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2018年01月25日 星期四
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國是港事
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「供給側」入手 放寬按揭解樓困

香港年輕人對於生活現象的不滿,源自兩個主要問題:1)工作狀況不理想,缺乏升遷的機會;2)望樓興歎,想置業但似乎是一個遙不可及的夢想。

坦白說,香港人巳是遲婚的一族。男的平均31歲才首次結緍,而女的就是29歲。男女平均計,就是30歲左右。問為何要這麼遲才結婚?通常的答案是:1)沒有穩定的收入(或工作);2)未有自己的生活空間。而前者是香港經濟出現老化的問題,沒有適合、高增值的工作讓他們選擇;而舊經濟的工作則巳被年長的人填滿,年輕人晉升機會渺茫。因為職位不高,工資也不會高。

供樓首期過兩關 青年望樓興歎

至於後者,年輕人會埋怨樓價太高,所以買不到樓。但買樓要過兩關,第一關要供得起,第二關要俾得起首期及交易費用。供得起要看家庭收入;俾得起首期要看有少資產。年輕人通常缺乏資產,如果沒有承繼父母或親友的財產,資產是需要很長時間來累積。其實如果夫婦都是年輕專業人士,工資應該也不俗,通常會供得起,但未必能夠付出首期。

「買樓靠父幹」就是這樣出現,父母一代如果能夠代付首期,那麼子女供得起的就能買樓;相反就算白手興家,沒有父蔭的話,就要儲很久才能上車。由大學畢業到平均結婚年齡,約只有8、9年時間,問題是一般年輕人用8、9年的時間,在沒有父母親友幫忙的話,能否儲到首期?如果不能的話,年輕人望樓興歎,對政府有怨言是可以了解。

如果樓價高,是買不到樓的主要原因的話,把樓價推跌便能解決問題!問題是樓價怎樣才會下跌?而又要下跌多少才合理?信奉市場經濟的人會說,減少需求,增加供應樓格自然下跌。

減少需求方面,政府的印花稅3辣招巳達到預期效果,但在增加供應方面,仍有不足。加上市場上資金充裕,拆息低企,香港樓價並沒有回落,反而節節上升。在需求管理方面,要再落墨便沒有太多空間。反而應該着手供應管理(Supply Side Management),亦即內地所用的「供給側管理」才是正途。

覓地建屋難救近火 促釋二手供應

說到供應管理,大家會想到要多建房屋,而建房的基本要求,就是要找土地。即時能建屋的土地缺乏,因此政府才有獨立的委員會去研究各種土地的使用可能。問題是,住屋的需求是剛性還是柔性?正如某人若很飢餓,而有人對他說,不用擔心,現在已下田,將來有收成時,你會豐衣足食的。你說這飢餓的人會怎樣想?可能未見到收成之前巳經餓死了。所以政策考慮,「時間」這變數是必須考慮,不能夠只考慮長遠解決方法,中短期的解決或紓緩的方式也應該考慮。

在供應方面其實分一手與二手,政府印花稅及低按揭成數的結果,就是「重」一手供應而「輕」二手供應。二手物業雖然存量超過百萬個單位,但近年交投卻大幅萎縮。二手物業成交低迷,高樓價與低按揭成數是原因。按揭應否放寬,金管局會有不同看法。金管局的責任,是維持銀行體系的穩定性,因此,在樓價高時,把按揭數降低,那麼銀行體系承受風險便少了。

但另一方面,因為按揭成數低,買家儲首期所需時間更加長。如果問年輕人為何買不到樓?他們簡單回答說是因為樓價太高。但假若多問一句,他們買不起的真正原因是未儲到首期!假設樓價600萬,7成按揭,首期便要180萬,還未計其他交易費用。如果家庭每月能儲15,000元,一年就能儲到180,000元,那麼要付首期,便要等10年!套用電視劇名句:「人生究竟有幾多個10年」?

