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國是港事
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借鏡獅城 港居屋以負擔力定價

「安居」從來都是「安民」政策中的一個重要因素,每個政府都應該有效利用「安居」的好處。近年來,香港陸續推出多項解決住屋需求問題的新政策,但卻事與願違,當中包括未能滿足年輕人期盼的置業夢。

比如房委會最近推售3個居屋項目七折定價的舉措,當中兩個項目平均呎價逾9,000元之高,更凸顯了大部分年輕家庭根本無能力置業的苦況,亦引發要求檢討居屋定價機制的訴求。筆者認為,與其與市價脫鈎,不如改以申請者的負擔能力釐定售價。這並非天方夜譚,鄰近的新加坡政府所提供予國民的「組屋」,便沿用此方法制定售價。

同為四小龍 星房策勝港

香港與新加坡在60至90年代同被譽為「亞洲四小龍」,至今在經濟範疇依然拼得難分高下。然而,在房屋政策方面,新加坡在「安居安民」的成果上卻比香港優勝。新加坡的「組屋」,相若於香港的資助房屋,向來備受鄰近地區所稱譽,不但有效應付當地人口增長所帶來的土地需求,同時亦能藉房屋政策穩定民心,達致安居樂業。

香港年輕人這幾年來對社會的怨氣,或多或少由高樓價打破置業夢而誘發。新加坡的組屋由政府定價,只出售予新加坡居民,政府同時會提供補貼,讓居民能以負擔得來的價錢置業。即是樓價和申請者的人工掛鈎,並非如香港般純以市場定價。這些「組屋」是當地政府「建屋發展局」從60年代起大規模地建造、提供給公民和永久居民家庭購買和租賃的津貼公共住房,現時約有高達85%的新加坡人受惠於組屋政策。

由於是政府津貼房屋,故當局為購置組屋設立了條件,涵蓋年齡、入息上限等,普遍居民都能符合入息上限等條件要求。不同級別的新加坡組屋價格是完全負擔得來,品質相對應所屬級別的組屋是恰到好處,在建材、設計及公共配套均可滿足居民的生活所需。至於收入較微薄的一群,政府亦有廉租公屋供其選擇。

因為新加坡組屋的選擇設有不同級別,像階梯般讓入住者有機會細屋搬大屋,向上流動追尋更好的居住環境。反觀香港,即使辛苦賺來的積蓄能得到上車機會,但眼見樓價不斷飈升,加上林林總總的辣招,換大屋向上流動可能只是一個奢望。

新加坡的組屋政策推出後,對社會民生,以及樓市發展均有重大影響。一般認為,新加坡的組屋與公積金政策,是該國穩定社會的兩大重要因素,因為以上的經濟管制措施,大大壓縮了樓市的炒作空間,將用家和炒家徹底分開,以便市民能以可負擔的價格置業。

星填海造地 規劃目標跨半世紀

事實上,新加坡是一個面積細小的地方,上世紀60年代只有約581.5平方公里,但人口則持續增加,該國之所以能推出如此成功的組屋政策穩定民生、民心,政府填海造地的決定至為關鍵。自新加坡1965年獨立建國以來,新加坡政府已意識到國土面積狹小將帶來的隱憂,故透過不同方法讓國民意識到覓地發展的重要性,當中填海造地成為該國覓地的重要選項。新加坡是世界上填海造地比例最高的國家之一,有逾22%的國土是透過填海而成。

據傳媒報道,新加坡的土地規劃具長遠目標,以半個世紀為期,且每十年檢討一次。新加坡政府更預期在2030年以前,令國土增加至300平方英里(約777平方公里),而截至2016年的最新統計,新加坡的面積為719.2平方公里,意味在未來的十多年間,該國將會「創造」更多的土地。

毋庸置疑,自由市場固然是香港經濟體系最可貴之處,但也正正因為香港擁抱自由市場,在地少人多的情況下,私人樓宇價格隨着經濟不斷發展而水漲船高,是世界上各大都會必然的定律。香港同樣與新加坡面對土地不敷應用、公營及資助房屋短缺、人口續增之況。香港在這方面能否借鏡新加坡,從填海造地,以及市郊規劃兩方面作檢討。

香港在70年代經濟起飛時期,多次填海建造新市鎮以滿足市民的居住需求,然而自2000年代起,政府則再沒有填海建造新市鎮的規劃;反之,新加坡則持續檢視覓地計劃,過去幾十年多次填海造地,以配合當地的人口及住屋需求。回想新加坡在80年代曾派員到港取經,了解本地公營房屋的規劃,回國後取長補短,加以修訂和優化,至今在這方面發展的成果實在令人刮目相看。

港郊野公園用地 劃界須更新

另一方面,新加坡的土地規劃相當長遠,當中填海便是其中一個宏觀計劃;反之,香港則可能缺乏宏觀視野,在土地規劃方面明顯不夠長遠細緻。例如一直有討論的郊野公園用地,當年是在小比例地圖上大刀闊斧地劃定其範圍,然後便在桌上放大到現有的大比例地圖上顯示,是否能準確圈出郊野公園的真正界綫,實在需要現今測量科技的核證。喜歡跑山的我,眼見一些被劃為綠化地的地方卻是一片荒蕪,但同時亦有一些地方,明明綠樹遍野,應該是郊野公園範圍內,卻沒有落入地圖顯示的郊野公園界綫內!這明顯是劃界不清,過時的劃界或許也需要客觀地重新審視。

目前香港的公營房屋輪候時間愈來愈長,私人住宅樓價則不斷跟隨經濟周期上升,政府若要社會上不同階層的香港市民安居樂業,住屋需求為一個極待解決的重要挑戰,港府宜在土地規劃及房屋政策上打破現有的框框。

撰文:
林力山 香港測量師學會前副會長
欄名: 房策透視
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新加坡的組屋向來備受鄰近地區所稱譽,不但有效應付當地人口增長所帶來的土地需求,同時亦能藉房屋政策穩定民心,達致安居樂業。 (中央社資料圖片)
新加坡的組屋向來備受鄰近地區所稱譽,不但有效應付當地人口增長所帶來的土地需求,同時亦能藉房屋政策穩定民心,達致安居樂業。 (中央社資料圖片)
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