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國是港事
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陰陽合同氾濫 地方輕鬆操控房價

這兩年,各城市政府房控政策一出台,盡管房價上漲格局從來沒變,但這些城市的房價立即止漲。更好玩的是,這些城市的房價變化基本上都控制在上漲百分之十以下的區間,下跌則在零點幾的區間。

只要看看國家統計局每個月公布的全國70個大中城市房價變化的數據,就能夠看到這種奇觀。中國政府真的是太神奇了。

地方放話穩房價 釋不跌價信息

對於這種奇觀,外國人及外國學者不僅對此一頭霧水,怎麼也不能理解中國房市價格的這種變化,也會感到中國政府真厲害神奇,一個年銷售15萬億元以上的房市,價格變化怎能玩弄在股掌之中?

可以說,當前政府各種關於房地產市場的文件,無論是十九大報告,還是兩會的政府工作報告,對房市的基本定位是只住不炒,要讓內地房市回歸消費為主導。如要達標,房價回歸是唯一之路。除了讓當前房價回到以消費為主導,或讓過高的房價下降,否則要實現中國房市「只住不炒」只能是天方夜譚。

不過,地方政府及部分財經官員,特別是房地產職能部門,對房地產市場調控紛紛發話,認為調控既要遏制房價瘋漲,也要在過程中保持價格穩定。對於一個以投資炒作為主導的高房價市場來說,「要保持其房價穩定」,自然給市場發出一個清楚明確的訊號:房價不會下跌。如房價不會下跌,那麼這個市場的房價上漲預期不會改變,房價也只能是上漲華山一條路了。

中央調控 房管局左右房價指數

這種「既要遏制房價瘋漲,也要保證房價穩定」,本來是與市場法則相悖的,但到中國政府神功大展,自然可讓房價瘋漲,也能夠讓房價不漲不跌。比如,不少城市出台所謂的住房限售政策,即住房購買之後在多少時間內不可到市場交易。這些限售政策,開始時一些城市是購買住房後一年、兩年不可交易,後來覺得限制一、兩年沒多少作用,目前一些城市又開始出台購買後5年內限制交易。

在地方政府看來,購房者在高價進入市場,5年不可交易,那當地房價至少可穩在這水平上,不漲也不會跌。這算是世界房市史上的絕招,外國肯定不會見過。

更絕的是,地方政府想辦法控制房價統計。因為,國家統計局的房價統計指數是來自地方政府的房管局,如地方房管局把當地房價變化指數控制好,那麼內地統計局要甚麼指數,他們就能夠給出甚麼指數。比如中央政府說不能讓房價上漲,特別是不能夠瘋漲,否則問責。同時,也不能讓房價下跌,要保持房價穩定。所以,房控政策出台後,各個城市的房價立即止漲了,房價也沒有下跌,而是保持在小小的漲幅上。

對於這種地方政府人為操縱的房價,在二手房市場是易如反掌。因為,目前內地二手房市,交易採取陰陽合同(指買賣雙方在交易中簽約兩份內容不相同的合同,一份對內,一份對外)已氾濫到極點,二手房交易沒有不採取陰陽合同完成的。所以,3月份70個大中城市的二手房價變化,同比除北京下跌的幅度大一點,絕大多數城市的房價都在上漲,但漲幅都很小,下跌也有,但下跌幅度也很小。

新房限定價 額外費用撥「裝修」

對於新房市場,地方政府人為操縱的方式更多。首先,由於住房銷售都得經過地方房管局批准,所以,地方政府就能以此操控房價,讓新的房價在他們所需的水平上。比如,如中心城市出售項目的房價高,地方房管局就會批准更多價格較低的郊區項目出售,讓兩類價格不同的項目得以達到其所需的平衡。

其次,地方政府的房管局會直接指導開發商,要求購房者網簽時的購買價格定在他們要求水平範圍內,否則不能達成交易。比如,開發商賣出的住房每平方米的交易價是24,000元,但購買者進行交易時,其交易價只能是每平方米16,000元,剩下的每平方米8,000元是作為房子精裝修等與房子有關的費用。

按照現有格式化商品房網簽合同,這是違反相關合同條款的,但開發商會強制要求在購買住房合同外再簽訂一份合同,要購房者表明,這每平方米8,000元的費用是與房價無關的,以及要購房者承諾把這8,000元費用分離出來是購房者自願的,與開發商無關等,否則,不能進行購買網簽。

引導買家湧市場 保財政GDP增長

這樣的新房銷售陰陽合同,不僅把新房銷售價格水平全面降低,也把陰陽合同可能面臨的風險,全面讓購房者承擔。正是有了這種陰陽合同,各地城市的房價上漲與下跌,更是完全操縱在地方政府的房管局手上了。

目前內地房地產市場除二手房交易的陰陽合同氾濫之外,新房交易的陰陽合同先是在南京等地出現,目前已在全國蔓延。這樣,全國各城的房價上漲或下跌能輕鬆進操縱在地方政府手上,他們也可左右各城市房價上漲預期,保證房價只漲不跌。只有在這種情況下,才能引導購買住房者不斷地進入市場,保證當地GDP增長及土地財政增加。

這正是當前內地房地產市場的奇觀。不過,這種奇觀是否能持續下去,只能是天知道,凡人已經無能為力進行分析了!

撰文:
易憲容 青島大學經濟學院教授
欄名: 中國經緯
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近年各城市政府房控政策一出台,盡管房價上漲格局從來沒變,但這些城市的房價立即止漲,價格變化被玩弄,引起市場討論。(中新社資料圖片)
近年各城市政府房控政策一出台,盡管房價上漲格局從來沒變,但這些城市的房價立即止漲,價格變化被玩弄,引起市場討論。(中新社資料圖片)
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