這還假設期間樓價不會上升。因此儲首期的時間愈長,面對樓價上升的風險愈大!根據金融實證研究顯示,時間愈長,資產價格波幅就愈大;波幅愈大,亦即風險愈高!如果按揭成數升到8成,120萬元首期便可,那麼儲6.67年就達標。如果升至9成,首期60萬元,那麼儲3.33年便成功。儲首期的時間愈短,面對樓價上升風險愈少,感覺上,距離置業大計就愈近,心就更踏實。

推低樓價無助上車 反衝擊經濟

如果不減少首期要求,樓價下跌亦可。用回上例,如果樓價大跌5成,600萬元跌至300萬元,3成首期就要成90萬元。那麼每月儲15,000元,5年就儲到。對於年輕人而言,置業似乎並不是遙不可及的事情。但是如果樓價大跌5成,相信銀行體系會承受很大的衝擊,對於已置業的數以百計的業主,帳面會損失慘重,甚至會對政府有怨言,從1998至2003年那段期間經驗便看到。那年代負面財富效應(Negative Wealth Effect)很大,對經濟也造成負面影響。

如樓價輕微調整,又有沒有幫助?例如下跌兩成?600萬元跌價兩成,亦即480萬元,3成首期也要144萬,每月儲15,000元,也要8年時間。除非情侶在畢業時已有結婚計劃,一起儲足8年金錢,到差不多香港平均初婚年齡之時置業,那麼時間就剛好。否則市民初次購買私人物業時間,可能要延至30歲中或以後,與香港人成立家庭的時間並不配合。

簡單而言,要年輕家庭容易置業,放寬按揭比樓價下跌來得容易。當然政府會擔心,在樓價高企之時放寬按揭成數,會否等於叫年輕人接火棒?其次是放置按揭之後,會否刺激樓市炒風?而銀行體系就面對更大風險?答案就是不能全面放寬,而是有限度放寬。

政府承保設限制 可控額外風險

政府曾經提及首次置業計劃,家庭入息上限68,000元以下就能在這個計劃中受惠。相信計劃離不開把售價下調,比市價有折讓,但最重要還是按揭成數!如果能按到9成,會令到更多人能夠參與計劃。家庭入息達68,000元,已是全港入息最高那十幾巴仙的家庭。如果政府讓他們選擇:a)有標籤的首次置業樓盤及b)購買私人物業。相信大部分選擇後者,因為他們可以選擇區份,房屋大小,以及鄰舍的環境。而現實上他們不能夠選擇(b)是因為首期不足!

要解決銀行體系穩定性問題,提高按揭成數,現在政府也有做。7成以上的按揭,自住物業的話,按揭保險可以處理,但只限600萬以下物業。400萬以下按9成;400至600萬之間按8至9成。問題是,現在價高,600萬以下的優質盤源也不見多。要解這問題,可考慮把按揭保險能承受的金額上調。利用保險來承擔銀行按揭貸款的部分風險。

要再進一步,這額外按揭成數的風險,甚至可由政府承擔,例如政府可以用資助保費形式;又或者政府承保有關風險。不過要限制銀行糸或政府所承受的風險,便不能完全放寬按揭,必須設定準入資格。例如像「白居二」一樣,設定每年申請名額,容許若干個家庭,例如首次置業家庭,購買一手或二手物業之時,所做按揭成數較高。因為不是全面放寬,所以額外風險是可控的。這樣可以釋放二手物業的供應及增加流動性,給首次置業者更多選擇。(文章僅代表個人立場)

撰文:
麥萃才 香港浸會大學財務及決策系副教授
欄名: 房策透視
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市場資金充裕,拆息低企,本港樓價並未因辣招推出而回落。事實上辣招對遏抑市場需求巳達預期效果,但政府在增加供應方面被指仍有不足。(資料圖片)
市場資金充裕,拆息低企,本港樓價並未因辣招推出而回落。事實上辣招對遏抑市場需求巳達預期效果,但政府在增加供應方面被指仍有不足。(資料圖片)
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