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大屋苑價高企 資金流向二綫

今年二手樓市小陽春提早出現,其中最主要動力來自用家追落後,各區均出現二綫屋苑交投量急升的現象,反映大屋苑造價高企,資金開始流入低水二綫屋苑。

追落後最明顯的要算東涌區,該區主要的10個二手屋苑,1月全月錄得65宗成交,按月上升近30%,當中有近一半單位在成交一刻屬打破同類單位高價紀錄。樓價追落後最明顯的屋苑要算映灣園,該屋苑去年底開始轉旺,11月全月共錄16宗成交,平均呎價10,864元,當月仍有不少3房大單位呎價低於1萬元;至今年1月,屋苑全月錄16宗成交,呎價報11,123元,兩個月上升2.4%,3房單位呎價全部突破1萬元水位,造價最貴3房單位突破1,000萬元關口,與市區兩房單位相若。

東涌10屋苑 二手成交增30%

區內代理指出,過去兩個月東涌交投轉旺,主要是同區業主以呎價1.1萬至1.2萬元沽出手上兩房單位,套現換購呎價低1萬元的3房單位。而踏入1月份,不少外區投資者開始到區內尋寶,例如額外印花稅禁售期剛過的東環全月錄得14宗成交,有近一半屬長綫收租客,主要物色低於600萬元的細單位。其中,東環5A座低層7室,實用面積378平方呎,由台灣籍投資者以544萬元承接,呎價14,392元,預期市值租金可達1.3萬元,目標回報達2.9厘。

除了全區式追落後外,不少地區的二綫屋苑追落後現象十分明顯,例如紅磡半島豪豪庭,去年11、12月每月成交量2至3宗,但本月急升至15宗,升幅7.5倍。最主要原因是同區其他屋苑造價去年底開始明顯急升,例如海濱南岸3房單位,實用面積589平方呎,造價紛紛突破1,000萬元,呎價1.6萬至1.7萬元;而半島豪豪庭同樣是3房單位,但實用面積達710平方呎以上,廳大房大而且設有主人套房,現時造價約1,100萬元,故吸引用家吸納,本月連錄5宗3房成交,包括2座高層F室,實用面積715平方呎,成交價1,118萬元,呎價15,636元,比海濱南岸呎價更低。

元朗舊樓 兩房400萬入場

追落後的現象蔓延至單幢舊樓,由於一、二綫屋苑造價急升,以元朗區為例,YOHO MIDTOWN兩房單位造價全面突破600萬元,個別優質兩房突破730萬元,承接力稍弱的買家流入同區單幢舊樓市場尋寶,元朗區舊樓市場錄得近30宗成交,區內舊樓兩房單位造價由300餘萬紛紛升穿400萬元關口,其中鳳攸北街順豐大廈(30年樓齡)高層D室,實用面積401平方呎,日前以500萬元易手,屬區內單幢舊樓兩房單位造價新指標。

事實上,根據《經濟日報》統計10大屋苑,截至1月30日暫錄266宗成交,創出3年新高,當中有7個屋苑呎價按月向上,5個屋苑包括嘉湖山莊、沙田第一城等呎價創歷史新高,淘大花園細單位呎價直逼1.9萬元,故預期未來數月二手追落後的活動會進一步深化。

撰文:
唐榮
欄名: 專家樓論
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東涌映灣園今年1月錄16宗成交,3房單位呎價更全部突破1萬元水位。(資料圖片)
東涌映灣園今年1月錄16宗成交,3房單位呎價更全部突破1萬元水位。(資料圖片)
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