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2018年05月18日 星期五
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國是港事
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房策續右傾 土地辯論難解困

本周中,啟德新區誕生新一塊地王。有意思的是,此輪競標者,無論勝負,幾乎清一色是本地老牌發展商。與此同時,港元再一次觸及弱方兌換率;連一向提供存款利率都尤為保守的滙豐銀行,也為存戶提供兩厘上下的定存計劃。

發展商積極入市 春江水暖鴨先知?

簡言之,當加息步伐加快、銀行息差擴大,本地大型發展商對樓市反而看好。這一切,彷彿都是對特首林太房屋、覓地政策的「積極」回應。小市民望樓興歎的日子,恐怕已沒有盡頭。

誠如覓地小組「諮詢」文件出爐之際本欄所論,特區政府有權選擇作全面、深入、有系統的諮詢;舉辦公聽會,或與業界作專題交流;也可以形成政策方向,對公眾、對專業人士作宣導。然而,從技術上論,覓地小組眼前的工作成果,既不像是完全開放、持平的諮詢,也沒有明確的政策思路與方針。

到最後,自然由媒體、由社會去「估估吓」,相信該小組甚或林太的傾向,就是「公私合營」或「公私合作」四字。

緊隨「諮詢」文件而來的,自是小組成員、前立會主席曾鈺誠拍宣傳片;然後是其主理的智庫「香港願景」提出「公私合作」發展土地的建議。由前特首董建華創立的「團結基金」,也專訪3位前規劃署長,指出棕土發展的困難。此後不久,鄉議局邀請覓地小組主席黃遠輝作座談,相關活動的主題,一直以「公私合營」貫之。如此,就是上述「諮詢」文件面世以降,與特區政府互動較頻繁的幾個民間智庫、法定組織的舉措。

上述種種,是否被理解為一系列的造勢活動,其實都不是大問題;問題在於為何公眾、媒體、學界、專業界的反應都不算熱烈,也難言正面?愚以為,問題還在於林太上任之初宣示的房屋政策,未能打動人心;在此之後登場的覓地方向,自然引起疑慮。亦因此,近來才愈來愈多本來不算是街頭戰士的地理學者、經濟分析家指出,香港最核心的問題,不在於土地供應,而是房屋、空間的分配。

空間公平分配 麥理浩贏民心

正如過去10餘年間,旺角行人專用區,可以設立、可以擴充、可以縮減開放時間,到如今要討論撤銷一樣,城市的空間本來就較有限,多一點供應,可能讓享用的人多一點,也可能讓某少數人據有更多。空間供給和生活改善之間,有關係,但從來不是簡單的必然關係。關鍵在於分配機制有多公平、公開、公正。

和其他商品不同,城市空間的分配,本來就有政府角色;在規劃、發展、租賣過程中,公權力從來就沒有消失還是存在的問題,只有運用得恰當與否而已。在1960、70年代,由於工黨在英國執政,香港才迎來了麥理浩整整10年的「大有為」。麥理浩的成功,最終以公營房屋為形式,得到香港市民的銘記。然而,在此之前,最關鍵一仗,在於成立「廉政公署」,與包括殖民地警官在內的既得利益集團、管治體系內部的「尋租者」作切割。隨後,與大建公屋幾乎同步者,是「9年免費教育」的推行。

正是上述政策,尤其是逐步改建木屋區、徙置區,廣建現代化公屋的政策,果敢地在市區、尤其在九龍落實,才有那麼多市民,包括原居民,支持或接受在新界填海、發展新市鎮和工業區。從沙田到大埔,再到荃灣、屯門,自1970年代走來,莫非如是。從城門河兩岸到吐露港,數十座矗立在新海岸綫的公屋、居屋,成為麥理浩及其後來者在城市建設方面的豐碑。

市場主導 少建公屋體系崩潰

事實證明,和殖民管治初期到二戰前後不同,麥理浩填出來的海,無論建成公屋、學校、大會堂,還是工業邨,確實成為眾多平民百姓安居樂業之所。而此前一世紀,主要集中在港島北、尖沙咀東西的填海,則大多與擴充金融區、轉口商貿設施相關。殖民地當局管治思維、城市發展路向的改變,也換來了民心的轉向。

恐怕,林太並未以史為鑑;回歸前後所填海的量是少,無疑會窒礙香港城市發展。但更核心的問題是,自1990年代以降,香港所填的海,主要與機場建設相關;像連接西區海隧的西九填海地,不止曬太陽已久,該區的機鐵九龍站、高鐵站,以及周邊的豪宅,又能否讓普羅大眾熱切感受到自身也是填海工程的持份者?從曾蔭權時代的發展局長,到上屆政府的政務司司長,林太又能和過去十餘年香港的土地開發與運用劃清界綫?

事實上,林太上任之後,其房屋政策之右、向市場主導傾斜之加劇,也讓覓地「諮詢」的公信力大打折扣。林太的政策核心,名為綠置居,但其實和1970、80年代的居者有其屋分別不大。雖然後來特首、運房局局長先後出來否認現屆政府鼓勵公屋居民置業;但客觀事實卻是政府少建,甚或盡量不建公屋。公屋數量基本維持在現水平,那麼,除非大量市區公屋家庭轉為購買綠置居,否則,眼前已排到5年多才能揀樓的長龍,很快便會讓公屋體系崩潰。

置業階梯拾級而上 終傾斜發展商?

既然新推的是綠置居,而非原來的「租者置其屋」;現屆政府邏輯之奇怪,在於好端端住在市區的公屋家庭,為何要到相對偏遠而不熟悉的新界綠置居生活?唯一的誘因,是樓價不斷升,自置居所最大的吸引力在於樓宇升值。若此假設成立,為何金管局總裁和前後幾任財經事務局負責人,每隔不久就提醒市民買樓也是投資,投資就有起跌?

進一步講,假如政府賣樓直接與綠表市民負擔能力相關,而非與現貨樓價相掛鈎,還勉強說得過去。因為樓價的升值空間,變成市民的紅利。然而,從綠置居、到新居屋,再到首置盤,其實只是按其投資價值、打出不同市值折扣的產品。在此之上,政府也不排除建立更多置業階梯,更不否認最終的出口就是私樓。

如此拾級而上,其實是讓更多公營房屋的租戶,經主要由中產組成的納稅人資助後,一步步走向完全自由的私人市場。從本質上講,仍然是把中產、普羅大眾的收入,進一步歸向發展商。以此房屋政策為背景的公私合作,自然很難引起社會的共鳴。

因為更多的土地、或許可以建成更多的住宅、商業空間;然而,只要政府的公私營房屋政策,進一步鞏固已經失衡復失控的市場機制,又怎可能取信於民?獲各界支持?本地的大型發展商,恐怕早已春江水暖看好後市了。

撰文:
許楨 香港智明研究所研究總監、香港中文大學未來城市研究所副主席
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啟德1F區1號商住地早前以破紀錄251.6億元由新地奪得,而該次競標者中,無論勝負,幾乎清一色是本地老牌發展商。(資料圖片)
啟德1F區1號商住地早前以破紀錄251.6億元由新地奪得,而該次競標者中,無論勝負,幾乎清一色是本地老牌發展商。(資料圖片)
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