樓市屢創高價。(資料圖片)
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