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2018年04月26日 星期四
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國是港事
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維港外填海造地 突破房屋3困局

一家三口居於100呎劏房、年輕夫婦因為無樓而被迫「分居」、傾盡積蓄只能買到300呎納米樓等等的故事,可能你和我身邊都有一個。

住得細普遍 納米樓落成飈16倍

香港人「住得迫」、「住得細」,已經陷於水深火熱,嚴重影響我們的生活質素。團結香港基金最近發表的研究清楚指出,過去一段時間土地「造得少」,亦對未來土地的需求「估得低」,致令土地供應不足,造成今日「住得細」的局面。

根據團結香港基金發表的最新倡議報告,困局一,住得細:如今香港人的平均居住面積為170平方呎,比深圳的300平方呎丶新加坡的270平方呎丶東京的210平方呎還小,實在情何以堪。其中,超小型單位的落成數目,預計由2014年的64個增至2019年的1,066個,增幅達16倍。這些坊間稱為「納米樓」的單位不足215平方呎,僅足夠停泊1.6部普通的四門房車,而生活在其中的人更是飽受精神壓力。

造地少低估需求 房屋供應大落後

困局二,造得少:香港過去10多年來停止開發新土地,致令可供發展的地皮買少見少。於是,土地改劃成了主要的土地供應來源,但由於改劃前期工作繁多複雜,需時較長,更須經過公眾諮詢,致令不少項目出現多番延誤,效率偏低之餘亦充滿不明朗因素。

困局三,估得低:政府早在2007年發表的「香港2030規劃遠景與策略」諮詢(「香港2030」)中明顯地低估了土地需求,結果如今香港的人口密度已經高達每平方公里27,400人,與印度孟買相若。以香港的經濟成就,港人居住環境之擠迫實在是匪夷所思。遺憾的是,政府在去年發表的「香港2030+:跨越2030年的規劃遠景與策略」諮詢(「香港2030+」)中對香港未來的土地需求估算仍然是過分保守,沒有充分考慮改善人均居住面積和提升社會配套設施的需要。基金會估計香港未來30年將需要新增超過9,000公頃土地(約等於3個沙田新市鎮的面積),遠高於政府於「香港2030+」估算的4,800公頃。

展望將來,2018至2022年私人住宅的預計年均落成量為20,800個單位,但預期新建單位的平均面積將持續縮小,故此港人的生活質素其實正在下降。公營房屋方面,報告預計未來10年(2018/19至2027/28)只有約217,400個公營房屋單位落成,比政府未來10年280,000個公營房屋單位的供應目標低22%。因為約7成的計劃發展項目依賴土地改劃,預計未來的公營房屋供應並不容樂觀。而土地改劃,特別是對於綠化帶的改劃,經常受到公眾的強烈反對,或甚至漫長的司法覆核程序,增加房屋供應的不確定性。

香港過去也面對過類似的問題,早於70年代,因應50、60年代人口高速增長,每10年增加過百萬人,大量建造新市鎮,增海造地,興建公營房屋,增加私樓供應。很多家庭由木屋區、寮屋區,搬上公屋,並隨後買居屋、私樓,擁有屬於自己的物業。今天的沙田、大埔、荃灣、屯門都是當時發展的新市鎮,而發展這些新市鎮,透過填海,製造大片平坦土地,令新市鎮在規劃上較完善。以最早發展的沙田新市鎮為例,有55%的人口都是住在公營房屋,沙田最早的公共屋邨瀝源同禾輋邨都是在填海地上,還有沙田威爾斯親王醫院、沙田馬場,今天馬鐵綫的部分路段,也是在填海地上。

當年,市民住屋環境得到改善之餘,新增不少土地,都用作發展商業區、工業區,例如今日甲級寫字樓的集中地西九龍、觀塘工業區、將軍澳工業邨等,承載當時經濟高速發展,創造就業,帶來大量發展機遇。

港需做大個餅 發展科創需土地

相反,香港過去10年停止開發新土地,土地「造得少」,令到可供發展的地皮買少見少。於是,土地改劃成為主要的土地供應來源,前文已談到倚賴土地改劃的弊處,在此不作重複。

筆者當然明白今天的社會與數十年前不同,現今世代比以前更加注重環境、保育同發展方面的平衡,更加重視規劃,以及對生活質素的追求。如何去善用現有土地,改善現有規劃的確有值得討論的地方。

事實上,香港有1,111平方公里土地,但已發展土地只佔24%。但我想強調的是,做好個餅,與做大個餅是完全沒有衝突。有地不是萬能,但無地就萬萬不能,今日公屋平均輪候時間已經去到4.7年,如前文也談及,公屋供應量每年都不達標,私樓看似達標,卻愈來愈納米化。再者,現在全球捲起科創熱潮,科創也是決定我們未來競爭力之所在,那香港有沒有足夠的土地去發展科創,為年輕人提供更多發展機遇呢?如果我們做大個餅,有充足的土地供應,我們的討論焦點就不再流於「做A不如做B,做B不如做C」,而是可以自信地說why not both?甚至why not all呢?

若要突破這三大困局,改善香港人的生活質素,使大家「住鬆一些」,便必須要尋求新的土地供應。而最有效增加土地供應的方法是在維港以外水域進行大規模填海。與其他土地供應渠道相比,填海是唯一可以提供大片平整、優質土地的長遠解決方法。至於短中期,我們需要繼續積極進取,多管齊下增加土地供應。

(黃元山教授亦為港大專業進修學院中國商學院客席副教授;前投行董事總經理,為多份財經報章的專欄作家及電台電視財經節目主持)

撰文:
黃元山 團結香港基金副總幹事
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香港過去10年停止開發新土地,土地造得少,公屋供應量每年都不達標,私樓看似達標,卻愈來愈納米化。(資料圖片)
香港過去10年停止開發新土地,土地造得少,公屋供應量每年都不達標,私樓看似達標,卻愈來愈納米化。(資料圖片)
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